记者潘永东为遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展，近期依赖政府出台了包括“国十条”在内的一系列房地产宏观调控政策。日前，兴业银行资深经济学家鲁政委博士接受《理论前沿》周刊专访，就中国房地产业与经济发展进行深入分析。他认为：房地产业对中国经济的影响非常大，房价快速上涨所诱发出的经济和社会两方面问题需要高度关注；当前已到了需要认真考虑“看不见的手”和“看得见的手”相结合，以便达到改善和提高老百姓对住房的可承受性问题的时候了；而这需要从“总量供给不足，结构失衡，地方政府职责不到位”的背后根源出发，三管齐下，标本兼治。

　　房地产对中国经济增长影响巨大

　　记者：众所周知，中国经济增长对房地产业拉动依赖较大。您如何看待房地产业与中国经济的关系？

　　鲁政委：房地产对中国经济增长影响的确较大。从统计局公布的几个数字可以非常直观地看到这一点。单纯从固定资产投资角度看，近三年房地产投资在城镇固定资产投资中的占比大约在20%左右，而城镇固定资产投资额大约相当于当年GDP的45%~57%，由此直接推算过来，房地产投资额约相当于当年GDP的9.0%~11.4%；从GDP最终核算的角度看，哪怕是仅仅只考虑房地产业的直接产出，其所形成的GDP占全部GDP的比重最近几年也大约在4.0%~4.5%之间。

　　房地产业对我国经济的影响还不止于此。首先，房地产产业链较长，拉动效应较大。经验观察表明，房地产业自身对其他50个左右的子行业有着明显影响，从本轮房地产调控开始之后，资本市场上相关行业的与房地产业趋同的疲弱表现，可以清楚地折射出这一点。

　　其次，房地产业对政府收入影响巨大。根据国土资源部2010年4月公布的《我国土地市场在应对危机中态势向好》新闻稿提供的数据，2009年全国土地出让金收入1.59万亿元，相当于全年财政收入的23.2%，相当于当年GDP总额的4.7%。考虑到大量土地出让收入归地方政府支配，而地方政府在全国财政总收入中的比重大约在50%左右，这意味着，2009年土地出让金收入大致相当于地方政府财政收入的50%。当然，在这种计算中，还没有考虑房地产交易过程中的各种税费，如果纳入这些数据，则占比更高。实际上，最近几年地方政府大力推进的旧城改造、城市基础设施等，其中有不少就是利用土地收入进行的。

　　第三，房地产业对消费具有较大影响。一方面，住房消费构成了消费支出的很重要部分，并具有较强拉动作用，因为住房的购买，还直接带动了家电、装修、物业、家庭保洁服务等其他相关消费需求的出现；当然，也完全可能因为过高的房价，造成对其他消费的挤出和更多被动储蓄的出现，从而形成整个宏观经济高储蓄、低消费的格局。另一方面，住房也是居民财富的重要保有形式，在当前居民投资渠道狭窄、其他投资对抗货币贬值能力较差的情况下，十多年来，仅有房地产表现出了相对稳定的增值，而财富购买力的安全增值，因为增强了居民自身保障能力，因而又具有刺激居民消费的作用。另外，房地产业对就业具有较大带动作用，无论是与房地产直接相关的建筑业，还是物业管理、社区和家庭保洁、房产中介服务等，都是知识门槛相对较低的劳动密集型行业，就业吸纳能力很强，而稳定就业所带来的稳定收入预期，是刺激消费的关键方面。

　　记者：有人说，房地产业绑架了中国经济。您是否赞同这种说法？

　　鲁政委：从中观和微观角度来认识经济发展的经济学家，一般都认为，特定阶段的经济增长往往是由特定的几个产业驱动的结果。在城镇化阶段，由于大量农村人口需要进城居住，自然地，提供住房就是这一阶段的一个重要产业。也就是说，在我国这样一个仍处高速城镇化阶段的经济来说，房地产对经济有着较大贡献或影响，应该说是正常的，许多国家在同样阶段也都大致如此。因而，所谓的“绑架”情绪化表述，以及由此引导出的“一个发展态势良好的经济就必须与房地产脱钩”的推论，是存在一定的片面性。换言之，如果说果真要避免所谓的“房价绑架经济”的话，可能需要我国经济发展真正过渡到另外一个阶段之后，才可能真正实现。

