每经记者 徐奎松

　　话题缘起

　　 进入4月中旬以来，面对疯狂的房地产市场，中央密集地出台了调控政策。26日，住房和城乡建设部公布《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，强调要严厉打击“以虚假资料骗购经济适用住房”、“违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房”、“有关工作人员滥用职权、徇私舞弊”和“5年内发生交易行为”等现象。

　　 分房摇号，弄虚作假；买房不住，违规出租；改变地块用途，违规建别墅……不同地方连续上演了经适房丑闻。经适房为什么成了某些人的口中肉和摇钱树？如何规范经适房建设、分配、使用、管理？《每日经济新闻》邀请两位房地产法律专家进行解读。

　　经适房有大三缺陷

　　 NBD：两位如何看住建部发布的新《通知》？

　　 王锡锌：住建部发布的新 《通知》释放出两个针对性比较强的信号：一是经适房要加大增量改革。以前经适房的分配与需求相当不对等，根本满足不了老百姓的需求。中央一再强调的保障性住房关键是增量的保障，这次在量上肯定有所增大；二是要加大存量改革。强调今后主要抓住两个环节：使用环节与退出机制问题。实际上，这两个环节也是长期以来问题丛生、广受诟病的领域。能不能抓好，要看实际效果。

　　 秦兵：《通知》规定的内容应该说抓住了要害，能不能执行好还要看地方政府。

　　 NBD：也就是说，地方必须出台与住建部相配套的“组合拳”措施？

　　 王锡锌：经适房中途不能改变使用性质、不能转让或者租赁，这些规定在2007年修改后的 《经济适用住房管理办法》里都有明确规定，但地方没有很好的配套措施，执行力更差。所以，对经适房的分配能不能做到在阳光下运作？关键要看地方能不能出台更加详实的措施。如果还像现在这个样子，新《通知》的效果也就是三分钟的热度。

　　 秦兵：从目前看，经适房主要存在三大问题：一是分配不公，真正需要购买经适房的人群买不到经适房；二是拿到经适房购买资格的一部分人往往是富豪阶层和政府官员；三是经适房的建筑质量普遍低下。这些问题直接反映地方政府存在三大层面问题：一是经适房的购买资格审查不严格；二是审查机制本身的缺陷太大；三是对审查者和骗购者没有任何惩罚措施。

　　 我在2009年下半年做过一个调查，发现某富豪在北京一个小区内竟然购买了4套经适房。主要手段就是拿多位亲戚的身份证，从银行贷款，到经适房管理中心取房源。

　　骗购经适房应入罪

　　 NBD：新《通知》对“以虚假资料骗购经济适用住房的，一经查实，立即责令退还，对不作出说明或不配合资产核查、公示，或不能作出合理解释的，视同以虚假资料骗购经济适用住房”，如何界定骗购？香港前高等法院大法官李鯢俭及其妻冯闰禅，骗取一套公屋，被以诈骗香港公共福利罪判处11个月徒刑。内地能否向香港学习，设立骗取公共福利罪？

　　 王锡锌：我认为，新《通知》对骗购的新规定过于温柔。严格讲，这种规定不是制裁，最大执行力度也就能起到把骗购的经适房退回来而已，威慑力不够。我认为，对骗购应该采取不同性质实施不同的办法：一类对普通民众的骗购，实际就是诈骗，应该追究刑事责任，像香港高等法院追究李鯢俭夫妇的责任一样；另一类是对官员利用手中权力骗购的，应以贪污论处，因为他们是利用职权谋取私利，官员骗购实际就是瓜分国有资产。

　　 秦兵：对住建部新《通知》里规定的“一经查实，立即责令退还”，我认为很难做到，因为《通知》不具有法律效力。到目前为止，全国已经售出上千万套经适房，仅北京就售出了200万套，从来就没有收回的先例，只有分房以前被查出问题的案例而已。原因是地方不愿意去收回，没有利益驱动，关键是收回过程没有法律依据。

　　上市交易还需立法

　　 NBD：新《通知》再次强调“5年内不许交易”，从你们掌握的情况看，目前有没有不到5年就交易的案例？

　　 秦兵：实际情况是很多经适房还不到5年就上市交易了，甚至有的将刚买到手的经适房立马就上市卖掉，这也产生了很多买卖合同纠纷。这里有一个问题，这个买卖合同到底有效还是无效？《经济适用住房管理办法》只是政府的文件，不是正规的法律文本，法官判决5年内产生的经适房买卖纠纷案时，只能参考《经济适用住房管理办法》，但是这个《办法》不能作为法律依据。这个问题只有靠立法才能解决。实际上，我认为经适房是不应该上市交易的。

　　 经适房的性质相当于社会福利，也就是政府拿全体纳税人的钱去补贴贫困阶层的人群，而富人能购买经适房就是诈骗了社会福利，为什么这么多富人参加了这种社会福利诈骗？原因是没有风险。在这种残缺制度下，一种最大的猜想就是某些经适房管理者，会动员自己的亲戚抢购经适房，或以亲戚的名义购买。对他们来说，是一种犯罪，但没有惩罚风险。

　　欧洲经验值得参照

　　 NBD：如何规范经适房管理？

　　 秦兵：规范经适房管理，国际上早有先例。有三种办法可以选择：一是经适房的建筑面积不宜过大，以4口之家为例，85平方米以内最为合适；二是采取欧洲经适房名牌标记的办法。就是在经适房门牌上注明房主姓名，因为住经适房是享受公共福利的，要让大众知道谁住在这儿，公众知情权要透明。一旦发生出租、买卖等事宜，邻里很快就能知道。同时还要建立起信息披露网络平台、监督专页。三是要建立追查分离制度，俄罗斯、波兰、澳大利亚等都有追查分离制度，而且非常有效。比如说，不该取得经适房福利的，你取得了，我就可以起诉你。等你败诉后退出房屋，就按标的的7%~30%赔偿比例进行赔偿。然后，从中拿出相当的比例作为奖励。这种机制会让人产生监督、披露、起诉的动力。住建部如果真的想解决经适房问题，这三个办法非常有效果。结束语：

　　 未来数年，保障性住房建设将进入高峰期，在经过多年激烈的争议后，政府依然将经济适用房列为保障性住房的主要类型，但要确保经济适用房以及廉租房的确用于需要保障的人，我们急需建立一个没有牟利空间的机制，只有制度跑在腐败的前面，才有真正的公平存活的空间。

　　　对话记者　 　

　　每经记者：徐奎松

　　　对话嘉宾　 　

　　王锡锌 北京大学法学院博导秦 兵 北京京华律师事务所律师