张明

　　与全国大多城市陷入政策调控的寒流所不同的是，深处内陆的重庆楼市，左右为难的情绪开始蔓延。

　　5月中旬，两条消息开始在重庆楼市业界密传，一是不要宣传两江新区获批对重庆楼市的刺激，二是重庆部分城区政府“密令”开发商不得轻易降价。

　　物业特别消费税暂时无果之后，强调有足够能力控制房地产的重庆政府显然在区域振兴的利好和楼市宏观调控的双重背景下颇费脑筋。在两江新区获批之后投资者的长期看好和短期严密调控下，重庆楼市如何抉择？

　　量价反复

　　身处重庆两江新区的购房者对政策的反应总是最为敏感。

　　重庆寸滩保税港经营物流生意的朱胜林告诉《中国经营报》记者，就在两江新区获批的一周时间内，保税港及其周边区域房租已经连续上涨，二手房的价格已经突破6000元/平方米，而且后期房价还将进一步上涨。“虽然受整个国家对楼市宏观调控影响，但准备在两江新区置业的人已经开始明显增多了。”

　　重庆天晟地产顾问机构的数据显示，虽然重庆普通商品房的成交价格在两江新区获批的利好中，整体有所下滑，但商品房周成交量却达到3776套，环比上周增长30.2%，而别墅、写字楼、商铺等受宏观调控影响较小的物业在区域利好的政策下，上涨较为明显，“部分商铺在一周内每平方米单价甚至上涨了4000元”。

　　这种微妙的变化更加剧了重庆楼市的复杂性。

　　受新政影响，重庆楼市转冷较为明显，虽然房价暴跌的情况没有，但在两江新区获批之前成交量下滑异常厉害，一手房的成交情况同比去年甚至下降了近50个百分点。两江新区的区域利好是否能改变重庆楼市继续走冷的局面呢？

　　在重庆容磁地产总经理王雪松看来，“两江新区”获批，毫无疑问会提升重庆的城市价值、促进重庆的发展，而接下来就是影响到重庆房地产行业的整个走势。“这种势头可能会因为两江新区的获批而造成重庆楼市下滑减缓，各种利好政策之下必然会吸引大量的外地投资进入，加速重庆经济的发展。但是这需要一个缓冲时间，不可能立即显现出来。”

　　调控变数

　　外来企业、外来人口随着重庆区域利好的信息大量加入，更多的被重庆地产界认为是一剂强心针，但并不是回神剂。

　　“两江新区只是长期利好，短期内影响还不是很大。”重庆宝田地产副总经理周晓渝认为，区域性的政策利好影响与国家范围的政策效应是没法比的，虽然购房欲望的上涨可望对重庆楼市特别是两江新区这一区域形成强力支撑，部分项目可能会借区域利好的东风而出现价格抬头，但这都需要时间来消化。

　　两江新区获批重庆楼市出现抬升苗头，而此时，针对楼市调控的重庆新政细则仍未出台，在提振和打压之间，开发商还有更多担心。

　　在重庆融创地产副总吕锋看来，“两江新区”获批的消息，肯定会缓冲新政后重庆楼市转冷的情况，房价未来或许会稳中有升。“因为新政并不是要彻底打压房地产，国家只是希望房价的上涨比较稳定。而重庆的新政细则现在出不出还未最终确定，重庆楼市的继续转冷可能会因此而被遏止。”在他看来，在区域利好和国家政策打压下的双重背景下，并不排除开发商、银行、购房者走中间路线，适当躲避。“在这样的情况下，重庆楼市新政细则走类似于广州这样并不太严的中庸路线极为可能。”

　　而一位不愿具名的重庆开发商则向《中国经营报》记者表示，重庆地方政府也对区域利好和新政整体打压有所顾忌。“一方面不要过多宣传两江新区对楼市的提振，另一方面又通过区级政府部分打招呼，不要轻易降价。”

　　“实际上，重庆商品房均价要比成都一个平方米至少低2000元左右，而重庆却被国务院列入房价过高、上涨过快、供应紧张的十个城市之列，在这个风口浪尖下，重庆政府希望能对房地产有更多的控制权。”上述开发商认为。

　　预谋多元楼市

　　尽管重庆当地政府和开发商对重庆是否是国家宏观调控重点城市仍然存在诸多争议，但最近他们又开始细细品读，温家宝总理关于楼市调控的发言：“抑制部分地区楼价过快上涨”，重庆是否在过快上涨之列，是否适合在两江新区获批的利好下，公然应对楼市调控的风口浪尖，一切都还没有定论。

　　而关于利用两江新区的利好，迅速改变重庆楼市单一发展的局面，形成一个多元楼市已经被提上重庆政府的议事日程。

　　在5月20日举行的重庆渝洽会房地产研讨会上，重庆市政府领导和部分发展商已就两江新区获批之后，重庆楼市走向达成共识：以多元产业化，带动重庆城市化进程，从而形成多元化楼市。“把产业园、商业中心、高端住宅、普通商品房和政策性住房等进行综合规划，形成多元发展的局面。”一位与会重庆市政府人士表示。

　　而世邦魏理仕中国区执行董事柳费国则提出通过多元楼市提升城市价值，从而抵御单一楼市和产业风险是中国城市化进程中，区域振兴应对房地产单一发展弊病的最有利因素。他表示，下一步世邦魏理仕将引入外资基金和深圳星河这类的地产商，结合重庆本地的地产资本将对重庆房地产多元化发展形成一系列尝试。“这才是两江新区这种区域利好对房地产行业最大的商机，而不简单的是房地产的价格涨跌。”

　　“虽然两江新区获批后重庆巨大的城市价值、城市化肯定会带动房价的上升空间，但事实上房价的平和上升对城市化进程才会更加有利。”在重庆大学建设管理与房地产学院院长任宏看来城市进程中的80%，是由房地产业来完成的，而政府主导的基础设施建设，实际上只占20%左右，除了市政道路、体育馆、广场等是由政府主导投资兴建，包括学校等很多公建设施，现在都是由开发商在修建项目时同时完成的。“所以重庆的区域规划是房地产投资的一次大机会，并不简单的是楼市涨跌。”

　　《中国经营报》记者了解到，与其他城市房地产投资大幅受挫相比，重庆却利用两江新区开始了新一轮的“吸金”运动。“这段时间，包括新加坡部分地产商在内的开发商多次到重庆商洽土地，而重庆城投、重庆渝富、地产集团等本土地产投资商目前已经完成超过1万亿的投资。”重庆政府一位人士表示，政府和开发商都不希望房价大起大落，关键是利用好政策如何为房地产持续健康发展寻找一条好的路径。

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