虹口、卢湾、长宁几个内环内区域“商住倒挂”现象仍然相当显著

　　见习记者 刘娟商报记者 徐跃明

　　近日，虹口、卢湾、长宁等几个内环内区域有多幢写字楼以拍卖的方式挂牌出售。从拍卖底价的报价来看，“商住倒挂”现象已经相当显著。虹口区欧阳路57号一栋大楼底价叫价仅1．7万元／平方米，相当于其对面住宅楼盘溧阳华府4万元／平方米售价的40％。而卢湾区丽园路、长宁区定西路的几幢商办楼报出的底价也不到2万元／平方米，亦远低于周边住宅二手房3万－4万元／平方米的市场价。

　　欧阳路57号：叫价不到1．7万元

　　虹口区欧阳路57号商办楼的1－3层、17－18层、地下室以及地下车库等在内的6695．67平方米的建筑面积及部分动产，将以11045万元的参考价进行拍卖。大致计算，该楼的拍卖单价不到1．7万元／平方米。

　　资料显示，这栋楼坐落于虹口区四平路与临平北路附近，2005年竣工（土地使用期限到2052年10月27日）。大楼一共18层，底层为临街商铺、储藏室及商务楼大堂；2－3层为商场；4－15层为办公楼；16－18层为物业用房及业主委员会用房；地下1层是地下室及车库。楼内每间办公房均配备独立的卫生间，并按照“高档宾馆客房”的标准进行过室内装修。

　　虽然其门牌地址是欧阳路，但在四平路上看更加一目了然。该大楼东近四平路，南临欧阳路，北近四达路，原以“华美达隆茂酒店”经营，但酒店目前已经停业。酒店一楼大堂的玻璃窗上至今还贴着多张虹口区人民法院的公告，显示该楼因为债务纠纷已于半年多前被查封。酒店门前的空地已经被改造成一个临时停车场，能停大约20辆车。

　　商报记者发现，该区域靠近外滩，周围环境质量良好，生活配套设施齐全。在方圆不到800米的半径范围内，运行着地铁4、8、10号线等多条地铁线路，同时也聚集着众多写字楼：海事大厦、轻工国家大厦、家纺大厦、新能源大厦等众多办公楼有房出租，这些商务大厦的租金水平一般为2．7－3元／平方米／天，另外，附近的爱国国际大厦、上海商贸大厦还有部分二手写字楼单间可售，报价在2．2－2．8万元／平方米。

　　而与周边住宅楼盘相比，1．7万元／平方米不到的单价更是低得厉害。商报记者发现，华美达酒店的斜对面，就是虹口区的明星楼盘溧阳华府。目前，溧阳华府仅有部分高层尾盘在售，均价已接近4万元／平方米。而酒店旁边房龄已超5年的公寓房如新文苑、恒城花苑等，二手房售价也在2．5万－2．8万元／平方米。

　　丽园路478号：底价不足2万元

　　卢湾区丽园路上有一栋办公楼也将整体拍卖出售。拍卖信息显示，丽园路478号1－5层办公楼，及丽园路488弄1号的部分车位计划以人民币1亿元的挂牌价格整体转让。

　　商报记者了解到，这座办公楼的土地面积约为8648平方米，建筑面积合计约5007．5平方米。按照1亿元的意向转让价格估算，该办公楼的均价仅19970元／平方米左右。目前这栋楼内还有几家租客在办公，租期至今年年底。

　　在现场，商报记者发现，丽园路478号邻近打浦路商圈，周边围绕着大片的住宅小区。该办公楼北面靠近丽园路，步行至徐家汇路只需三四分钟，并靠近淡水湾花园、永业公寓等高端住宅项目；东面毗邻运泰公寓和高城苑等，并与黄浦新苑、园林大厦等住宅小区隔路相对；西面紧挨顺昌医院分部，步行1分钟就到局门路，再往西就是南北高架；南面则贴近斜土路。

　　从周边中介公司了解到，周边的商办楼如金玉兰广场、海丽大厦等，二手办公房的售价一般在2．7万－3．2万元／平方米；而住宅次新二手房的挂牌价更是高达3万元／平方米以上，如开城新苑二手房的报价基本在3万－3．5万元／平方米，高城苑二手房的报价一般为3万元／平方米左右；区域内高端住宅楼盘永业公寓一期的二手房报价接近4万元／平方米；近来，永业公寓二期还传出将推出最后一批新房的消息，其销售报价更是达到5万元／平方米左右。

　　长宁区定西路也有写字楼传来整体拍卖抛售消息：定西路710弄内有一栋4层办公楼整体出售，其1－2层为商铺，3－4层为办公房，总建筑面积约2500平方米，拍卖价格不到5000万元，折合单价也不到2万元／平方米；另一栋相同构造写字楼有3个楼层整体叫卖，建筑面积913．45平方米，底价（总价）1800万元，粗略计算，单价也仅在1．97万元／平方米。

　　记者手记

　　如此行情实在令人唏嘘

　　从2008年开始，在上海的非ＣＢＤ地段，出售型写字楼行情一直萎靡不振，由此产生的“商住倒挂”现象也一直存在，同时，在非ＣＢＤ地段，那些机构持有用于出租的“非甲级写字楼”的租赁行情也一直比较冷淡，出租率较高的大楼，在过去的数年间其租金水平一直没有实质性的提升，这类出租型大厦中的一部分业主一旦因为经营不善而欲整体出售套现时，其底价报价一般均低廉异常。特别是眼下，虽然住宅二手房的房价跌势明显，但以上述案例而言，写字楼整体出售的报价似乎更低——仅为周边住宅二手房挂牌价的半数左右，这样的行情实在令人唏嘘。