房地产调控“重庆模式”

　　程维

　　“见过急着建房的，没见过这么个急法的。”重庆市北部新区鸳鸯片区的一名村民对《第一财经日报》记者说。工地北侧的征地丈量和补偿还正在进行。

　　说话间，推土机已经将他家门前的几窝竹子推掉了。

　　十米开外，几个工作人员正在拉卷尺丈量土地，并清点庄稼地里的蔬菜和农作物。与此同时，左边的几十辆工程车则已经在开工建设。

　　北部新区鸳鸯片区是重庆市政府开建的第一个政府公共租赁房(下称“公租房”)。

　　自今年一季度以来，重庆市正在加速推出公租房。重庆市的住房体制改革更将住房全面市场化，改为政府供应与商品房“双轨”供应，当地试图通过投放市场总量20%的公租房来消解住房需求，并借此平抑房价。

　　在本轮遍及全国的房地产调控中，重庆市对房地产行业的调控政策屡出奇招，显得尤为与众不同。

　　5月4日，当地新出台了一条遏制高价房的政策：重庆将提高非普通标准住宅土地增值税的预征率，由过去的1%增加到2%。重庆市财政局局长刘伟近日对媒体表示，重庆房产税相关方案正待中央批复。报道援引刘伟的话表示，对于房产税的开征，重庆已做好了相关准备。重庆称将对高价房征收特别房产消费税的政策颇引人关注。

　　公租房模式

　　重庆市“房地产新政”中最独特的，莫过于该市的公租房模式。

　　从2月28日开建第一个公租房项目以来，今年上半年重庆主城区开工建设6个公租房楼盘，总投建面积在750万平方米以上，加上今年在该市郊区启动的250万平方米公租房项目，今年该市启动的公租房项目面积将达到1000万平方米。

　　由于公租房的建设周期基本在一年左右，因此2011年将是该市公租房投放的高峰期。

　　重庆市计划在今明两年内修10处公租房，今年开工5处，明年开工5处。目前已经公布的鸳鸯、大竹林、华岩、蔡家、西永、茶园新城6个地块的规划方案总用地面积为285.7公顷，总建筑面积为719万平方米。

　　重庆市主城的公租房建造计划是，用2~3年时间建成主城区内的2000万平方米公租房。

　　目前该市这些公租房主要由重庆市国资委旗下的重庆地产集团承担“开发商”角色，具体承建单位是重庆市建工集团。

　　重庆市政府期望自己投放的公租房的总量占市场总量的20%左右，2009年重庆市商品房成交面积为2400万平方米左右，这意味着该市近年平均将每年向市场投放480万平方米公租房。

　　根据当地目前公布的政策，申请重庆公租房将不设户籍限制，外籍人士也可在重庆申请公租房。此外，重庆市的公租房申请也不设在渝工作年限等门槛。

　　国内住宅法专家李明接受本报记者采访时称，他注意到重庆市政府提出的“6.5年买一套房”及目前的公租房政策，保障性住房的大量推出，是对现有住房制度的一种改革，能从根本上解决民生问题。

　　李明表示，目前北京计划拿出50%以上的土地用于建限价房、公共房及低收入房；深圳市也计划在今年上半年出台一个住房保障制度，在不受户籍限制的前提下使在该市连续7年有稳定收入的群体受惠。

　　“这3个城市率先进行‘二次房改’实践，代表了中国未来房改的发展方向。”李明说。

　　但当地大量投建公租房的举动，给当地房地产开发商带来了影响，重庆金科集团副总裁李战洪认为，从此之后，当地的房地产开发商就别想再去做低端商品房了，因为这一块市场已经被当地政府做了，未来该市的房产商将主要在中端房产和高端房产上展开竞争。他说，每一次政策变动都会导致一次行业洗牌。

　　“政策变化了，你只有去适应它。”李战洪说。

　　“不对称政策”

