华远地产董事长任志强表示，严厉的行政干预已到了房价不跌绝不罢休的地步

　　《上海国资》综合报道

　　显然，4月中旬以来密集出台的房地产调控政策已经改变了市场预期。

　　受调控政策影响，五一黄金周期间，作为楼市风向标的京沪深三地市场供应量大幅增加，成交量猛跌，进入冰封期，部分区域新盘与二手房价格开始出现松动迹象。

　　面对严峻现实，一向对楼市持坚决看多态度的北京华远地产董事长任志强的态度也有所变化。4月30日，他在长沙接受采访时表示，严厉的行政干预已到了房价不跌绝不罢休的地步了。“如果不能有效调控，政府会接着出政策，一直出到有效为止。”

　　调控政策逐步加码

　　实际上，自2009年12月以来，决策层对房价上涨过快就已作出反应。

　　2009年12月9日，国务院宣布，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。本轮房地产调控由此拉开序幕。

　　5天后的12月14日，国务院提出四措施遏制房价：一要增加普通商品住房的有效供给；二是继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；三要加强市场监管；四要继续大规模推进保障性安居工程建设。政策目标确定为“遏制部分城市房价上涨过快”。随后，国务院及下属工作部门先后出台了一系列政策，取消2008年底出台的优惠措施。

　　2010年1月10日，国务院办公厅发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。此时政策目标仍为“促进房地产市场平稳健康发展”。

　　2010年“两会”期间，众多委员、代表在发言中都要求国家队房地产市场采取措施，对房价进行调控。甚至有媒体报道称，近一半的代表、委员提案直指高房价。国务院总理温家宝也在《政府工作报告》中表示，要“要坚决遏制部分城市房价过快上涨的势头，满足人民群众的基本住房需求”。但政府工作报告最终“修改部分”并未作出积极回应。

　　受此影响，“两会”前本来心神不定的开发商在“两会”结束后马上信心倍增，加大力度购进土地。两会一结束，北京就连续出现了4个“地王”。

　　3月28日至4月2日，连续6天，新华社每天都发表一篇“新华时评”，步步深入、针锋相对地评说了我国当下的房地产市场，矛头直指地方政府，痛批当前房地产市场的根源所在——土地财政以及腐败所酿生的高地价高房价，引起了轰动效应，被称为“六连评”。

　　随后，《人民日报》、中央电视台等中央媒体集体对房地产实施了“炮火覆盖”。据不完全统计，从新华社发表“六连评”开始到4月10日，中央级媒体共批评房地产的稿件多达20余篇，市场为之侧目。

　　与央媒集中炮火猛轰高房价几乎同时，国家自4月2日开始陆续出台房地产调控政策。自4月10日至4月19日，仅短短10天，国家连续出台了5项相关政策，无一例外地指向房地产市场中的“投机投资性需求”，被外界称为对炒房客的“精确打击”。

　　4月中旬起，上旬开始抬头的房价上涨势头戛然而止，供应量开始增加，成交量日渐减少，房地产市场陷入观望态势。

　　但这仍然没完。4月下旬，新华社与中央电视台等央媒对房地产继续实施炮火延伸，调子也出现变化。4月26日，新华社发表的《重拳之下，楼市“混沌期”还能持续多久？》一文借专家之口提出，“引导房价回落到合理的区间”。中央电视台也随后跟进，口径出现明显变化。

　　分析人士指出，作为中央“喉舌”，新华社等央媒的口径变化说明，中央的政策目标也已从原来的“遏制房价过快上涨”变为“引导房价回落”。

　　之后，中央虽然未出台进一步的调控政策，但“开征房产税”、“开建公租房”等新政策的消息时有耳闻，说明中央仍有政策在手，将会视房地产市场的发展而打出。

　　同时，北京、广州、深圳、杭州、青岛等去年房价上涨较快的城市纷纷出台地方性政策，对房地产市场进行调控。

　　因此，外界评价此次房地产调控政策为“空前严厉”。

　　市场预期渐变

　　虽然中央出台的政策空前严厉，市场也在第一时间作出反应，但市场预期在政策出台后的4月下旬并无明显变化。

　　4月下旬，多数市场分析都认为，虽然短期内房价有可能陷入滞涨期，甚至出现小幅回落，但从中长期来看，房价仍然会上涨。而且，在目前严厉的政策调控下，房价上涨趋势被人为压制，未来重新进入上涨轨道后，可能会出现报复性反弹，以远超过市场承受能力的幅度上涨。

