记者柳立自4月14日国务院调控房价的“新政”———《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》出台以来，调控效果有所显现，一些中心城市的房价有松动的迹象。但是，高房价依然坚挺，开发商与政府的博弈、开发商与购房者的博弈仍在持续并且十分激烈。日前，中国银河证券公司高级经济学家苑德军博士做客《首席观点》时指出，房地产调控是一个较为漫长、复杂的过程，不可能一蹴而就。要把过高的房价降下来，实现中国房地产市场的“软着陆”，政府必须确立明确的调控目标并保持调控思路的一贯性和政策调控的连续性。

　　房地产泡沫存在不容置疑

　　记者：中国房地产市场是否存在泡沫？自2009年三季度后房价快速上涨以来，这个问题一直是经济理论界、地产界乃至整个经济社会争论的焦点，同时也是影响政府调控决心和调控政策的大问题。请谈谈您对这一问题的看法。

　　苑德军：尽管目前还没有一套国际公认的评估房地产泡沫的指标体系，尽管基于不同出发点和不同观察视角人们对此存在不同看法，但中国房地产市场泡沫的存在却是不争的事实。

　　肯定房地产存在泡沫，主要是基于两点依据：

　　一是房价收入比。即住房价格与城市居民家庭年收入之比，反映的是房价水平与居民收入的对比关系。发达国家的房价收入比一般在2～5.5倍之间，发展中国家合理的房价收入比在3～6倍之间，而目前中国的房价收入比已超过15倍，上海、北京等中心城市的房价收入比则超过50倍，远远超过国际标准。仅以北京为例。2009年底北京东五环和北五环内的房价每平方米基本上都超过了3万元，而当年北京职工月平均工资为4500元左右。如果一个职工要买一套100平方米且平均寿命只有30年的住房，不吃不喝也要56年，而一个普通职工的工作年限只有30年左右。也就是说，一个职工穷其一生的收入，在北京还买不了一套100平方米的住房，而且按一般按揭贷款期限20年计算的话，按揭贷款还没有全部偿还，住房就已经报废了。就现实数据看，中国差不多是目前世界上房价收入比最高的国家。

　　二是房价租金比。即每平方米房价与每平方米月租金之比，反映的是房价与租金之间的对比关系。如果说房价收入比是从住房作为消费品的角度衡量房价泡沫的话，那么，房价租金比则是从住房作为投资品的角度来衡量房价泡沫的指标。房价租金比的比值，表明了房产的估价程度和投资价值。近年来特别是2009年以来，房价持续上涨，租金却停滞不前，房价上涨幅度远远超过租金上涨幅度。国际上公认的房价租金比的上限是300，而中国中心城市的这一指标一般都在400以上，有些房价畸高的城市超过600甚至达到1000以上。这说明，如果不考虑通胀等其他因素影响，投资者通过收取租金方式收回投资房产的本金，需要50年甚至80年，而每年的投资回报还不及一年的定期储蓄存款利率。

　　中国房地产的价格已经严重偏离价值，房地产泡沫是一种活生生的、现实的客观存在，这一事实不会也不可能因一些人的否定而改变。

　　城市化不是拉动高房价的“刚性需求”

　　记者：时下在讨论高房价能否持续时，有一种观点颇为流行，即认为中国的城市化快速推进，大量农村人口进城成为拉动高房价的“刚性需求”，房价未来仍面临持续上涨压力。您认同这个观点吗？

　　苑德军：确实，中国正处在城市化快速发展的阶段，每年的城市化率增长1%，这意味着每年有近1300万农村人口要进入城市。但城市化不是拉动高房价的“刚性需求”，城市化与高房价没有必然的因果关系。

　　所谓城市化，是农村人口向城市集中，农民转化为市民的过程。从这个意义上说，农民进城后确实存在着对住房的迫切需求。但在现实的房价水平下，不仅商品房农民工买不起，即使是经济适用房和廉租房，受现行政策和有关规定的限制，农民工也没有权利申请。由此看来，农民工的住房需求只和属于基础保障需求的保障房及廉租房相联系，孱弱的购买力决定了其不可能成为城市商品房的主要购买力量。无视农民工的实际购买能力，不对农民工的住房需求结构进行认真分析，仅仅依据城市化进程就肯定高房价的合理性和持续性，是没有道理的。

