陈周锡

　　一个月前，有着近十年炒房经验的温州人王先生，就与跟着他一起投资的几个朋友商定，近期将去珠海看房，寻找房市的投资机会。然而，出台不久的房贷新政打乱了他们的计划，“主要是成员意见出现了分歧，多数人选择观望。”

　　王先生说，他的投资圈，主要由温州的企业主、商人和房产中介人士构成，每人手握资金从几百万元到几千万元不等，“像我们这样的投资团体，在温州民间有很多。”他说，除个别炒家急于出货外，大多数温州炒家并未大规模抛售房子。

　　他的判断是，去年至今房价一路狂涨，他们也觉得这很不正常，对新一轮房地产调控也有预感。

　　“但为什么我们还是去买房子？只因民间资本太多，土地财政未变。”王总结说。

　　最近，一些温州酒店会议室密集召开了多场投资讲座，主题大都围绕面对新一轮房地产调控政策，民间资本如何应对。

　　买或卖

　　也就在一个月前，中国各地房价高歌猛进之时，温州市民刘先生的妻子决定将手头的期房加价200万元转手，但刘先生不同意。等房贷新政出台后，妻子打电话给中介说愿意卖，没想到中介公司的人说：当时催你，你不卖，现在还要加价200万元，是不是酒喝多了？电话一挂，夫妻两人就开始互相埋怨。

　　刘氏夫妇的这种投资心态，正是一部分温州炒房者的写照。在温州，活跃着这样一批投资人，他们既不是企业主，也不是商人，平时在机关、企事业单位、房地产中介上班，利用一些关系从各地开发商手中拿到期房，再加价转手获利。这些人往往会形成一股投资风潮。

　　房贷新政出台第二天，温州市区某高档楼盘推出272套房源。与之前蜂拥抢号、炒家云集不同，当天报名参加摇号有90多人，最后有一半购房者选择放弃，只有49人购买房子。这说明在房贷新政的影响下，一些温州炒房者意见开始出现分歧。与此同时，一些温州炒房者参加各种投资讲座的次数在明显增多，他们现在需要去咨询一些资深炒房者和业界专家的意见，来证实自己的判断。

　　大家最为关心的问题是，房贷政策对楼市影响有多大？怎么去应对？

　　“与之前温州全民炒房不同，去年年底至今的温州炒房者，主力军是一些企业主和商人。”王先生说，房贷新政前几天，他们在杭州下沙买了10套房子，其中企业主买了4套，华侨买了4套，房产中介人士买了2套。他们当时的判断是，连接下沙的杭州地铁1号线明后年开通，城郊时空距离缩短，增值保值的空间比较明显。

　　“他们也在观望，但没有慌张。”王先生说，这些企业主要来自眼镜、鞋革、服装、打火机等各个轻工行业，有的早在本世纪初就已投资房地产，今年一季度他们在房地产投资上达到最高峰。“他们一直担忧，在通胀压力下，手里的钱如何达到增值保值目的。房地产依然是投资的首选。”

　　与以往不同，这轮房价高涨中，频频出现华侨身影。

　　在王的团队中，一位西班牙华侨黄先生说，受金融危机影响，马德里失业率高达两位数，很多华人餐馆、商店纷纷关门停业，他们只能回笼资金回国寻找投资机会。类似黄先生的情况在其他国家的华侨中也不鲜见。在海外市场尚未完全复苏的情况下，这些商人并不会轻易去抄底海外资产，反而在国内房价一路高涨带动下，热钱纷纷回流国内房地产市场。

　　一些房产中介反映，房贷新政后，温州商品房成交量明显下降，但房价波动幅度还不大，说明买卖双方都在观望。王说自己并不担心，“房价不会跌到哪里去。”他说。他现在手里还有四五套房子，其中两套是2007年以1.8万元/平方米买进的，如今已涨到3.2万元/平方米，“即便房价跌了30%，我还有25%的投资回报率，怕什么！”