　　更有分析指出，本轮调控政策的出台并不能表明国家已下定决心调控房价，仅仅是政府对公众不满的“交代”而已。

　　业内人士指出，经历了火爆的2009年，开发商都已赚得盆满钵满，资金充足，因此目前抛售压力不大，房价也就没有下降压力。而炒房客多数已在去年底与今年3月下旬、4月上旬抛盘变现，因此变现压力也不大。

　　相比于分析人士对房价后市的乐观，一贯乐观的任志强反倒表现得更加冷静而理性。他在4月21日发表长达1.3万字的博客对新政策进行评估，而结论是中国的房地产不会因此而崩盘，交易量的下降是第一步，市场也一定会在这一系列的政策出台之前采取观望的态度，“真正的重拳也许还在后面，尚有许多的未确定因素”。

　　各地的成交量也在新政策出台后应声下跌。

　　据爱房网的最新统计，从4月15日到19日，北京购房新增需求下跌超过七成，房源挂牌量增加五成以上，有超过六成卖家表示，愿意调售价以促迅速成交。而4月21日以来，北京二手房住宅成交量首次跌破1000套，相比4月19日的末班车高峰下跌高达54%。

　　据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，4月19日到25日的一周内，上海商品住宅成交面积比前周大跌50%。

　　央媒4月下旬提出“引导房价回落”后，市场观望情绪更进一步加重。

　　五一小长假3天，北京商品住宅现房每天售出不到3套，创下2009年来新低，同比下降约96%。不仅现房签约降至冰点，北京商品住宅期房签约量也有所下挫。据统计，3天共签约成交了614套，比去年同期的951套，下挫了35.33%。

　　中国社科院房产专家黄兴文分析指出，监管机构对房产业的管理会越来越严，而北京市的房价近期一定会下降，降幅甚至可能达20%左右。他并预测，投资投机机构可能会因此而被套牢。

　　虽然开发商仍有能力“捂盘”，但房价松动迹象也已渐次出现。来自上海部分二手房交易中介的信息显示，新政出台前挂出的“房东到手价”已悄然变为“成交价”；五一期间举行的上海房展会上，也出现了部分楼盘“九五折”、“九七折”出售的现象。

　　来自搜房网的展会调查还显示，近60%的受访者看跌上海未来楼市，该比例与3月房展会相比增加了10%左右。

　　此前支撑“房价不能跌”的一个理由是，如果房价下跌，将会使银行的不良贷款大幅增加。但五一假期前，交通银行、中国建设银行等银行纷纷表示，即使房价下跌30%，不良贷款也不会明显增加，民生银行的承受能力甚至达40%。

　　国务院房地产调控专家组委员李文杰5月4日接受采访时表示，这次政策调控的目标很明确，就是房价一定要回到去年年中之前的水平。政府决心很大，一定要压到底，否则反弹回来，公信力会降低。目前开发商对房价走向仍有分歧，短期不会主动降价，但后面降价是必然的。

　　显然，任志强的判断是准确的，这次调控将会是“不跌不罢休”。

　　楼市量跌价滞，调控尚需坚持

　　贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍

　　《上海国资》记者 李魏晏子

　　从

　　3月份起，中国政府已经接二连三地出台了十几项房地产政策，房地产行业遭遇“空”袭。北京与青岛已分别出台实施细则，而沪深穗杭等主要城市将在5月中下旬出台细则，目前观望情绪浓重的楼市届时或将渐趋明朗。

　　多管齐下

　　虽然，从2009年下半年以来，政府已经出台包括“国11条”在内的紧缩调控信号，国内各大中城市的房屋售价仍然持续走高，未见下降趋势。根据国家统计局最新数据，2010年3月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%。而2010年1至3月，中国完成房地产开发投资6594亿元，同比增长35.1%。

　　遏制房价上涨的呼声不断，加上连续出现的地王央企现象，房地产新政呼之欲出。政府终于下定决心，严控炒房行为、抑制住房价格过快上涨。

　　全国“两会”之后，整个中国房地产市场陷入了极度的恐慌之中，资本市场业受房地产市场的很大影响。2010年4月12日，中金公司发布的报告显示，全国16个重点城市成交量环比均值下降15%，北京、天津、上海、广州和重庆的周交易量环比下跌幅度分别为12%、35%、27%、29%和60%。同时，在敏感的资本市场迅速有所反应，许多地产股再次经历了连续的下挫。

　　中央调控力度迅即加大。银监会银行业监管一部主任杨家才在2010年4月21日解读最新出台的房贷新政时指出，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。

　　这与此前出台的“国十条”中的规定：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍似乎更进一步。“二者相较，当然是前者更加严厉，将首套住房没有使用房贷的家庭，亦纳入调控范畴，无疑扩大了‘打击面’”，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭对《上海国资》分析说。

