无论是开征物业税或房产税，都“未必能抑制高房价”，而且该税收本身“也不是为了抑制房价”

　　【背景】5月4日，国务院法制办和财政部研究机构两位官员，分别就开征“住房保有税”和“物业税”表态。二人同时强调了征收房地产保税的诸多积极作用，并希望以此来遏制地方政府的“土地财政”问题。

　　国务院法制办财政金融司副司长季怀银对媒体表示，要“让囤积住房的人付出较高成本，至少要抵消掉他们的预期收益”。而开征住房保有税，不但是保证住房市场健康发展的治本之策，也可解决当前中国面临的诸多棘手问题。同时，季怀银明确表示，新税“早开征比晚开征好”。

　　财政部财政科学研究所所长贾康也表示，征收物业税非常必要，并重申现阶段“是推出物业税的可操作时机”。

　　一直以来，外界有关房地产领域税收政策的传闻层出不穷。从物业税、房产特别消费税到目前热议的住房保有税，尽管相关部门一再辟谣，也未给出征收房产税的具体时限和征收方式，但仍未能平息外界猜测。

　　此番两位官员坦言目前开征新税“不存在硬障碍”，并称“其所需要的各环节的专业力量与条件，都已经具备”。这是否意味着住房保有税近期就会开征？开征房地产保有税能否替代物业税？

　　中国人民大学财政金融学院教授岳树民认为，全面开征房产税“的确有征收的必要”，但是目前来看，对居民住房开征该税种，时机并不成熟。同时，征收房产保有税的手段也应“从长计议”，不应“冒进”。

　　岳树民认为，由于开征物业税在短期内存在诸多无法解决的问题，加之征收所必须的各项条件并不完备，因此开征物业税“可能性不大”。而外界流传的所谓“房产特别消费税”、“房地产保有税”等也很难落实。

　　目前，房地产税分别在取得、交易和保有等环节设置，其中房产税、物业税都属于保有环节的税种。在他看来，开征物业税所需的政策和技术准备都较为复杂，且新税种又须获得全国人大表决通过，因此短期内难以推出。

　　而如果利用目前税制中已有的、但对个人住房免征的“房产税”，以“广义房产税”替代“物业税”，“法律程序上并不十分困难”，只需修改《房产税暂行条例》，取消对个人住房的税收优惠即可。

　　但采取上述变通的办法，也有不少问题亟待厘清。

　　房产税是在房产的保有环节征税。但是，受现有土地制度的制约，中国商品住宅的国有土地使用权只有70年。一旦到期，房屋下的土地使用权按理应归还国家，这就意味着房主会失去土地使用权。这意味着，房主对商品住宅不但不具备私有权，甚至在土地使用权到期后，还会丧失使用权。对没有私有权的财产征税是否合法，目前尚无定论。

　　岳树民表示，在开征房产税前，必须由中央政府出面，对现有建设商品房的国有土地使用权的期限及其期满后的续期给出明确的法律规定。否则，开征新税将“名不正言不顺”，“很难推进”。

　　在谈到开征房产税的影响时，岳树民指出，其他国家征收房产保有税的经验表明，对住房保有环节征税，有利于调节社会财富和收入的分配。而对拥有多套住宅的家庭课以重税，能够熨平经济波动，“有助于实现社会公平”。

　　但是，无论是物业税或房产税，都“未必能抑制高房价”。岳树民指出，一旦开征物业税，可能会对房价“产生一定的影响”，但是不能指望借此打击高房价。因为，开征物业税或房产保有税的目标“本身就不是为了抑制房价”。

　　开征物业税或全面实施房产税，都只能增加交易成本，包括持有成本和销售成本，但如果需求大大超过供给，或者对房价继续飙升的预期不断强化，成本都会被转嫁到购房者一方，税收也不例外。如果不能改变紧张的供求关系，税收也失去了“调整收入分配”的意义。

　　岳树民指出，当前，无论是调整房产税的征收范围，还是开征新的物业税，对整个房地产市场，甚至国民经济都会产生巨大的影响，必须三思而后行，在相关制度条件尚不成熟前，“不应冒进”。■

　　（财新记者 刘志洁 采写）

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