　　王先生最近接到多个中介电话，与以前漫天要价不同，中介人员开始用一种试探性口吻告诉他，房东愿意降价出售。但也有中介明确表示，个别豪宅还稍有提价。

　　王先生说，房贷新政严格限制异地买房，对温州炒房者影响最大。他的判断是，由外来资金支撑的北京、上海等大城市房价，肯定会下降；民间资金充裕的二三线城市，其房价波动会相对小一些。王先生认为，仅凭现有的房贷政策，市场消化只要3个月时间，“我现在最关心的是，中央、地方还会出台什么政策，政策出台节奏、力度怎么样。”

　　潜伏或转向

　　房贷新政前夕，王先生和投资团成员商议，计划去二三线城市寻找炒房机会。但鉴于目前正处于政策的风口浪尖，这个计划只能推迟，具体什么时候去看房，要根据市场变化来定。

　　王先生说，炒房已成为温州民资释放的主要渠道。据介绍，今年以来，温州个人贷款数量高于企业贷款，其中相当部分是个人房贷。另外，今年以来，温州金融机构存款总量一直出现负增长态势。这从一个侧面可以看出，集结在楼市的温州民资，还未出现大规模撤离迹象。

　　“不买房，那我去干什么？”王先生说。

　　王先生说，十几年来，即便在国家多次房地产调控下，温州房价仍然以每年平均30%的速度在增长，“世界上找不到一个行业，能像温州的房价这样，在十几年时间里保持30%的高增长。”于是，很多温州企业主不再眷恋实业，纷纷进行房地产开发或者房产投资。

　　据了解，目前温州民间资本主要集中在实业、银行、房地产和资本市场四大领域。但做实业利润很薄，风险和压力很大，很多企业主不再加大投资。而在通胀预期下，他们又不会把钱放在银行，也不敢进入变幻莫测的股市，房地产成为主要投资渠道。据了解，最能反映工业景气程度的温州市厂房出租价格，从2007年最高时的25元/平米左右一路下降至目前的个位数。

　　一位知情人士透露，目前温州已形成7个由实体企业支撑的房地产公司，“每个公司资金规模在30亿元以上，主要股东来自服装、鞋革、五金等行业。”

　　一位温州五金企业负责人夏先生说，2007年他联合几位企业主与开发商成立了房地产公司，目前该公司已在温州拿地多块。企业负责出资，开发商负责经营管理，“这些投资主要为企业自有资金，也有部分来自银行贷款。今后房产公司如要增资，我们也会继续加大投入。”

　　“实业遭冷落，炒房受追捧，这种现象很不正常，温州得病了。”一位温州经济研究人士说，目前只有30%的温州民间资金回归实体经济，65%则流向了楼市和股市。据温州有关部门匡算，2008年民间资本有6000亿元。也有人认为，现在温州民资有7500亿元。

　　一位温州大型房产中介负责人说，温州民资进入楼市至少有上千亿元，同时撬动了更多的银行贷款，“按一套房子200万元计算，温州炒家至少可以撬动全国10万套房子。”

　　“我们看好房地产的 ‘发展前景’，”夏先生说，其中最主要、最关键的两点理由是：土地财政未变，人民币太多，这只能促使中国房价越涨越高。

　　一位温州资深炒房者陈先生说，在民间资本投资乏力下，庞大的货币必然会大量涌向房地产。“在房贷新政下，楼市会进入观望状态，民间资金将进入潜伏期，导致银行为贷款发愁。”最近，陈先生接到十几个中介电话，希望他用房子抵押去银行贷款，继续买房。

　　陈先生说，经过3个月观察期后，如果通胀预期强，民间资金还极有可能流向楼市，房价还会上涨；如果通胀预期弱，那么房价将会下降。但他周边朋友多数认为，今后一段时间通胀预期很强，所以房价还会上涨。

　　陈先生说，一旦楼市受阻，一部分民间资金极有可能流向股市。一位温州银行界人士说，哪个投资领域最安逸、收益率最丰富、门槛最低，民间资本就会涌向哪里。在楼市降温的情况下，温州民间资本今后可能会更多地转向矿产资源，以及黄金和股市等领域。

　　来源：经济观察网

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