李碧

　　纵使长沙、杭州连续出现单价“地王”，然而“地王”难掩全国土地市场连续价量齐跌的大趋势，北京、广州、武汉等更多城市土地招拍挂频亮红灯。

　　流拍、底价成交、延期出让……这些“悲观”的词汇背后，是新政一个月后政商微妙博弈土地市场的心态变化。随着各种融资渠道受限和销售资金回笼放缓，感受到“寒冬”将至的地产商们开始有意识地储备现金过冬，减少拿地尤其是少拿高价地。另一方面，地方政府为着土地财政考虑，则不约而同地在5~6月掀起一波供地潮，多个城市可见“靓地”面世。

　　土地成交遇冷

　　5月18日，杭州“4·14”新政后的首场土地出让，浙江万厦房地产有限公司以7.06亿元竞得西湖区的蒋村新区A-05地块，折合楼面价13796元/平方米。这块位于市中心且紧邻西溪湿地的黄金地块不负众望地刷新西湖区域出让地块的单价新高。

　　“周边在售楼盘已有售价达到30000元/平方米，出现‘地王’是必然，却不足以成为开发商乐观起来的理由，”参加拍卖的一位杭州开发商告诉《中国经营报》记者，业内普遍的态度是这个价格低出了预期，“没见到万科、绿城等外来大鳄，没见到坤和、滨江等区域霸主，如此‘地王’反而是土地转冷的标志。”

　　同样的尴尬亦属于长沙新地王。近日，大连万达以26.5亿元竞得长沙开福区中山西路棚改一期项目，该地块以每亩1450.66万元、楼面每平方米3312元的单价超越2007年和2009年地王，成为新的长沙单价地王。

　　而记者了解到，该幅土地本身挂牌起始价即为26.5亿元，虽为地王，实为底价成交。而“高达5.3亿元的保证金、80万平方米的总建筑面积、商业建筑不少于34万平方米”的高门槛将不少企业挡在外面，却正好符合了万达“商业+住宅”的开发模式，最终的底价成交难脱“内定”嫌疑。

　　“目前该地块周边项目价格在7000元~8000元/平方米上下，长沙市中心一些商务公寓性质的价格已达到9500元/平方米，地价完全在开发商可控制的风险内。”在长沙、上海操作多个项目的营销专家陈真诚如是称。

　　“冷清”的“地王”似乎在印证日渐冷清的全国土地市场。据西南证券最新研究报告显示，该机构5月10日至16日监测的20个主要城市共推出土地144宗，环比下降47%，推出土地面积617万平方米，环比降低468.4万平方米，降幅达43%；土地市场量价齐跌，成交土地46宗，环比增加7%，成交土地面积186万平方米，环比下降176万平方米，跌出49%，监测的20个主要城市整体成交均价为1776元/平方米，降幅为24%。

　　5月7日，北京市土地市场推出4幅住宅用地，全部采用招标出让方式。其中，顺义马坡居住用地因参加竞标的5家开发商报价均低于标底而“流标”，其余3地块也均以接近标底的价格成交。

　　另一例证则是，武汉中北路一幅优质地块4月7日挂牌后，却在新政后的4月23日、28日两次延期，实属少见。与此同时，4月30日武汉一幅居住类土地流拍，这是今年乃至2008年金融危机后首次出现。

　　小地保成交、大地保价格

　　为响应国土部“土地计划出台之前暂停土地出让”政策，各大城市4月纷纷暂缓卖地，谁料调控之后风头一转，如今土地市场已陷入有价无市的冷清局面。

　　成交冷淡似乎很难阻止地方政府“卖地生金”的步伐。动作最大的上海从5月11日至25日，连续进行近40个地块的土地推介活动。此次推介的土地包括虹桥商务区核心区一期05、06、08地块，浦东新区ES2单元三幅土地等众多热门地块，成为当地有史以来土地推介最为集中的一次。

　　其实，早在4月上海发布的“沪预申请告字（2010）第1号”，出让的地块总数高达105幅，出让的土地面积合计超过500万平方米，一举成为上海土地交易市场有史以来最大的“勾地”公告。

