有史以来最严厉调控导致的房价拐点，并不意味根本问题的解决

　　文  《环球企业家》张育群

　　北京市通州区房地产即将面临的“过山车”式轮回，某种程度上代表着中国一线城市房价的命运：新城规划和轨道交通建设的刺激之下，通州房价在过去三月内翻了两番，不过新“国十条”却像一根绣花针，正轻易地戳破这个越来越大的泡泡。

　　4月24日，北京通州K2海棠湾楼盘的售楼处，售楼员甚至要比搜房网组织的“看房团”还要多，一名销售员漫不经心地给客户发着售房短信，“上个月还是20多个买家摇彩票似的抢1套房子，”他说，“现在是10套房子抢1个买家。”

　　这一戏剧性的反转发轫于一周前。4月17日，国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(业内简称为新“国十条”)。尽管过去5年来，国务院已先后颁布过“国八条”、“国六条”和“国十一条”等调控措施，但新“国十条”的力度和打击投机的精确程度均超出业内想象：二套房首付比提至五成，房价过高地区暂停发放第三套及以上房贷，对不能提供1年以上当地纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民暂停发放房贷。此调控力度之严苛，政令密度之频繁，被称为史上最严厉房地产调控。

　　对炒房客们而言，还有更具威慑力的打击在酝酿。财税部门正研讨对第三套房及三套以上住房开征房产税，一套价值100万的空置房，据称每年至少要被征收8000元的房产税。若按此实施，严重依赖银行杠杆的投资者的承受力将受到严重削弱。

　　与此同时，在距离北京2000多公里的重庆，当地政府正在酝酿打黑风暴之后的“房改风暴”。这一旨在打破1998年商品房市场化格局的改革，拟建立市场和政府保障两条并行线—约有70%的普通民众将住进政府修建的公租房和经济适用房。这仅是各地政府向过去10年房地产政策开刀的一个案例：在土地一级开发市场，中央要求地方70%的用地名额预留给了保障性住房；在上海、广州和北京，土地招拍挂制度正在被改良，趋向于更易管控的土地出让制度。

　　这一系列调控组合拳的背景，是2010年两会上国务院总理温家宝掷地有声的“要让房价更平稳”和随后近乎报复式的房价上涨形成的强烈对比。此时，在刺激政策推动下出现世界最强劲的复苏过后，中国资产价格泡沫隐忧正在快速增大，经济过热和空前汹涌的舆情最终令决策层无法再有片刻容忍。这或许意味着中国房地产市场即将迎来10年来最为艰难的时刻。

　　“两会后的楼市暴涨，大家都知道里边有泡沫。之所以都不罢手，赌的就是谁接最后一棒。”高策地产顾问机构董事长李国平向《环球企业家》指出，新“国十条”让房价退烧已成定局。

　　来自中原地产的统计数据正在证明这一点。在4月14日后的半个月内，通州多个新盘成交量为零。整个通州二手房市场亦急转直下，与调控前相比，成交量下降9成，超过五成的业主愿意降价抛售；新盘价格一度直逼三万元大关的K2 清水湾、K2 海棠湾两个项目售楼员近期则声称，开盘价有大幅优惠，最高优惠可达每平米3000元。

　　中原地产华北区域总经理李文杰分析，尽管调控政策具有一定的滞后性，但已有超过50家通州的二手房中介开始裁员。“5月份通州多数项目或许都将出现打折促销，成交量在未来会下降一半以上。”

　　落地之难

　　如同历次调控一样，在新“国十条”出炉之前，投资者们幻想承受过多次调控的房地产行业仍会在稍作抵抗后就会重新归于活跃，并迎来新一轮报复上涨。这个击鼓传花式的老套游戏中，谁大胆跑到前面，谁就能获取更大利益。谁不跟着跑，谁就将被甩得更远。

　　但中国房地产市场癫狂盛夏似乎在一夜之间结束：一线城市房价开始止涨看跌；投资客恐慌抛售，交易量却快速下滑；买方由被动变主动，退房潮传言四起。

　　“为规避政策风险，快进快出的短期炒家将迅速抛盘离场，预计5月份投资客抛售可能增加，长期看涨且资金面无忧的业主，可能仍然选择持货观望。”李文杰认为，新政出台后，楼市会进入观望期，然后价格或许将下跌20%，若房价仍没有得到明显控制，政府还将从财税方面入手，祭出更为严厉的调控政策。

　　不过，要想乐观的评估这次调控的长期效果并不容易，其中的最大变量是各级地方政府。对于地方执政者而言，房地产意味着20%以上的税收、25%以上的GDP贡献率，以及超过六成的地方预算外收入。若楼市向上的抛物线就此掉头一路向下，地方政府的底线将很快就被冲破。

　　对此，高策地产顾问董事长李国平认为，最终仍可能是一个投鼠忌器的格局，在去年，为了达到“保八”的底线，中央向地方财政施压，而地方政府采取的最直接的措施是扩大投资规模，兴建地铁、轨道等项目。在绝大部分地区，这些投资或多或少都与土地财政相关，在2010年两会“优先保证已审批项目建设”的宗旨下，中央尚无法完全堵上这条地方财政的地下河。

　　更进一步而言，如果重庆的房改推广开来，地方政府将在保障性住房建设上承担更大的支出。但事实上，就算加上卖地收入，大部分政府也没有这个财务能力去大规模发展经济适用房和廉租房。因此，依靠保障房平衡市场供求并不现实。李国平指出，现有的调控措施并没有解决根本问题，改变房地产与地方财政的关系，以及增加土地供应才是关键，不解决这两个问题，房地产暴涨的总体趋势难改。

　　回归到根本的供需层面，宏观经济观察者相信，房价不断高涨的最根本原因是市场上的钱太多了。2009年银行系统发放了9.6万亿天量贷款，今年新增信贷规模还将达到7.5万亿，人民币升值预期又挥之不去，海外热钱规模继续扩大，它们与国内游资汇集，再通过银行杠杆加以放大，导致中国经济近十年来最为严重的“流动性过剩”，这其中很大一部分资金流入了楼市。因此，如果决策者还是不能下决心消除资金过剩的症结，本轮调控就有可能是又一次“扬汤止沸”。

　　“这像是一个内分泌的问题，”国家信息中心经济预测部副主任祝保良告诉《环球企业家》，“去年刺激政策太厉害了，钱太多。现在政府突然说房子不能涨，告诉你第二套房给你契税的限制，第三套房干脆不贷，用行政手段对房价进行干涉，降下来是必然的。”但他也担心，若房价下降过多，发展商投资意愿下降，新房开工量再度减少，楼市反弹势必又将不可避免。

　　而对于开发商来说，此轮调控虽然看似汹涌，但却与2008年大不相同。民生银行地产金融事业部副总经理董续勇向本刊透露，此轮调控主要打压投资性需求，对于开发商投资贷款中央无意紧缩；且如今资本市场流动性非常充裕，开发商可以通过各种渠道融得现金，加上去年创历史的销售业绩，在新开发项目上，开发商仍具备短期内力撑房价不落的能力。“2008年都挺过来了，今年就算再大的风浪我都相信能承受。”在“前所未有”的调控面前，通州一位不愿具名的开发商向本刊表示。