段铸

　　房地产调控的步伐丝毫没有停下来的迹象，加息、物业税这两柄重剑依然悬在地产商的头上，而令地产商们更为担忧的是不断绷紧的资金链有可能因为资金回笼不畅而出现断裂。

　　根据上海财汇信息统计数据显示：2010年一季度末，A股134家房地产上市公司短期负债及一年内到期贷款总额高达1038.8亿元，这比2009年第四季度末的918.7亿元环比增加了120.1亿元;而这134家房地产上市公司负债总额也从2009年第四季度末的6958.3亿元增加至2010年第一季度末的7630.4亿元。

　　同时，134家房地产上市公司用高达7630.4亿元的负债在2010年第一季度仅仅换来了96.2亿元的净利润。

　　“降价对于地产商来说，并非致命打击。他们怕的是销售量的萎缩，这对于房地产这样资金密集型行业来说是致命的。”广州一位地产行业观察人士表示，尽管国家统计局公布的4月份房地产行业数据显示房价还在继续攀升，但是“房地产新政的影响是先量后价，一季报中房地产上市公司的经营活动现金流净额的快速下滑表明回笼资金的压力变大，而在开发贷紧缩、短期负债压力之下，这种来自资金链上的压力会放大，谁能顺利回笼资金，谁才能挺过这一关。”

　　光鲜季报背后：经营现金流骤降

　　房地产上市公司的2010年一季度报颇为光鲜，主营业务收入、净利润均实现同比大幅增长。其中，“万保招金”四大地产商分别实现11.3亿元、5.48亿元、11.66亿元和3.85亿元净利润，同比分别增长46.5%、 66.26%、2015%和125.64%。

　　“同比增幅没有任何意义，还要看环比数据。”前述广州地产行业观察人士认为，2009年一季度各个行业都处于低谷，同比大幅度增长是必然的。但是环比2009年第四季度来看，“万保招金”四大地产商2010年第一季度净利润分别下跌了52.61%、45%、39.53%和68.63%。“值得注意的是，上述统计数据的截止日期为2010年3月31日，房地产调控新政尚未开始。”

　　根据上海财汇信息统计数据，2010年第一季度，134家房地产上市公司共计录得96.2亿元净利润，而该数据在2009年第四季度则为200.3亿元，整体环比跌幅超过50%。

　　房地产上市公司光鲜季报背后的隐忧不仅仅表现在环比下跌的净利润上，经营性现金流净额的不断下滑甚至为负的状况更是令地产商们捉襟见肘。

　　根据万科A（000002.SZ）2010年一季报：报告期内，万科在经营活动中的现金流入为134亿元，而经营活动中的现金流出却高达202亿元，实际经营活动中现金流量净额为-68亿元，同比2009年第一季度下降284.56%。按照其一季度消耗68亿元计算，其手持的179亿元现金在2010年就将完全耗尽。

　　不仅仅是万科，根据2010年一季报统计，招商地产的现金流量净额为-7.2亿元，同比下降188.68%，其中经营活动现金流量净额-7.9亿元，同比下降939%；净利润大涨1400%的金地集团，一季度经营活动现金流量净额为-34亿元，下降700%，现金流量净额为-9.4亿元，同比下降308%;保利地产现金流量净额为-13.6亿元，同比下降313%。

　　根据上海财汇信息统计数据：2010年一季度末，134家房地产上市公司经营活动中的现金流量净额为-408.6亿元，而这一数据在2009年第四季度则为406.3亿元，也就是说，仅仅在2010年一季度，134家房地产上市公司就消耗了814.9亿元的弹药。

　　而造成这种结局的原因则是2010年第一季度销售收入的大幅下降，上海财汇信息统计数据显示：2010年第一季度134家房地产上市公司共计实现销售收入793.3亿元，2009年第四季度则为1100亿元。

　　“新政策的影响是先量后价。”北京链家地产市场分析师张月表示，房地产调控新政从2010年4月中旬才开始，价量同跌后，地产商的手头就更紧了。

　　融资渠道关闭

　　作为依靠资金周转速度生存的房地产行业，资金链的安全乃是重中之重，然而，现在地产商口袋中的钱则已成为无源之水。

　　一般来说，地产商的资金来源一般有四种渠道：银行借贷、企业债、资本市场融资、民间融资。而此时此刻，这四种渠道却没有一个是畅通的。

　　“除了有贷款额度的企业外，一些大的地产商从银行借款已经变得不是那么顺畅了，更别提那些中小型地产商。”广州一位商业银行大客户经理向《中国经营报》记者透露，地产企业通过银行发行债券的难度也比以前大了很多，审批也比以前更加严格。