　　随着新政细则的落地，作为对房地产调控政策的回应，从4月份开始，各地楼市的市场成交量齐跌。

　　沪杭两地房地产税将出，给市场又一重击。一向以高房价著称的沪杭两地，近来二手房价格也出现下调，新房市场已经出现九三折楼盘。根据2010年4月4日发布的易居报告，上海房地产市场商品房成交26729平方米，环比下降了83%。

　　房地产税的即将推出，将两地的房地产市场打回了冰点。对此，杭州某房地产公司总监陈先生告诉《上海国资》：“近来不仅成交量下降了一半左右，很多买方的毁约事件也在不断发生。”

　　另外，中行率先向存量贷款客户“开刀”的举动，也促使不少房贷客户开始担心自己正在享受的利率优惠将被调整。

　　根据各地房地产市场的现状，研究机构预计，2010年全国各地下半年楼市的成交量还将呈下行态势。这使部分不得不购房的市民手握全部积蓄，眼巴巴等待市场逆转，欲在房价最有利时出手置房。

　　坚持才能见效

　　虽然房地产新政细则出台后，各地楼盘成交量下跌，但面对过去房价调控的一次次失败，房地产机构和研究院的专家对此次调控能否长期坚持，抑制房价继续走高，却持谨慎和担忧的态度。

　　房贷政策对楼市的影响力不可忽视。“央行与银监会之间、前二者与商业银行之间、各家商业银行之间、商业银行总部与地方分行之间，存在诸多利益分岐与博弈。以往实践证明，房贷政策最终都会严重走形。”杨红旭认为，虽然现在“以房定套”的调控效果更佳，可银行系统只有房贷信息，却无房产登记数据，必须要各地房管局配合，才能真正执行。

　　他还指出，房管部门并无全国联网的房主信息，所以也只能限定一个城市的二套和多套房贷，若投资者在多个城市都购有住房，政策还是难以精准打击。因此，住房和城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。

　　新一轮房地产政策到底能持续多久，则是专家们担忧的另一个问题。在上一轮抑制大中城市房价上涨的调控中，由于2008年金融危机的影响，政府迅速回调政策，致使前期的调控成果付之东流，比如二套房贷政策当时就出现松动，甚至个别城市取消了二套房贷政策。

　　显然，如果此次政府对房价的调控还是不能坚持，中途妥协，那么所有的新政将再次成为一纸空文。上海市政协委员、上海社会科学院研究员胡苏云对《上海国资》表示：“新政能否奏效，关键看政府的决心多大，能否坚持实行两年以上。要长期坚持，才会真正起作用，市民也才能享受新政带来的购房优惠”。

　　此外，新增的保障性住房等的供应量所占的比例，对于解决众多低收入家庭住房难问题，仍然只是杯水车薪。

　　虽然，新的供地计划中，保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占住房用地计划供应总量的77%，但据初步统计，在政策性住房中，经济适用房和廉租房的保障性住房用地量24454公顷，只占17%，就算加上中小户型普通商品房中的公共租赁房，所占比例也未到18%。这样的比例，要满足数量众多的贫困人口住房需求，显得非常吃力。

　　“就目前情况来看，下半年可能还会陆续出台一系列房地产调控的措施，但是新政的主要目的还是平稳房价。”上海社会科学院房产研究专家这样解读新一轮房地产政策。

　　虽然多数市场人士认为，短期内调控政策仍不会反映在房价上，但买卖双方显然都还在观望。

　　央企退出，房价会降？

　　整个中央企业地产销售业务占房地产市场的比例为5%，而退出的78家地产业务占整个房地产市场份额的1%都不到

　　《上海国资》记者 李魏晏子

　　这

　　次，央企的动作特别快。

　　2010年4月8日，来自国资委权威人士称，78家央企退出地产的方案已基本上报完毕，汇总工作正在进行，并透露说央企地产退出形式多样，除挂牌外，协议转让、划转等也属于可操作范畴。

　　而此时距国资委明令要求这些企业清退房地产业务，不到一个月。速度之快，令人惊讶。

　　祸起北京“地王”

　　国家统计局2010年4月14日发布的数据显示，3月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，为2008年以来的最高纪录，即房价已超过金融危机之前。

　　2010年3月份房价涨幅前5名(见下表)

　　在2010年3月的最后一周，全国各地楼市成交均出现“井喷”，部分城市成交单价达到每日上涨千元以上。

　　恰在此时，3月16日，北京就惊爆3个“地王”。而夺得“地王”的开发商均有央企背景。

　　因此，公众对房价飞涨的不满，马上集中到了央企头上。翻检3月中旬各大媒体的评论，均可见到对央企的批评。

　　北京“地王”出现后才两天，国资委明确表态，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。国资委并要求，这些央企必须在15日内上报退出方案。

