“家家房地产，人人典当行”

　　马可佳

　　康巴什还在建……

　　在鄂尔多斯的康巴什，记者看到不少新建的小区正在开工，一栋栋高楼拔地而起，“这里的房子不愁卖。”有人将康巴什批评为无人居住的 “鬼城”；也有人视康巴什为创业的“淘金热土”。极高的房屋空置率和不断快速攀升的房价将这座新兴的草原城市推到了“舆论”的风口浪尖。

　　但似乎没有什么可以抵挡康巴什地区向城市化推进的速度。“北边与清华大学合作的低碳谷已经快建好了。” 康巴什新区管委会工作人员告诉《第一财经日报》。在鄂尔多斯市的规划中，32平方公里的新区一期建设还不能满足需求，二期70平方公里建设也已开始。

　　2001年，鄂尔多斯撤盟设市；2004年，市政府通过构筑康巴什、东胜、伊旗“一市三区”百万人口的城市核心区，打造“服务内蒙古、连接晋陕宁”的现代化区域性中心城市的构想。于是，几年来，不仅仅是康巴什。东胜、伊旗……整个鄂尔多斯就像一个“大工地”，四处充斥着建筑工人和刚刚完工的大厦。

　　公开资料显示，从2007年开始，鄂尔多斯人均GDP直逼香港。快速增长的地方财政和迅速暴富的一批当地人推动了康巴什新城的建设。康巴什，不仅代表了一个资源型城市谋求转型的道路，也是中国城市化进程的草原缩影。

　　“鬼城”称号带来的困扰

　　从鄂尔多斯的原市中心东胜经过30分钟车程，就能够看到这座沙漠中的城市——康巴什。

　　初夏的康巴什，给人的第一印象是“崭新”。这里阳光灿烂，空气清新。32平方公里的土地上仅有2.8万人口，超过50%的绿化率，这颇像欧洲某个宁静的乡村城市的画面。

　　然而康巴什的居民们最近并不平静。“鬼城”这个越叫越响的名字如同暴风深深困扰着康巴什的每个人。

　　“最近我接到很多亲戚朋友的电话，问我住在‘鬼城’安不安全？”鄂尔多斯中维网络技术有限公司执行董事麦田正处在暴风中心。2009年10月，由于看中这里的就业环境，麦田离开广州，带着数字化城市的梦想来到康巴什创业，如今已经在康巴什和东胜运营三个项目。

　　由于康巴什人口稀少，今年4月，美国《时代》周刊这样描述：“偶尔出现的行人，看起来就像幻觉，拖着沉重的脚步沿着人行道走着，仿佛恐怖电影中大灾难过后一名孤独的幸存者……”

　　对于“鬼城”之说，麦田非常不以为然，“我从那么远来到康巴什，听人家说这里是‘鬼城’当然很气愤。”麦田告诉本报，“康巴什新区确实还存在人气不足的情况，但并不像大家想象的那么恐怖。周一到周五，市政府在这边办公，晚上，不少小区也有人。”

　　同样受到困扰的，还有康巴什管委会的工作人员，从“鬼城”的说法流传开后，几乎每天都会接到不少要求采访的电话，“把康巴什称作‘鬼城’，是不负责任的说法。我们害怕见媒体，从政府50亿建造‘鬼城’、到政府70亿、170亿建造‘鬼城’。这样的报道我们已经害怕了。”

　　记者在随后两天的走访中了解到，由于市政府在这里办公，因此，周一到周五，党政大楼和各政府机关办公楼前都被车辆停满；而周六、周日，康巴什确实略显人气不足，除了最早兴建的康城等两三个小区入住率略高以外，其他的小区入住率不满10%。可以称之为“周末空城”。

　　独特“空城”现象

　　与海南的烂尾楼、沈阳的荷兰村相比，康巴什空城最大的特点是这里的房子都已经“有主”。“几乎所有盖好的房子都卖出去了，我们这里没有烂尾楼。”一位售楼小姐告诉记者。

　　该售楼小姐说：“我们的楼盘一共有300多套房子，其中政府部门团购了200套，还有100多套都是老板的关系户，几乎没卖就没有了。”

　　这并不是一个楼盘的独特现象，而是当地的普遍情形。记者了解到，由于鄂尔多斯经济和人均收入的快速增长，“买房像买白菜一样”的情景经常发生。上半年，兴泰地产开发的“揽胜苑”3期开盘，开盘3小时，起价6200元/平方米、成交价多在7500元/平方米左右的190套期房被抢购一空。