　　5月21日，重庆市公布了该市房产调控细则，业界称为“渝十条”，在打击高端房、高价房的同时，极力推动政府公共租赁房的建设，并出人意料地对购买第一套商品房给予税收优惠和财政补贴。

　　相比北京、深圳等地的细则，重庆的调控政策没有加码，采取了“低端有保障、中端有市场、高端有遏制”的差别化调控策略。

　　重庆市房地产调控差别化政策的第一条是，对当地政府提供的保障性住房(政府公共租赁房、廉租房等)，其土地可以实行行政划拨，危旧房拆迁和“城中村”改造安置房享受相关契税和税费优惠。

　　第二条差别化政策，实质上对当地房产商开发的商品房销售是“利好”消息：“鼓励普通商品住房消费，普通商品住房(含二手住房)交易契税按1%征收，住房交易手续费减半收取。对在重庆市主城区首次购买住房并以按揭方式支付，同时在主城区缴纳个人所得税的购房产权人实行财政补助。执行购房入户和公积金贷款优惠政策。”

　　李战洪对当地的房产调控政策持赞成态度。他认为本次引发国家调控的原因是北京、上海、广州、深圳等一线城市的房价过快上涨，中国各区域、各城市之间的房价水平差距很大，“一线城市的房价感冒发烧，重庆也跟着吃药”是不合理的。

　　第三条差别化政策是限制高档住房和投机型购房消费，高档住房交易契税按3%征收。

　　今年一季度，重庆市已经基本形成了另一套房地产调控政策思路，对高端房(200平方米以上、房价是成交均价的3倍以上、别墅等)实施打压政策，通过征收特别房产税(一种类似物业税的税种，每年都需要缴纳)、提高土地增值税等进行压制。

　　急推两税种

　　重庆市目前正在向国家争取率先在该市推行征收“房产特别税”。

　　这一“房产特别税”将对征收对象每年征收，按重庆市市长黄奇帆的话说，就是高端房持有者缴纳的各种税费在6~7年后将足以再买一套房子。

　　黄奇帆本人在不同的场合曾分别披露过1%、2%，甚至“高档房被我们3%甚至5%的特别房产税一收以后房价就炒不上去”。

　　重庆市5月4日还出台了另一个通过税收措施打压高端房的政策。

　　5月4日，重庆市地税局下发的《重庆市地方税务局关于进一步加强房地产开发企业土地增值税征收管理的通知》，该市将提高非普通标准住宅土地增值税的预征率，由过去的1%增加到2%。

　　重庆市本次确定的“非普通标准住宅”是指单套最大建筑面积在144平方米以下、住宅小区建筑容积率1.0以上(总的建筑面积/总的占地面积，容积率高表明住房条件越好)、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.4倍的住房。

　　重庆市地税局已经下发通知，5月1日开始实行。另从下月开始，税务部门还将对符合条件的房地产企业加大土地增值税的清算力度。

　　当地列出了本次“清算”的三个对象，分别是已转让的房地产建筑面积占总项目面积85%以上的；取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。这三个标准中，只要有一个符合就将被清算。

　　重庆大学税务专家尚可文认为，该税率相对比较温和。但该税种实际上较为严格：如开发商花1000万元买一亩地，3年后相关部门将对该地皮做现价评估，假如为3000万元，开发商就应缴纳2000万元乘以税率的土地增值税。此外，如果开发商捂盘不销售，想静候房价上涨后拉高价格出售，也面临被当地政府重新清算土地增值后的应缴税额。

　　重庆房地产“新政”要点

　　低端有保障 大量建设公租房，2010年建成廉租房220万平方米，开工建设公租房500万平方米

　　中端有市场 普通商品住房(含二手住房)交易契税按1%征收，住房交易手续费减半收取。

　　对在重庆市主城区首次购买住房并以按揭方式支付，同时在主城区缴纳个人

　　所得税的购房产权人实行财政补助

　　高端有遏制 严禁向别墅供地，将高档住房土地增值税预征率上调到2%，高档住房交易契

　　税按3%征收

　　资料来源：本报整理