每经记者 杨羚强 发自上海

　　 虽然大部分地产分析师认为国务院的楼市新政可能令开发商在2010年的日子不好过，但是中国房地产测评中心的报告却道出房地产企业的真正危机：房地产企业的盈利能力正处于下降阶段。

　　 据该中心对105家沪深房地产上市公司的测评显示，除“万保金招”四家为行业标杆，19.39%为优质上市公司，发展优良上市公司占到33.67%。此外，约有42.86%的房地产开发企业竞争乏力，持续发展能力较弱。

　　 即使是“万保金招”这样的标杆企业其盈利能力也在下降。该中心的报告称，万科、保利、金地、招商四家企业2009年房地产业务利润、2009年净资产收益率、2009年总资产报酬率、2009年房地产业务利润率指标分别是16家优质企业的4.78倍、0.60倍、0.69倍、0.85倍。四家标杆上市公司尽管从利润绝对量远高于16家优质企业，但从盈利的相对水平上表现出规模报酬递减现象。

　　 中国房地产测评中心主任龙胜平说，在全部上市公司中，2009年净利润水平大于行业均值的上市公司只有43家，其中2008年有14家净利润大于行业均值的上市公司在2009年滑入低于行业均值的行列，表现出高于市场波幅的巨幅波动，盈利能力持续性较差。

　　 他表示，在市场高速成长、行业整体利润水平大增时，企业业绩较为平淡，劣于市场平均水平；在市场处于大幅下调期间，业绩波动幅度大于市场波幅，那么可以认为这类企业缺乏竞争优势。按此说法，目前在沪深两地上市的42.86%的房地产开发企业竞争乏力，持续发展能力较弱。

　　 据统计，2009年，房地产开发企业本年资金来源达到5.7万亿元，比上年增长44.2%。其中，定金及预收款为15914亿元，占整个资金来源的14.71%，个人按揭贷款8403亿元，占整个资金来源的27.86%，两项共计42.57%，几乎占了房地产开发企业资金来源的半壁江山。

　　 按照新的房地产市场调控政策，住房贷款首付比例提高、贷款利率从高执行、多套住宅停止贷款等措施，都从根本上限制了房地产开发企业可用的资金来源。如果这些政策有效地执行下去，就会对房地产开发企业的融资环境产生致命的影响。中国房地产测评中心预计，整个房地产市场可能出现一个两到三年的振荡期。