　　而且，和其他城市不同，这里开发的户型多是100平方米以上的大户型。“我们的楼盘一共3种户型，最小是150平方米的。”上述售楼人员说。

　　了解一个城市的现象必须先了解这个城市的背景，对于隶属于鄂尔多斯的康巴什来说，支撑房价的是当地的“富人”。“鄂尔多斯人有钱。”这是记者在采访中听到最多的一句话。2009年，鄂尔多斯GDP达2161亿元，同比增长23%；财政收入365.8亿元，增长38%，“一天1个亿”，成为内蒙古经济总量和财政收入“双冠军”。同年12月5日，内蒙古自治区副主席连辑对外透露，“鄂尔多斯人均GDP超过香港。”

　　在东胜区，记者看到了保时捷、英菲尼迪、路虎等多个豪华品牌车的4S店。在新城康巴什，大街上鲜有低于20万元的轿车。据鄂尔多斯当地媒体报道，这里拥有路虎5000多辆，保时捷3000多辆，奔驰、宝马2000多辆，丰田15000多辆——多是大排量的SUV。尽管每百户已拥有私家车30余辆，但每天仍以200多辆的速度增加。和汽车增加的数量成正比，当地“一家三四套房很正常” 。

　　在这样的市场环境衬托下，康巴什房价飞涨，从去年同期的3000~4000元/平方米均价，到今年的6000~7000元/平方米均价，房价几乎翻了一倍。

　　然而，由于只有市政府和房地产项目，缺少相应的商店、医院、学校等配套设施，当地人大量地购房，而不能入住，造成了买房者和居住者分离的恶性循环。

　　“有人说这里房价高，其实和北京、上海、天津这些一线城市相比，房价并不高。”康巴什新区管委会一位工作人员表示，“我认为这是城市化进程的一个过程，修配套设施需要时间。在配套设施没完善之前，空城现象是正常的。”

　　借贷、房地产

　　据了解，2004年以前，康巴什还是很荒凉，只有两个小村庄，不到1400人。根据当地人讲，建设康巴什新城的初衷，是因为东胜缺水。“不仅缺水，而且水质非常差，我们经常喝矿泉水，烧水碱太多。这里卖得最好的就是小家电，因为水里杂质太多，小家电经常坏。”

　　由于地下水超采，东胜地下水位逐年降低。而康巴什新区三面环水的地理位置，为新城提供了充足的水源，这也成为新城吸引鄂尔多斯人置业的推动力。

　　除了水源的因素，当地煤老板的暴富也是不能不提的原因。“中等以上的矿，一个晚上就能挣200万~300万元。”当地人这样说。鄂尔多斯的煤炭蕴藏量占全国1/6，使得当地一部分人先富起来。

　　除了大部分人买了房子不去居住以外，这里的二手房市场并不活跃。虽然也有出租和出售，但是当地银行几乎不给二手房贷款。而与银行行为相反的，是活跃的民间借贷。“家家房地产，人人典当行”，近年来鄂尔多斯广为流传的俗语，精确地描述了当地资本运作的路径。

　　“东胜地区除了蒙古族以外，上几代还有山西、陕西的迁徙人口，因此民间借贷在鄂尔多斯非常流行。”据当地人介绍，“这里的民间借贷还保持相对原始的状态，熟人之间仅凭信用，不用抵押物，最低只要2分利、3分利。”

　　地产与煤炭，两大行业在民间资本支撑下继续升温，又进一步推升了当地的民间资本积累与投资热情。而随着这一循环模式所带来的暴利式增长，形形色色的投资公司、小额贷款公司也开始扎堆鄂尔多斯。

　　“民间借贷很大一部分都流向了房地产企业。”一位当地开发商透露。曾有传言在康巴什新区建设初期，政府由于缺少资金，也用过民间集资的方式。对于这一说法，康巴什管委会并未回应。

　　而对于房地产泡沫之说，当地管理机构认为还要看未来的发展。“如果配套设施完善了，人都搬过来住了，不存在泡沫之说。”

　　据悉，为了吸引人气，东胜区正在加快建设小学、中学、职业学院和大学。管委会相关负责人表示：“到年底市一中和蒙古族中学将完成搬迁。到那时，康巴什新区教职员工和学生将达到11000人，加上家长将超过3万人。也就是说今年年底，东胜将有5万人。”