时代周报记者 谭骥 张晓雅

　　随着城市中心新增土地供给趋紧，众多房地产巨头已经开始借“三旧改造”对这些“寸土寸金”的土地发起“围猎”之势。

　　如今，富力、合生、恒大、万科、新鸿基、万达……众地产大鳄在2009年制造了一个个“地王”之后，纷纷转向“旧城改造”这块“肥肉”。

　　不过，有专家认为，“旧城改造”除了拆迁补偿的麻烦，如今又多了一个新的麻烦—越来越紧的地产调控政策，为“旧改”带来诸多不确定性，“旧改”盛宴诱人的美味正渐渐散去。

　　楼价波动影响“旧改”

　　5月4日，毗邻广州火车东站的林和村已经安静了不少，很多房屋人去楼空，只有忙着封楼的拆迁人员与几名“收买佬”走来走去。不久后，这里所有的握手楼以及村中心的鱼塘都会消失。

　　今年3月，新鸿基地产（00016，HK）与广州林和村就该村的改造工程签订了合作开发协议。与以往旧改多数由政府牵头不同，此次广州市政府并未涉足其中，后期项目开发也由开发商与该村直接进行合作。

　　新鸿基地产相关人士向时代周报记者表示，林和村将会在广州亚运会前完成拆迁，回迁房将争取在亚运会后优先动工。预计2011年底或2012年初，林和村旧改项目第一期产品将会正式推出市场，那时“以新鸿基地产丰富的高端物业运作经验，此次改造将会提升林和村在天河区的地位，相信在销售之时，这些产品会是广州住宅市场的亮点。”

　　看好旧改项目的并不仅仅是新鸿基一家。保利地产在去年10月接手琶洲村，并有意介入冼村改造；在猎德村项目动工兴建之后，富力地产去年又与广州市同和实业公司签订协议，介入同和“旧改”，不久后又有动向表明其已介入了杨箕村的旧城改造；而合生创展相关负责人也透露，目前正在与海珠区的多个城中村旧改项目紧密接洽，冼村等也是其意向布点之一。

　　“城中村改造必须达到各方利益最大化。”国家注册城市规划师，中山大学教授、博导袁奇峰告诉时代周报记者，城中村是政府在城市化的过程中留给村民唯一的生存资源，因此在城中村改造过程之中必须遵从“帕累托改进原则”，也就是只能承认各方利益的最大化，而不损害任何一方的利益。

　　袁奇峰认为，城中村改造问题涉及城市政府的公共治理形象，本质上是一个政治性的话题。但是，袁奇峰并不因此认定城中村改造仅仅受到政府意愿的影响，相反他认为城中村改造对于房地产价格变动是高度敏感的。

　　“只有到地价足够高，能够覆盖改造成本的时候，能够同时满足政府的诉求、农民的诉求、开放商的诉求的时候，能够使得政府、开发商、农民三方的利益都实现最大化的时候，三旧改造才能顺利推行。简单地说就是，只有购房者把房价抬到足够高之后，开发商才能出得起买地钱。”袁奇峰据此预言“楼价的波动可能会对城中村改造带来很大的问题”。

　　开发商对“旧改”没底

　　然而，对于三旧改造，地产商有着自己的看法，在他们看来，旧改中所放出的土地属于难得的城市中心地块，如果想要发展高端物业，特别是商业地产，目前只能选择这样的地块，机会非常难得。

　　不过，虽然众地产商希望能在“三旧改造”中分得一杯羹，但“现在改造的不确定性增加了，主要原因就在于调控政策，如果政策真的有重大的改变，持续时间超过半年的话，这可能会导致烂尾村的风险。”袁奇峰直言不讳。

　　“政策若是继续，开发商旧改的前景也不会特别看好，利润可能没有这么多” ，广东国地规划科技有限公司总工程师黄鹏告诉时代周报记者：“现在就我们在广州开会的反馈来看，开发商现在都心里没底。”

　　黄鹏表示，政府积极参与旧改是为了提高民生，改造环境，但是开发商参与旧城改主要为了利润。“现在开发商的补偿不断在提升，但是售卖的房子价格不断下降，同时现在开发商又不能捂盘，建好就要出售”，这样一来，开发商参与旧改的积极性就会降低。

　　同时黄鹏表示，影响开发商利润率的另外一个主要因素是规划容积率，在高房价之时确定的容积率，很可能在房价降低之后需要大幅增加才能保证开发商的利润，但是“规划一旦公示就没有办法再改，因此在房地产价格没有转好的迹象之前，开发商不会主动提前去进行旧改。”

