李乐

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　　不经意间，中国奥园似乎做了一次正确选择——这家香港上市公司在收购位于北京CBD的核心区的长安8号时，不知道是否预料到了4月14日之后严厉调控政策的到来，在此之前，中国奥园长期以来都是一家以开发普通住宅为主的大型房企。

　　或许可以令中国奥园的经理人团队松上一口气的，是在4月14日严厉调控之后，作为5万元以上高档项目的长安8号，成交量并未出现明显变化，显然，一个60%购房者采用一次性付款的高档项目，毫无疑问面对“三套房禁贷、无纳税记录外地人禁贷”的政策，不甚敏感。

　　这并非个案，转向高端化的合生创展，以及一开始便定为高端的龙湖地产，在高端项目的成交上，尽管调控严厉，也都显得稳定。

　　成交平稳

　　“4月14日之后，我们特别详细要求做成交量的统计，以及关注各种变化的市场因素。”中国奥园长安8号项目一位不具名的销售负责人告诉记者，但是，出乎他意料之外的是，长安8号的客户认购、签约量，在国务院开发发布严厉调控政策前后，几乎没有变化。

　　这是位于北京CBD核心区的一个高档项目，销售均价超过5万元/平方米，她的拥有者，是在香港上市的中国奥园，公司曾经还是以普通住宅“规模制造者”形象示人。

　　记者从北京市城乡建委获得的数据显示，截至目前，该成交套数为16套，成交面积为5431平方米，成交总金额人民币308812091元，而4月14日之后，“销售速度也没有特别大的变化，一切维持正常”前述销售负责人告诉记者。

　　按照业界预计，对于调控政策对房地产市场的影响，主要集中在信贷政策的对销售的抑制上。但是，高端项目在这一点上，尤其是在客户的构成上，却有不同于普通住宅的特点，主要体现在“付款比例”上。

　　“针对这次房地产调控政策，我们专门研究过我们的客户构成，统计显示，购买长安8号的客户中，采用一次性付款的客户比例在60%以上，长安8号因为户型较大，因此总价较高，这实际上形成了对客户的筛选，能够负担如此总价的客户，一次性付款并不是太大的问题。”前述销售负责人对记者说。

　　记者在查阅合生创展·霄云路8号项目、龙湖地产颐和原著等项目的销售记录后发现，霄云路8号项目目前总签约累计销售金额为8.09亿元，如果把成交认购金额计算在内，其实际认购额目前则已突破13亿元，在新政发布之后，该项目的销售情况也没有太大波动。与此同时，龙湖颐和原著的签约量也稳定在10套左右，而其单价最低亦在4000万元/栋的水平。其销售记录在4月14日之后仍表现平稳，且其一次性付款的比例，都达到50%以上。而4月14日后，国务院连续下发通知，要求对无纳税记录的外地人禁止发放住房按揭贷款、同时可以停止发放第三套住房的按揭贷款，被业界认为对楼市的打击最大。

　　“高端”避险

　　以价补量的高利润生存之道，在严厉调控的背景下，已经为越来越多的地产商“读懂”，作为香港上市公司的中国奥园，显然不可能不明白这样的道理。

　　中国奥园执行董事兼首席CFO林锦堂告诉《中国经营报》记者，此前，中国奥园总共完成了三笔收购，分别位于沈阳、北京和中山三个城市，其中北京长安8号的收购，现在看来，恐怕是最为正确的决策之一。

　　而在此之前，中国奥园的主要开发策略是普通住宅，以规模著称。

　　不难看出，长安8号相对于中国奥园熟悉的普通住宅，是一次策略上的转型，该公司高管亦向记者承认，中国奥园确实有如此的考虑。

　　这也并非中国奥园的“独门专利”，在此之前，同为香港上市的合生创展、龙湖地产，都已经将主要企业力量放置于高端市场，合生创展的一位高管亦表示，这也是该公司主动选择策略调整的结果。

　　合生创展北方区负责人苏波向《中国经营报》记者表示，今年华北区的销售将翻两番，而其销售额以及利润贡献中，高端物业的贡献率将超过50%。

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