唐文祺

　　被称为土地增值税“升级版”的调控政策，日前由国家税务总局发布。这则名为《关于加强土地增值税征管工作的通知》(下称《通知》)中，除了强调清算环节的管理必要性之外，还对预征率作出调整：除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。

　　这意味着，如果以2%的预征率上限作为参考，仅就2009年50家房地产上市公司的营业收入来计，初步估计预征额逾80亿元之巨。

　　“2%的预征率对于以高地价拿地的开发商来说，影响不小。”一位开发商对此忧心忡忡。根据上海市财税局公布的相关规定，在土地增值税的预征方式上，按照小区开发建设项目的每一预售合同，确定其转让收入作为计税收入。“高价拿地势必会高房价销售，基数越大，涉及缴纳的税额也越高。”

　　上海财经大学房地产研究中心主任丁健认为，与之前出台的信贷差别化政策指向对象有所不同，“剑指”开发商的土地增值税调控升级，是从供应源头进行的限制。“从供应源头实行的控制，相较来说更易把握。”

　　据悉，按照目前的实际操作步骤，土地增值税通常是实行先预缴再清算的方式。有开发商向《第一财经日报》记者介绍，预征部分按照实际销售额进行征收，一般以单一预售许可证作为核定范围。中国房地产测评中心发布的报告数据显示，在所监控的2009年房地产上市公司50强中，总体营业收入为4094亿元。假设以2%的预征率上限计算，整体预征税额约81亿元。

　　相较之下，清算环节则显得复杂得多，通常土地增值税实行的是超额累进制。其中的关键因素即土地增值额，实际是指转让物业获取收入与扣除项目金额之间的差额，继而再按照相应公式进行计算及对照缴纳税赋。

　　“如何判断增值数据，是影响土地增值税无法顺利清算的主要原因。”丁健表示，“住宅开发商前期获取的是土地价格，最终转化衡量的是住宅销售价格，这部分如何进行评定，难度较大。”

　　除此之外，合理规避土地增值税清算仍有空间。按照2009年国家税务总局发布的《土地增值税清算管理规程》部分规定，对于已竣工验收的房地产开发项目，出让房地产建筑面积比例达到85%以上即可进行清算。“清算税收是在整体项目完成之后进行的，如果一个项目分多期开发，只要控制比例不超过85%，一拖几年，那在最终完成征收方面就比较难了。”一位名下拥有大型项目的开发商告知记者。