　　在开发商心里没底的同时，城中村的村民也犹疑不定。黄鹏告诉时代周报记者，现在旧改要经历两轮征询意见，第一次90%以上的人同意，就可以纳入三旧改造里面来，第二次是三分之二的人签订协议，才可以进行拆迁安置。

　　而据黄鹏了解，富力地产已经和杨箕村完成了第一轮意见征询，但是第二轮意见征询尚未获得三分之二的人签订协议，现在“杨箕村改造虽然已经公示，但是村民参与旧改的积极性没有其他几个区高，大部分人也在观望。”

　　黄鹏认为，主要原因还是出于对经济利益的考虑，“前一段时期，林和村旧改的补偿大家都清楚，若是低于这个标准，大家很难满意。”

　　“开发商现在对住宅上的投资已经开始回缩了，他们不愿建住宅，宁愿去建写字楼等商业物业。”黄鹏认为，整体来说，楼市新政对于保证村民民生部分的回迁房不会带来太大的影响，因为这一部分是政府保障要优先建设的，资金方面也有保证，但是给开发商带来利润的后建项目可能会引发开发商和政府的博弈，一方面开放商可能会对这些项目进行拖延，另一方面可能会对初始旧改规划要求修改。

　　广州三旧办新闻科科长邵山也向时代周报记者表示，楼市新政对于旧改补偿不会有太大的影响，因为“旧城改造补偿广州市是有一个标准的”，但是他不否认楼市新政对开发商参与旧改的热情会带来影响，但是这最终还是要看“开发商怎么衡量这个事情，房地产商自己会有一个判断。”

　　防止“拖”出“烂尾村”

　　富力作为广州本土的实力地产商，其之前参与旧改非常热情。今年3月24日，富力地产2009年业绩发布会上，领军人李思廉对媒体表示，富力正积极参与广州城中村改造项目的前期接洽。

　　随后在4月，杨箕村的拆迁安置补偿方案公布，富力则一直宣称对杨箕村改造项目有兴趣，并且有媒体报道，富力已经带村民去花都样板房看过户型。

　　但是，楼市调控政策出来后，富力对于旧改的热情似乎小了很多。近日，时代周报记者就“旧改”问题采访富力地产华南区总经理朱荣斌，“现在在节骨眼上，我们不太方便回答。”电话那头的朱荣斌显得颇为谨慎。

　　“我们最怕的就是开发商拖。”黄鹏表示了同样的担忧，他认为旧改之中“开发商拖延改造进程有着更大的可能性”，因为开发商在郊区拿地若是空置，政府就收取闲置费。“但是对于旧城改造，只要有一户不迁，就不能说他空着，开发商可以以此‘抵制’政府收取土地闲置费。”

　　黄鹏告诉时代周报记者，现在政府也在出台一些办法限制开发商闲置这些地块，例如要求开发商往一个固定账户中打入资金，然后按照这个工程的进度拨付款。

　　实际上，在已经实行的城中村旧改之中，已经有村民方提出旧改保证金的要求，用于防止复建房“烂尾”。例如，在新鸿基地产与广州林和村就该村的改造工程签订的合作开发协议中就规定，新鸿基地产必须向双方共管账户中汇入9.5亿元首笔款项，其中2.2亿元为村民安置临迁费，3000万元用于原林和小学扩建，另外7亿元则是保证金。

　　不过，广州世联地产总裁黎振伟在接受采访时表示“楼市新政对旧城改造有着正面的影响”，他认为，房价下降的时候，三旧改造的成本也会减少。

　　“一般来说，我们的做法是，高的时候就不做，等它价格低的时候就去拿地。”不过黎振伟也承认，倘若楼市新政导致房地产价格大幅下跌，开发商在拿地之后肯定会闲置，暂时不推向市场。

　　尽管担心城中村改造会变成“烂尾村”，但是袁奇峰也强调烂尾村实际发生的前提是“楼市新政调整持续时间超过半年”。

　　不过，袁奇峰建议，在旧改尚存不确定性的情况之下，一个很重要的的事就是村民一定要先把开发商的钱拿到，宁可亏了开发商也不要亏了村民，这样起码社会的安定能够保证，其次是政府应当放缓旧改的步伐，“没有必要一定要拆九条村，拿到一条村的钱拆一条。没有必要为了政府的规划，在没拿到钱的情况下就开始拆掉。”

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