　　国资委主任李荣融在会议上强调，以房地产为主业的央企，要带头执行国家法律法规和有关政策，在促进房地产行业健康发展中发挥骨干作用；不以房地产为主业的央企，则要加快结构调整步伐。

　　国资委数据显示，在127家央企中，94家涉足房地产，占全部央企的70%左右。

　　面对巨大的舆论和政策压力，作为“国家长子”的央企百口莫辩。上海社会科学研究院的专家对《上海国资》说：“对央企来说，投地和清退出房地产业务都痛苦”。

　　在78家央企按规定提交退出房地产市场的方案的同时，部分央企已经开始寻觅接盘者，推介需要退出的房地产项目。

　　据不完全统计，中远集团、中国航天科工集团、中国核工业集团和中国石化集团公司等4家央企，已在国资委“退房令”宣布前后，在北京产权交易所和上海联合产权交易所挂牌转让相关房地产资产。

　　值得注意的是，在众多有意接盘的企业中，有央企，也不乏民营企业。16家主营房地产业务央企中的保利地产、中粮地产等似乎都有接盘的意向，复地等民营企业也在翘首以待。

　　但是，在转让的房地产项目被看好的同时，也有业内人士为央企以下子公司退出项目的资质和进程表示出忧虑。北京中坤投资集团董事长黄怒波日前称，虽然已与部分需要退出房地产业务的央企接触，但目前为止，还没有看到合作的可能性。

　　此外，地王央企的转让价格较高和部分央企地块存在诸如动拆迁进展较慢等历史遗留问题，为此类房地产项目的转让增添了难度。

　　央企应“让开大路，占领两边”

　　专家认为，央企地王频出得益于丰厚的资金来源和本身保值增值的需要。

　　中国社会科学院研究生院经济学博士赵庆明认为，国有银行对国企情有独钟，对银行而言，虽然央企的信贷资金未必是最安全的，但却是最放心的。同时，央企作为企业，也要实现资产的保值增值，房地产领域见效最快，回报最高。因此，持有大量资金的央企频夺“地王”。

　　一边要保证国有资产保值增值，一边又面临国资委的“退房令”，央企陷入了进退两难的境地。央企到底应该如何调整自己在房地产业的形象，备受关注。

　　“央企就像‘许三多’，在不同阶段、不同的背景下，有多重身份。”福卡智库专业首席研究员何万篷对《上海国资》表示，按照资源合理配置的规律，房地产行业应该“国民共生”，央企以及地方国企应该“让开中间、占领两边”。

　　“让开中间”即让开市场化部分，“占领两边”指民生性的兜底和战略性物业应由央企和国企来做。何万篷认为，在欠发达地区、城市化程度不高地区，应该国引民进——先导不主导，引导不领导。央企以及国企要和民企一起唱好房地产业的“二人转”。

　　对于央企如何清退房地产业务，市场关注者认为要联系整个国有经济和市场发育的程度，不应焦灼、急进，央企退出的地产业务要有一个分门别类，并制定相关标准，成立专门的组织机构来推进此事，防止一刀切，应结合行政性手段慢慢牵引，使央企能集中主业，合并同类项，最终发挥规模效应。

　　能否抑制房价上涨？

　　相比于3月中旬对央企推高房价的指责，近来的舆论已经渐趋理性，多数专家都指出，央企退出与否，对房价影响不会太大。

　　据国资委统计，2009年，央企房地产业务销售收入为2209亿元，约占全国商品房销售收入的5%；房屋销售面积为2807万平方米，约占全国商品房销售面积的3%。

　　经过不完全统计，2009年，16家以“房地产开发与经营”为主业的央企房地产板块资产总额为5616亿元，占全部央企房地产板块资产总额的85%；销售收入为1899亿元，占全部央企房地产业务销售收入的86%；净利润为188亿元，占全部央企房地产业务净利润的94%。央企的房地产业务主要集中在16家以房地产为主业的企业手中。

　　国资委最新透露的数据则显示，整个中央企业地产销售业务占房地产市场的比例为5%，而退出的78家地产业务占整个房地产市场份额的1%都不到。

　　从数据上看来，78家房地产企业的退出对房价影响不过是微乎其微。

　　但专家们认为，在目前形势下，央企清退房地产业务，仍有其积极意义。

　　“虽然央企不是房价飞涨的主导因素，但央企退出房地产业务，将起到抑制地价的作用。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉《上海国资》。

　　复旦大学企业研究所所长张晖明告诉《上海国资》，“央企清退房地产业务不能从根本上起到抑制房价的作用，现在欠缺对土地经营方式和土地制度等方面的深层次研究。”