　　据了解，2010年至今上海土地出让金已经超过了650亿元，中国指数研究院统计数据则显示，上海2009年土地出让金为1043亿元，排名全国第二。

　　2009年以1054亿元排名卖地金额第一的杭州近日也频频动作。5月18日刚刚挂牌出让3宗土地，杭州于20日再度出让3宗土地。据统计，6宗土地出让总面积达33.64万平方米。除此之外，5月17日杭州国土局先是挂出4幅商业和住宅用地，随后挂出了18宗土地的“出让信息预告”。

　　记者从郑州、武汉、广州等地国土资源局了解到，5～6月各地均有大规模土地上市，郑州二季度普通商品住宅用地供应面积将达到3282.44亩，不仅比一季度增长5倍，同比更是大增7倍。

　　“按照政府的供地周期，6月将是全年计划时间过半的节点，”一家分布于长三角、珠三角核心城市的第三方机构负责人告诉记者，虽然以往都是下半年卖地更多，然而今年明显感觉政府提前放开了推地阀门。

　　开发商始终都有土地储备的需求，市场胶着时政府的策略通常是“小地保成交、大地保价格”。如今，上海、广州等多个城市推行形式各异的“勾地”方法，促进土地交易，而北京则在热门地块与综合评标中寻找微妙平衡。

　　“据我们观察，目前各地土地挂牌价格未见回落，”广州寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同告诉记者，如今各大城市土地起始价几乎都是以周边区域已成交地价为基础，鲜有降价。

　　以5月18日北京建工拿下的北京房山区房山线长阳站8号地来说，该地块楼面价底价为5746元/平方米，最终成交价7500元/平方米。而2009年万科中粮联合体拿下的房山长阳1号地价格为5726元/平方米，即使同区域的5号地“地王”价格也不过6443元/平方米。

　　开发商收缩观望

　　早在两个月之前，万科、保利等大型房企无论是拿地频率还是购地金额都保持在正常状态。然而，越控越紧的政策，尤其是融资渠道受阻和销售回款放缓，促使开发商动了惜金储粮的心思。

　　据公开资料显示，龙头地产万科4月份仅花10亿元拿下两个项目，创下单月拿地金额新低。而今年一季度，万科斥资近150亿元全国买地，其中1月、2月、3月拿地费用分别为43亿元、82亿元、21.94亿元。

　　另一标杆企业保利地产也有所收敛。新政之后，保利仅在4月20日和5月7日分别拿下中山及上海的两幅土地，而在势头凶猛的第一季度，其拿地总金额已突破200亿元。

　　“如今土地市场和销售市场一样，都开始进入观望期，”总部在深圳的一家全国性房企土地负责人告诉记者，4月份不少城市因为政策关系暂停土地供应，很难看到出色的土地，“五六月份正是开发商消化政策的过渡期，相信出手拿地的也不会多。”

　　事实上，以往拿地总在最前的大型房企近来几乎鲜有露面，“广东地产五虎”除了富力地产4月底拿下天津总价地王外，恒大、碧桂园、雅居乐、合生创展均对吸纳土储心怀谨慎，而2009年风光无限的央企大军，也在调控声中始终保持沉默。

　　大型房企手中有钱，然而正走在缺钱的路上。刚刚发布结束的一季报显示，在房地产类上市公司中，超过一半的公司的经营性现金流呈现出净流出状态，4月标杆房企购地支出约42亿元，是近12个月以来最低水平。

　　2009年被一直压制难以拿地的中小开发商终于开始步入舞台，这部分企业拿地特点为“地块小、总价低”，如今政府也愿意推出此类“成交率”较高的土地。据上海久银策源投资咨询有限公司最新公布的《久银地价报告》披露，3～4月华东区域约有117家房地产开发企业及个人参与128幅商品房土地竞争，其中拿地面积20强企业占拿地企业总数不足两成，大型品牌企业多数缺席。

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