　　当然，这种表述反映出的房价快速上涨所诱发出的两个方面的问题，则依然值得高度关注：第一个是社会方面的，房价的显著上涨，诱发住房的可承受性问题的尖锐化和社会财富分配不均状况的更直接显露，由此生发出一些社会不和谐情绪；第二方面是经济方面的，即较快的房价上涨，往往令人产生资产泡沫化的忧虑，而根据日本、美国等的教训，房地产泡沫一旦破灭，往往会使经济陷入长时间萧条。

　　“看不见的手”和“看得见的手”相结合解决房地产业问题

　　记者：当前，中国面临着较为严峻的房地产问题。解决这些问题，中国房地产业应遵循什么样的发展模式？在这方面有何国际经验？

　　鲁政委：从各国来讲，房地产业都是一个效率与公平直接冲突最明显的行业之一。从效率的意义上说，正如我们前文所指出的，房地产对投资、消费、就业、经济增长、政府收入等方面都有着明显影响；从公平的意义上说，一方面，居住是一项基本人权，基本居住条件的保障是人正常和健康成长和发展的基础，从概率的意义上说，未能达到一定标准的居住状况，往往更可能令孩子的身心正常发展受到不利影响，从而加剧成年之后的就业和收入不平等；另一方面，住宅常常也是家庭财富最外显的一种体现方式，其往往能够更明显地展示出社会的收入分配差距。

　　从经济学的原理上讲，对于需要效率和公平兼顾的物品来说，无论是全部由政府提供，还是全部由市场提供，都会出现问题。全部由政府提供，则效率将受损；全部由市场提供，则公平无法顾及。一个最优的定位，应当是“看不见的手”和“看得见的手”有机结合。前者以效率为主，后者以公平为主。当然，需要政府提供的部分，在可能的范围内，可以引入市场化的运作机制以提高效率；在依靠市场提供的部分，则可以通过培育社会责任文化，通过企业的自律行为缓解一味追求效率过程中出现的公平问题。

　　我国房地产业经历的两个极端的时期，分别鲜明地显示了“有形之手”和“无形之手”各自独立提供住房的问题：第一个时期是计划经济时期，所有住房全部由国家（或国有单位）建造和分配，其结果是供给无法赶上需求，1978年相对新中国建立之初，城镇居民人均居住面积不仅没有扩大，反倒还缩小了；第二个时期是1998年之后房地产市场化之后，住房几乎全部由市场提供，城镇居民人均住房面积提高很快，房地产对城镇化和经济增长都起到了巨大推动作用；但与此同时，却出现了房价的快速上涨，在客观上给部分中低收入群体造成了住房困难。

　　这意味着，当前已到了需要认真考虑“看不见的手”和“看得见的手”相结合，以便达到改善和提高老百姓对住房的可承受性问题（affordablehousing）的时候了。

　　从改善住房可承受性的角度，目前国际上有两种模式：一种是全体解决思路，另外一种是目标群体解决思路。前者是指政府致力于为全部人口提供承受得起的体面住房，新加坡、荷兰、瑞典和丹麦是这方面的典型代表；后者则是在坚持市场应在住房提供中起基础性作用（primaryrole）的前提下，致力于通过非市场化的特殊项目来改善和满足低收入群体或者脆弱群体的居住需求，这些国家包括加拿大、马来西亚、美国和绝大部分欧盟国家。

