城市 购房政策 税收/土地/监管 市场反应 操作难点

　　深圳 对购买不同套数住房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)差别化信贷政策，限制各种名目的炒房和投机性购房；商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套房以上住房贷款；对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；境外机构和个人只能购买一套自住的住宅。 增加今年的住房用地供应；今年启动针对人才的安居商品房建设；今后新分配的政策性住房不得流转。 挂牌量：投资客加大放盘数量,导致市场房源充足。 1.细则没有细化二套房贷款政策，例如提高到60%的规定，或是停止三套房贷政策的具体执行时间。

　　“十三条” 认真执行国家引导个人合理住房消费和调节个人房产收益税收政策，要严格按照税法和国家政策规定，认真做好本市土地增值税的征收管理工作。 2.没有详细规定保障房供应的计划和投入资金的情况。

　　 市税务部门加强对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查，严格土地增值税的征收。 成交量：5月4~7日深圳二手房周成交环比跌幅为35.3%，环比上周市场交易量减少了1300多套，日均成交由776套，下跌到目前的627套。 3.没有制定相关土地税费的具体操作细节。

　　 对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，严格制止各种名目的囤地炒地行为；积极完善土地使用权出让制度，抵制居住用地价格非理性上涨。 4.在惩罚规定上，没有可操作的条款和细节。

　　 价格：目前没有出现任何一个持续下调的迹象，房价总体的趋势还是一个向上的现状。 5.对买房人身份和购买资格的认定。

　　 由于房管部门、金融部门等几个部门信息的不兼容，这可能是今后国家需要重点统筹解决的首要问题。

　　 现象：二手房退房率接近10%；二手房成交量高于一手房15倍。

　　北京 严格执行差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。 增加住房有效供给，加快保障性安居工程建设，大力发展公共租赁住房，进一步推动住房保障向租售并举转变。 挂牌量：房源供应增加近45%。 1.如何鉴别同一家庭？

　　“十二条” 严格执行国家有关部门制定的第二套住房认定标准。金融机构依据有关规定，通过北京市房屋交易权属系统数据等认定第二套房。 加强对存量房交易的税收管理，在计征税款时，纳税人不能提供原购房价款相关凭证和其他完整准确税费凭证的，税务部门可通过建设部门查询相关信息资料，或者按照相关法律法规规定确定征收方式和应征税款。 京“十二条”明确规定金融机构可以通过本市房屋交易权属系统认定家庭第二套住房。而当前需要通过与民政系统的对接才能够及时地反映出家庭成员的婚配状况，进而确定购房者的个人真实情况，消除信息盲点。

　　 自5月5日起，第二套贷款公积金比例为五成。 对商品住宅用地储备量大、未按土地出让合同约定时限开竣工或存在严重违法违规行为的房地产开发企业，暂停土地竞买资格。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款。 成交量：新政出台后一周的日均二手住宅交易量为552套，比“国十条”出台后到北京市细则出台前日均二手住宅交易量减少52%，比整个4月份日均二手住宅交易量减少50%。但是，新政颁布后近四天与前三天相比，显现出了整体交易量止跌回升的势头，日均二手住宅交易量从230套上升到794套。 2.个人售房计征税款、计征标准怎样确定？

　　 严格限制各种名目的炒房和投机性购房；商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套房以上住房贷款；对不能提供1年以上北京市纳税证明或社会保险缴纳证明的非北京市民，暂停发放购买住房贷款。自4月30日起，暂定同一购房家庭只能在北京市新购买一套商品住房。 对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在3日内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。 价格：二手房挂牌价普遍下跌了5%左右，并且在实际房屋交易时买房者仍然有5%左右的砍价空间。 没有提出征税额度具体的标准，例如，原购房价格多少为合理？如果原购房价格税款与当前都按最低过户指导价是否允许？“相关信息资料”的税费起征价格有多高？都有待进一步确认。

　　 自5月5日起，公积金购第三套房暂停发放贷款。 3.由于政策牵涉部门过多、执行成本太高，落实起来存在很大困难。

　　 现象：90平方米以下中小户型的成交比例由4月中旬的59%上升到5月初的67%，尤其是地铁沿线、快速公交沿线、学区房等生活配套设施较为完善区域的中小户型二手房更为抢手。

　　青岛 实行更为严格的差别化住房信贷政策。商业银行可根据风险状况，以家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。 对房地产企业开发的一般商品房的计税毛利率由现行的15%调至20%；对房地产企业开发的非普通住宅(含别墅)和非住宅的土地增值税预征率由现行的1%调至2%。 成交量：下降90%。 1.对买房人身份和购买资格的认定。 由于房管部门、金融部门等几个部门信息的不兼容，这可能是今后国家需要重点统筹解决的首要问题。

　　“十四条” 严格限制各种名目的炒房和投机性购房。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款。 房地产开发企业在建建筑单体达到规划批准总层数三分之一以上的，应当申办《商品房预售许可证》。《商品房预售许可证》核准之日起10日内,必须在“青岛网上房地产”和售房现场一次性公开全部准售房源及每套房屋价格。

　　 价格：并未出现明显降价现象，很多房东要价依然很坚挺。

　　 现象：转售为租，租赁市场升温。

　　海南 实行商品住房买卖合同网上签约、备案及合同注销备案制度。 商品住房预售款应存放于开发企业指定的银行账户，严禁开发企业直接收取现金。 价格： 下降10%~20% 1.严禁开发企业直接收取现金

　　“十一条” 对首次购买普通商品住房的，在贷款首付比例和利率优惠等方面，金融机构继续按有关政策予以优惠。对已利用贷款购买住房又申请贷款购买第二套或第二套以上住房的(包括借款人本人、其配偶、其未成年子女)，金融机构要严格审查其贷款条件，贷款首付款比例不得低于总房价的40%，贷款利率严格按照风险定价。对购买普通商品住房、非普通商品住房、首次购房、非首次购房的，继续实行差别化税收政策。 在规定时间内，投资额未达到开发投资总额25%的，房地产土地使用权严禁转让、联营合作、作价出资(入股)和抵押。 这一条款执行起来有点难度，因为目前还没有一个条款可以限制私人买房用现金，这样一来，不少开发商就会上有政策、下有对策。

　　 商品住房项目规模在3万平方米以下的，一次性申请预售许可。批准商品住房预售许可后10日内，一次性对外公布全部房源和每套商品住房的房价。商品房销售明码标价并公开房源，不得在标价之外收取任何费用。 现象：二手房市场最近开始活跃起来，且已经有了议价空间。 2.投资未达25% 土地禁转让抵押

　　 适当调整提高商品房建设的城市基础设施配套费标准，对保障性住房实行适当减免。 从以往的操作实践看，开发商往往采取变更股份的形式运作，往往是工商、税务、国土、建设部门资源不共享，各念各的经，导致国家税收流失。

　　 3.对买房人身份和购买资格的认定

　　 由于房管部门、金融部门等几个部门信息的不兼容，这可能是今后国家需要重点统筹解决的首要问题。

　　资料来源：中介机构我爱我家