　　根据上海财汇信息统计数据：2010年第一季度，134家房地产上市公司的筹资活动中现金流量净额为460.5亿元，而2009年第四季度则为660.8亿元。

　　不仅如此，房地产上市公司通过资本市场融资更是艰难。

　　2010年4月，为了配合国务院出台的楼市调控政策，证监会联合国土资源部共同审核房地产企业上市、融资等相关事项。

　　此举被市场视为“证监会关闭地产企业融资之门”，尽管证监会随后否认暂停地产企业融资的传闻，但是2010年以来，没有任何一家房地产上市公司顺利实施再融资。招商地产更是撤销了其2009年8月就已经通过的定向增发方案。

　　“价格是主要原因，经过这一波深幅调整，房地产上市公司的股价普遍跌幅近3成，远远低于2009年定向增发的价格”前述广州地产观察人士认为，房地产企业的资本市场融资之门实际已经关闭。

　　上海财汇信息统计数据显示：2010年一季度末，A股134家房地产上市公司短期负债及一年内到期贷款总额高达1038.8亿元，这比2009年第四季度末的918.7亿元环比增加了120.1亿元;而这134家房地产上市公司负债总额也从2009年第四季度末的6958.3亿元增加至2010年第一季度末的7630.4亿元。

　　僵持之后：转战二三线

　　尽管134家房地产上市公司的筹资活动中现金流量净额环比大幅下降，但是仍能够弥补经营活动中现金流量净额的亏空；尽管高达1038.8亿元的短期负债压力凸显，但至少仍有近一年的缓冲期。所以，在出现了某地产商全国85折促销闹剧后，地产商和购房者似乎进入僵持阶段。

　　中原地产研究中心高级经理刘渊认为，按一季度末的现金流及年内负债情况预估，如果楼市成交量低迷状况持续超过6个月，即便不依赖外部融资，只要房企不再拿地，大部分房企6个月内仍能够维持超过2008年底的现金流状况。

　　“坚持一年都没有问题。”华远地产总裁任志强也认为，2009年年底，在不计算银行贷款的情况下，房地产企业完成销售额4.39万亿元，而投资只完成3万多亿元，手里还应该有近一万多亿元的流动资金。

　　据万科A的第一季度报告，截至期末公司持有现金179.2亿元，而其短期借款和一年内到期的长期借款总和为127.4亿元。

　　而另外三大公司的偿债压力相对更轻，保利地产截至第一季度末手持现金138.72亿元，是短期借款和一年内到期的非流动负债总额63.67亿元的两倍以上。招商地产短期借款及一年内到期的非流动负债共计只有28.28亿元，而目前该公司手持现金超过80亿元，偿债压力最轻。金地集团期末的现金量为86.26亿元，短期借款加一年内到期的非流动负债为51.43亿元。

　　这种僵持显然不是地产商们所愿意看到的，谁也不想死扛着。

　　银华基金投资总监陆文俊认为，目前房价还未出现显著回落。上市房企暂时还“不差钱”，但拮据的日子还在后头。

　　根据中原地产检测数据：2010年2月末以来，十大龙头标杆房企中华润、金地、绿城及雅居乐均已暂停拿地，表现出谨慎态度。2010年4月，标杆房企购地支出约42亿元，是近12个月以来最低水平。而全国12个城市土地交易的监测情况则显示，总体成交面积约1108公顷，为2010年以来最低点。居住用地成交面积579公顷，环比下降52%，低于前12个月均值25%。

　　“在加大回笼资金力度的同时，地产商们为了打破这种僵局，早已经转战二三线城市，以求避免最终鱼死网破。”前述地产观察人士认为，国内一线城市的房价已经开始回落，而且备受关注，而二三线城市的房价尽管涨幅很大，但是价格相对较低，比一线城市安全很多。

　　万科A 2010年一季度的销售面积分区统计中，珠三角地区同比下降45.1%，长三角同比下降33.9%；而位于中西部的二三线城市则同比增长了43.1%。同时，在继2010年3月份新增6个二三线城市项目后，万科A在4月份又新增两个二三线城市项目，而2010年以来，万科A的新增项目中，没有一个处于一线城市。

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