杨丽萍

　　 严厉调控之下，地王命运再次令人关注。

　　 地王的解套最主要的方式有两种，一是依托周边新地王拉高整个市场价格，另一种就是市场向好环境下的房价上涨。但新一轮楼市调控降临后，有专家认为，房价很可能在年内下调30%，楼市调整时间将超过2年，这对众多地王不啻是沉重一击。

　　 21世纪不动产分析师齐凡认为，去年6月以来诞生的高价地块，有多幅地块的面市时间是2011年，而楼市调控的强度明年很难解除，这意味着地王的制造者们要么放慢开发进度，要么是逆市低于成本价销售，两者都要求他们须承担沉重的资金成本压力。

　　 房价支撑力缺失

　　 引发今年北京房价狂飚的，正是一个多月前诞生的几个地王。

　　 3月15日上午，北京大望京地块和亦庄地块分别以27529元/平方米的楼面价格、52.4亿元的土地总价刷新北京土地成交纪录，成为新的“单价地王”和“总价地王”。同日下午，“单价地王”被东升乡蓟门桥地块夺走，其实际楼面价格超过30000元每平方米。

　　 “地王产生后，东升乡地王边上二手房价格便一个劲地往上涨。好点的楼盘一下涨了5000元/平方米，差一些的也涨了3000元/平方米。”5月4日，记者前往东升乡“地王”周边进行实地采访，中介机构太月地产一位工作人员向记者描述了这种“地王”的拉动效应。他告诉本报记者，这种火爆的场面基本持续到了新政前夜。“我记得非常清楚，就在新政出台前几天，我的一个单子单价达到了3.6万元/平方米。而整个3月份几乎达到了交易的历史高峰，我们一个小组8个人的业绩（中介服务费）就有100万元。”

　　 同样的情况也出现在望京地区。北京中原三级市场研究部的数据显示，望京新地王一出，区域内20%的业主准备提价，部分业主甚至将期望值提高至3万元/平方米，而当时该区域的二手房价为2万元/平方米左右。

　　 然而，仅仅一个多月的时间，似乎又回到了原点。

　　 “现在基本上已经回到了地王之前的价格，有些房源甚至还低。”太月地产的这位工作人员向记者透露，现在东升乡地王周边二手房的平均价格在3万元左右。

　　 记者在现场看到，位于该区域的太月园，一个90平方米的房源，报价260万元，单价不足3万元/平方米，与此前3.6万元/平方米的单价相比，降幅达七八千元。

　　 根据链家地产的统计数据，4月15日以来，蓟门桥区域二手房成交量较之前下降了40%，亦庄地王周边二手房成交量下降得更为猛烈，高达60%。据北京中原望京区域分行反映，4月中旬以后望京房源明显增多，客户访问量却迅速减少，原来关注望京市场的买房人，已暂停购房步伐。部分着急出售的业主报价调低，一居室能降5-10万，二居室降10万元左右。“目前该区域二手房销售均价为23000-25000元每平方米。”

　　 房价走低，不可避免地对地王未来的售价产生挤压效应。

　　 地王的多重困厄

　　 首创置业副总裁胡卫民此前接受本报记者采访时表示，大幅土地从取得到推向市场一般会有1-2年的周期，其间遇到市场向下波动，一些地王的潜在风险便显露无遗。

　　 地王意味着成本巨大。“以望京地块为例，27500元/平方米的楼面地价意味着房价要达到4.5万元/平方米开发商才有利可图。”5月5日，SOHO中国董事长潘石屹在接受本报记者采访时指出。

　　 然而，望京地区的房价已开始调整。即使按照目前的房价，望京新“地王”的楼面地价已高出现有房价。所谓面粉比面包贵的戏剧再次上演。

　　 东升乡“地王”也基本如此。虽然，东升乡“地王”贵为3万元/平方米，但一位从事多年地产行业的业内人士认为，该区域目前的二手房价格也就最多值2.3-2.4万元/平方米。

　　 地王开始销售时，房价能否会再涨上来？

　　 北京中原三级市场部预测，50%的炒房客将在3个月内抛售房源，房价很可能在年内下调30%。而开发商的融资平台被进一步收紧。5月2日，央行宣布，从2010年5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。业内人士分析，此次调整银行存款准备金率，房地产开发信贷将是首当其冲的紧缩对象之一。

　　 市场下行，信贷收紧，“地王”的煎熬期或许才刚刚开始。