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　　地产新政出台一月有余，房地产市场和房价的最新动向如何？这个疑问估计能在统计局最新公布的5月份全国房地产市场运行情况中得到部分解答。

　　洋洋洒洒涵盖了房地产的主要经济指标，公布数据表现似乎表现得比较乐观，比如：全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%；5月房地产开发完成投资3985亿元，比上月增加648亿元，增长19.4%；1-5月，房屋新开工面积6.15亿平方米，同比增长72.4%；全国商品房销售面积3.02亿平方米，比去年同期增长22.5%；5月份，国房景气指数为105.07，比去年同期提高9.13点。可见，从1-5月统计数据来看，仍然呈现出明显的增长态势。

　　而从5月当月的情况来看，数据表现不仅并不逊色，反而更加好。比如从房地产开发投资、房地产开发投资/住宅、新开工面积和销售面积这四个指标来看，2010年5月同比分别增长了43.5%、40.1%、102.3%和-3.4%，较之4月同比增长的38.5%、36.1% 、72.8%和27.5%，除销售面积指标出现了大幅回落外，其余指标都更高。在政策已经开始初步发挥作用，市场交易明显清淡的情况下，5月数据为何表现得如此乐观呢？

　　这是因为去年的房地产市场正好以5月为界，出现了明显的“冰火两重天”局面，即在5月之前，市场基本延续了2008年以来的调整格局，市场整体不振，无论是建设指标的新开工面积和房地产开发投资还是销售指标的销售面积和房价，都出现了同比大幅下滑的现象。比如2009年2-5月，房地产开发投资同比增长单月数据分别为1.0%、7.3%、6.4%和8.2%，购置土地面积同比增长单月数据分别为0.8%、5.6%、4.0%和6.9%，新开工面积同比增长单月数据分别为-14.8%、-17.8%、-13.8%和-18.2%，大大低于常规十几到二十几的增长水平。正是因为去年同期增长乏力、基数较低，才会最终出现5月同比增长数据仍然表现较好。

　　但是5月数据表现乐观，却也从另一个角度反映了目前市场仍处于高位盘整和小幅调整状况，并没有出现了较为明显整体性下降趋势的状况。但是这种情况未来难以继续维持。从数据分析来看，从09年6月开始，大多数指标进入了增长发力期，同比增长数据较高，这将会抬高未来几个月的增长基数，届时同比数据肯定会逐渐下降。更何况，政策效果正在逐渐展开，未来市场继续保持当前这种“僵持”局面的概率较小，我们预计，从6月开始，房地产的相关数据可能就会表现得比较难看了。

　　在大多数指标数据表现较好之外，房价和销售面积这两个指标却表现不佳，从中可以一窥政策出台一月以来对市场的影响。虽然5月房屋销售价格指数仍然达到了同比12.4个百分点，这一数据是自2005年以来的月度次高值，似乎显示了价格仍然在上行的惯性特点，但从全国平均房价来看，5月房价为5525元/平方米，略低于今年三月创造的5752元/平方米的历史高位，从同比增幅来看也仅有1.8%，明显低于4月18.8%的数据，显示房价已经开始出现拐点。而这一数据也大大低于此前三个月平均17.1%的同比增幅，较之09年月均同比增长21.3%的数据也更为逊色，显示房价的增长已经先于房价止步于政策调控。

　　而销售面积的变动则为我们展示了过去一个月市场的低迷状况。本应是销售旺季的5月，全国销售面积仅有6777万平方米，而此前几个月的数据分别达到了7155万平方米、8206万平方米和8051万平方米，09年同期则也有7019万平方米，相比分别低了5.3%、17.4%、15.8%和3.4%，而从2005到2009年五年时间中，5月销售面积平均比4月要高7.3%，可见这种减少基本能排除季节性波动，就此判断，5月的销售面积下滑只能是因为政策调控引起的。

　　新政出台一月有余，虽然由于投资和建设惯性，5月的投资建设指标仍然有所增长，但是房价和销售的下滑却清晰提示了政策效果不容小觑。初步估计，就全国范围而言，政策作用于房价的效果在10个百分点左右，作用于销售面积的效果在20个百分点左右。