陈哲

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　　2010-05-24

　　陈哲

　　十年金融、十年地产，沪上资本名流戴志康的名言是“不要被资本统治”。这一次，他却遭遇了前所未有的资金压力。

　　推迟项目合资公司组建、自掏腰包买下公司别墅资产，戴志康的证大集团在拿下上海现役地王外滩国际金融服务中心8-1地块三个多月后，再次受到舆论对其资本状况的质疑。此前，证大拟联合复地集团、绿城集团和磐石投资成立公司，共同开发外滩国际金融中心。

　　“我是做金融的，凭我们几家的实力，这个资金不是什么大问题。”戴志康表示，有能力高质量地完成政府对外滩地块开发的要求。

　　然而即便顺利融得首期46亿元地价款后，证大牵头的开发军团仍需要在今后四个多月内筹集另一半土地款。当下严厉的调控政策以及开发团体之间的错综关系，让地王的命运充满变数。

　　百亿压顶

　　5月17日，证大地产(00755.HK)公告称，将寄发有关组建合资公司及提供复地质押及证大贷款通函的时间推迟十日，理由是函中资料尚未落实，该申请已获香港联交所批准。

　　上述通函的主题为证大地产、上海复地、杭州绿城置业及上海磐石投资管理有限公司，共同成立合资公司发展外滩国际金融服务中心8-1地块项目，四方股权比例分别为50％、30％、10％和10％。

　　按照协议，待合资公司成立后，四方分别向合资公司提供贷款10亿元、25.72亿元、8.58亿元和1.873亿元，共融得46.17亿元资金。

　　按照土地出让合同，外滩国际金融服务中心8-1地块首付在签订合同之后2个月内需付清，总额达到46亿元。按照相关协议，上述资金将在5月13日前交付给土地出让方。记者从上海土地交易部门获悉，外滩8-1地块50%的土地出让金已付。

　　5月12日，证大还公告集团老板戴志康自掏2136.6万元，购入公司位于浦东九间堂项目中的一幢别墅，作为公司运营资金。随即有媒体猜测，证大此举是在为公司紧张的资金链输血。

　　“不过是我买下自己住的别墅，这点钱能算补充资金吗？”戴志康反问。据了解，这幢九间堂15号别墅，戴志康本人的确入住多年。不过，选在此时认购，难免让人产生猜疑。

　　或许是巧合，证大系另一主攻证券的分支证大投资，自去年起便在资本市场上频频套现，仅在远兴能源一只股票上就减持了7473万股。2009年12月25日至2010年2月24日，证大投资通过集合竞价交易减持远兴能源518.6万股，按照这期间每股均价16.22元计算，证大此间套现资金就达到8400万元左右。

　　证大地产年报显示，作为证大集团旗下最重要的现金来源，证大地产2009年底的现金总量为5.25亿元，资产净值总额为33.12亿元。证大虽为民企大鳄，但如想凭一己之力吃下地王并完成开发，其难度无异于蛇吞象。

　　拍地之前，政府希望土地的竞买方拥有雄厚的资金实力，其实行“勾地”（用地预申请）方式出让的本意亦在于此。因而，竞逐者多以联合体方式参与，夺标热门中华企业甚至拉来了太平洋人寿、泰康人寿两家金融巨头。然而，证大最终“单枪匹马”斩获此地，在赢得一片惊呼的同时，也给自己带了巨大的资金压力。

　　荆棘王冠

　　今年2月1日，外滩国际金融服务中心8-1地块开标，该地块出让面积45471.9平方米，地上建筑面积上限27万平方米，隔黄浦江与小陆家嘴相望，可谓浦西外滩绝版地段，业内早已预料其将加冕地王。

　　不出意料，该地块放出不久，便吸引了新鸿基、和记黄埔等港资大鳄，然而两者却在预申请阶段被判出局。最终入围的四家企业中，新黄浦、中华企业、复地集团三大沪上巨头均势在必得，然而，经过近9个小时的鏖战，证大最终以92.2亿元捧走该标的，楼面地价达34148元/平方米。

　　国际评级机构穆迪确认证大地产的企业信贷和高级无抵押发行评级均为“B2”，评级展望维持在“稳定”的级别。继穆迪之后，标准普尔将证大地产的长期企业信贷评级以及该公司1.5亿美元高级无抵押票据发行人评级设为“B+”，并置于负面观察名单。

　　除土地出让款以外,证大当时还面临其他短期债务,包括12个月内到期的2.82亿元人民币借款以及其他需支付的土地出让金。

　　业内分析，资金流并不充裕的证大，之所以能够拿下外滩宝地，主要是因为证大开发大型项目证大喜马拉雅的经历打动了土地出让方。

　　位于浦东芳甸路的喜马拉雅中心，毗邻上海新国际博览中心，总建筑面积为18万平方米左右，被期许为新的上海地标。

　　该项目从2001年开始规划，2007年正式开建，几近十年已经投入逾20亿元。

　　戴志康告诉本报，“有（喜马拉雅）这个开发经历做底子，我们又集聚了十年地产开发过程中各方面的经验和力量，一定能做好外滩项目。”

　　然而，正是这一耗资巨大、周期颇长的项目，被认为是证大的心病所在。中房信分析师薛建雄说，证大被喜马拉雅项目拖住多年，资金链一直处在紧张状态。

　　证大解题

　　尽管面临诸多难题，面对外界，“不愿被资本统治”的戴志康仍然显得信心十足。

　　戴志康在沪上地产圈内颇为知名，素以中式服装布鞋示人，目前旗下的物业以商业地产为主，其中九间堂、证大艺术馆、大拇指广场等标志性项目，均被戴志康注入了浓重的人文色彩。

　　戴本人甚为低调，鲜在公众前露面。2009年4月底，戴志康请来原上实发展董事长马成睴，担任上市公司证大地产的董事局主席，自己退居幕后。

　　为了开发外滩项目，戴志康第一个重要决策就是找来好友郭广昌、宋卫平等搭建外滩地王的开发运作平台，化解土地款来源和后续开发资金两大主要难题。

　　郭广昌本人所在的复星系，正是年初的竞标者之一。当时，郭广昌旗下的复地集团、复星高科技、台州临海和上海嘉投组成的联合体，出价93.01亿元，却因综合评分较低惜败。

　　在竞拍地王之前，复地集团早以一轮配股，在证大地产中获得19.68%的股权，巩固了其作为后者第二大股东的地位。按照地王项目合资公司的协议，复地在该地块中出资的比例将过半。

　　“后面的开发，复星财团的资金很可能还将成为重要筹码。”一位分析人士认为，此番证大拿下地王，可谓戴志康、郭广昌这对昔日同窗携手之作，戴牵头开发，郭援以重金。

　　1990年，戴志康受“五道口”同学、时任人民银行海南分行行长张志平之邀，下海南闯荡，并在28岁时奉命主持中国第一家基金公司——富岛基金。其间，戴志康重仓苏常柴（000570）。虽萎靡一年，但终让戴志康获得了2个多亿的回报，成就了戴个人的第一桶金，也为其博得“鳄鱼”之名。

　　而此番，头顶“王冠”的戴志康又迎来了一个新的关口，这一次，他能否再次上演神来之笔呢？

　　来源：经济观察网