　　基于我国人口规模庞大、同时处在快速城镇化过程中的现实，全体解决思路可能不具有现实性，而目标群体解决思路，则应该是更为符合中国国情的现实途径。

　　在促进住房可承受性的具体政策设计上，全球各国政府采纳的无外乎两类：一类是供求方补贴政策，另一类是需给方补贴政策。所谓供给方补贴，是指对提供中低价位住房的建筑和开发商进行补贴，通过政府对部分成本的分担，来改进开发商提供此类廉价房屋的能力和激励。当然，采取这种补贴方式需要对开发和销售过程进行严格监管，保证成本的低廉和销售利润与价格控制在政府目标水平之内，但这种政策的群体目标指向性相对较弱。所谓需求方补贴，则是直接根据收入和家庭结构等信息，来对低收入群体进行补贴。这种补贴方式一般具有更好的灵活性，可以根据居民收入变化而灵活调整，在群体目标的指向性上更具针对性；对于房屋的提供来说，也更尽可能发挥了市场机制的效率。

　　虽然从一般意义看，需求方补贴似乎优点相对更为明显，但从我国来看，当前的现实是中低价位房屋和保障房供给严重不足。此时，主要选择需求方补贴的政策可能是不合适的（除此之外，居民信息数据库的不完备，也使得需求方补贴在具体执行中可能存在一定困难），因为补贴之后可能令房价出现更快速的上涨，从而使得补贴之后的住房购买力依然无法有效提高。因此，短期应当采取的措施是增加供给，但中长期的措施，则是应该在完善居民信息数据库的前提下，逐步转向需求方补贴。

　　当然，对于改善中低收入群体住房的可承受性问题，为了避免早期单纯提供廉价房屋出现的群体隔阂、低收入群体集中居住区往往容易出现公共基础社会配套不够完备等问题，目前国际上已更倾向于从居住、教育、就业、交通、社保、环境的可持续性与能源节约问题等一揽子统筹考虑的解决思路。

　　建立起房地产业稳健发展的长效机制需标本兼治

　　记者：近期以来，国家出台了一系列房地产宏观调控政策。应该说，促使国家出台本轮房地产调控政策的直接原因是局部地区房价过快上涨，而政策目标则是有效遏制这种趋势，避免资产泡沫化和民生问题的出现。有哪些深层次的问题需要解决？如何建立起产业稳健发展的长效机制？

　　鲁政委：根据笔者的分析，中国房地产目前存在的问题，虽然直接呈现出来的是所谓老百姓对高房价的抱怨，但背后的真正原因却是三个方面：“总量供给不足，结构失衡，地方政府职责不到位”。

　　关于“总量供给不足”，笔者进行的数据分析显示，1998~2008年间累计销售出去的普通住宅、别墅和经济适用房，加上1997年末的存量房，在假定每个城镇家庭需要住60平方米的房屋的情况下，存量房仅能覆盖30%的城镇家庭；在假定每户城镇家庭需要90平方米的情况下，则仅够覆盖20%的城镇家庭；在假定每户城镇家庭需要120平方米的情况下，则仅够覆盖15%左右的城镇家庭。供不应求所形成的未来价格将会上涨的预期，刺激了投机力量的出现，从而推动了价格的进一步上涨。

　　而所谓“土地的有限性形成的增值预期、加上货币充裕推动价格上涨”的流行说法，其实并不全面。因为在2009下半年全国住宅都火暴上涨的情况下，我们得到的上海商业物业价格同时却在下滑。同样存在土地有效性的特点，也处于同样的货币环境中，更重要的是中国经济已“V”型反弹，全球战略家也普遍预期未来五十年是“中国的世纪”，为何商业物业的表现却与住宅天壤之别呢？北京等也存在住宅与商业物业价格完全迥异的表现。其中的关键是，从总量上说，与住宅的供不应求相比，商业物业短期总体是供过于求的。

　　关于“结构失衡和地方政府职责不到位”，可以从2009年媒体报道的一组数据清楚看到：国土资源部的数据显示，2009年前三季度，中低价位、中小套型普通住房用地供应仅占全部住宅用地的14.9%；1~8月保障性住房供应完成率为46.7%，地方保障性住房建设完成率仅为23.6%。土地出让和保障房建设，地方政府职责所司，占比过小和不到位，表明“地方政府职责不到位”；偏少的中低价格土地出让，决定无法有更多中低价位房屋供应，显示“结构失衡”。

　　因此，建立起稳定的长效机制，需要立足于“看不见的手”和“看得见的手”有机结合，从上述三个具体方面三管齐下，方能标本兼治。