　　事实恰恰相反，正是高房价成了城市化推进的障碍。由于农民工无力购买商品房，社会上又没有一套保障农民工安居的有效制度，农民工为房所困，无法在城市扎根安家，不是真正的市民。按照国家统计局公布的城镇人口占全国总人口的数据，2009年中国的城市化率为45%左右，但如果剔除农民工没有能力置业和居无定所的因素，实际的城市化率还不到30%。高房价对城市化水平的掣肘，由此可见一斑。

　　尚需指出的是，在讨论房地产需求时，一些专家学者犯了一个经济学的常识性错误，即他们把消费者的购买欲望和需求画等号，认为购买欲望就是需求。把城市化看做是支撑高房价的刚性需求，其因也在于此。经济学意义上的需求，指的是消费者有支付能力的需求。经济学中的需求量，是在一定价格水平下，消费者愿意并且能够购买的商品数量。需求并不仅仅是购买欲望或消费欲望，而是购买欲望与购买能力的统一。农民工想拥有住房和其有能力购买住房，完全不是一个概念。前者是一种良好的主观愿望，后者才是实实在在的需求。把消费者的主观愿望视为推动房地产的真实需求，是有悖经济学需求原理的，是错误的。

　　高房价绑架中国经济危害无穷

　　记者：您认为高房价对中国经济有哪些影响？

　　苑德军：在今天的中国，高房价不仅是一个经济问题，而且还是一个社会问题。高房价绑架了中国经济，并带来一系列危害。

　　一是高房价对居民消费形成了严重的挤出效应，阻碍了“调结构”和经济增长方式的转变。由于要按月偿还数额不菲的按揭贷款，已买了房的“房奴”不得不省吃俭用，节制消费。而没有买房的居民则要在收入中拿出很大一部分用于储蓄，积累若干年后买房的首付款。两种情况一个结果，即都抑制了居民消费。要调整和优化经济增长的动力结构，实现以内需为主导的经济增长方式，必须极大地提升居民的消费水平，而高房价对这种提升形成了严重制约。此外，高房价对居民消费的压制，还会加剧大规模投资下的产能过剩，削弱政府“调结构”政策措施的实际效果。

　　二是导致大量资金从实体经济进入房地产业，阻碍了实体经济发展和中国产业国际竞争力的提高。在房价高企、房地产业享受暴利的背后，是金融危机冲击下实体经济的生存和发展环境很不理想，利润越来越低。一个小型企业辛辛苦苦干一年实业的收益，还不如倒卖几套房子获得的价差。在高额利润的诱惑下，大量产业资本从实体经济退出涌向房地产业。120多家央企就有78家主业不是房地产的央企涉足房地产业，就是一个明证。高房价限制了一些具有创新精神的企业特别是民营企业向中心城市的进入，同时，其带来的高利润也弱化了企业开发新产品、新技术的创新冲动，有碍于提升中国产业的国际竞争力。

　　三是加剧了收入分配不公，激化了社会矛盾。高房价使社会财富呈现出向房地产商、炒房客高度集中的局面，使这些人迅速成为暴富阶层，而已购房的普通百姓则沦为“房奴”，持续的还贷负担使其承受着沉重的生活压力，绝大多数刚刚就业者和新进入城市者，如大学生、农民工则因为买不起房则成为“蚁族”。高房价下开发商对动迁户的低补偿以及强制拆迁，还导致拆迁纠纷不断，经常酿成群体事件，激化了社会矛盾。高房价降低了普通民众的幸福感，使普通民众无法实现和彰显生命的尊严，成为理顺收入分配关系和协调社会各阶层关系，改善民生，构建社会主义和谐社会的重大障碍。

　　四是危及金融运行安全并拖累整个国民经济。泡沫总是要破灭的，这是不以人的意志为转移的，不可抗拒的客观规律。在发达国家是如此，在中国也是如此，概莫能外。高企的房价一定会低下高昂的头，走向价值回归之路。开发商不遗余力地“唱多”房价也好，一些学者拼命地为高房价辩解也罢，都改变不了房价将剧烈调整向下的结局。而一旦房地产泡沫破裂，房价大幅下挫，土地价值缩水，银行的信贷资产质量势必恶化，以土地做抵押的地方政府融资平台的巨额贷款也会有很大一部分变成呆账，进而酿成整个金融体系的系统性风险，给经济带来灾难性后果，使经济增速锐减并可能进入衰退。

　　政策调控应有明确目标并保持连续性

　　记者：国务院调控房价的“新政”出台以来，调控效果有所显现，一些中心城市的房价有松动的迹象。但是，高房价依然坚挺，开发商与政府的博弈、开发商与购房者的博弈仍在持续并且十分激烈。您认为下一步政策调控的方向是什么？

　　苑德军：房地产调控是一个较为漫长、复杂的过程，不可能一蹴而就，指望政府的“三招两式”就解决问题，是不切实际的。要把过高的房价降下来，实现中国房地产市场的“软着陆”，政府必须确立明确的调控目标并保持调控思路的一贯性和政策调控的连续性。

　　第一，政府应确立具体、明确的调控目标。政府的任何一种政策调控，首先都要确立调控目标。调控目标决定了调控方向、调控应采取的政策措施以及调控的时间过程。我认为，应把这一轮房地产调控的目标，由“遏制房价的过快上涨”转变为“使房价下降到合理水平”。因为原有的调控目标容易被人误解为“现在的房价水平是基本合理的，房价可以涨一些，但不能涨得过快”，开发商也会以此为由拒绝降价。那么，房价的合理水平如何判断？我认为，应该是城市中等收入阶层能够承受并使开发商保持合理利润的水平。考虑到一些中心城市的房价下调30%~40%可为中等收入阶层承受且不会对商业银行资产质量造成明显的负面影响，因而可将其视为房价的合理水平。

　　第二，继续出台后续政策调控措施，保持政策调控的连续性和高压态势。政府应以前述调控目标为依据，制定出一套包括土地、金融、税收等政策调控措施在内的、系统化的房地产调控方案，同时在一些调控措施实施一段时间后对实际调控效果进行评估，在此基础上再谋划、安排下一步的调控行动。政府应排除各种干扰，在目前调控取得初步成效的基础上，尽快出台新的后续调控措施，从而给房地产市场明确的政策预期，引导各类市场主体特别是开发商的行为，进一步放大调控效果。调控绝不能浅尝辄止，因为这样不仅会导致前期的调控失效，加大后期调控难度，而且会降低公众对政府调控能力的信任度，影响政府形象。以前那种房地产调控“越调越涨”，调控之后就会迎来一轮新的涨价潮的现象，再也不能继续下去了。应尽快推出房屋保有税和房屋转让收益税，以抑制投资性需求、降低房价，同时也使地方政府获得稳定的税收来源，减轻对土地财政的过度依赖。

　　第三，把问责制落到实处。国务院的房地产调控新政明确指出，要对调控房价不力的地方政府和官员问责。这会产生示范效应，有助于促使地方政府尽职尽责做好调控工作。但问责不能只停留在政府文件上，要真正落到实处。某些城市的房价在调控措施频出后依然大幅上涨，开发商我行我素，囤地、捂盘行为时有发生，楼市乱象频频，但却没有一个主管官员被问责，这是很不正常的现象。必须尽快启动问责制，对落实调控措施不力、房价仍在顶风上涨地区的主管官员追责，舍此房地产调控的效果难以保证。

　　第四，加强与房地产调控有关的制度建设。土地、金融、税收等政策调控措施的实施，要以相关的制度安排做保证，而我们在这方面的工作还很欠缺。应抓紧建立完善的居民个人住房信息系统、居民个人住房信贷登记制度、开发商土地储备信息公开制度，以及其他房地产信息统计和公开制度，为房地产调控提供必须的基础数据依据和基础制度支持。