投资性房地产公允价值计量模式缘何遇冷
■ 本报记者 李一硕
门槛高，3年仅有26家
《中国会计报》：请您具体介绍一下我国上市公司采用公允价值模式计量投资性房地产的情况？
刘永泽：2007年，沪深两市1570家上市公司中，存在投资性房地产的企业有630家之多，仅有18家采用公允价值模式进行后续计量，占比不足3%。2008年，690家持有投资性房地产的上市公司中，采用公允价值计量模式的只新增了金融街、昆百大A、金宇车城以及泛海建设4家公司，比例仍在3%左右徘徊。截至2010年3月31日，从上市公司年报披露情况来看，2009年采用公允价值模式计量投资性房地产的上市公司仍然只比上一年增加了4家。由此可见，《企业会计准则第3号——投资性房地产》(CAS3)实施3年以来，全国仅有26家上市公司采用了公允价值模式计量投资性房地产，所占比例一直很低。
《中国会计报》：从专业角度来看，您认为是什么原因让投资性房地产公允价值模式的应用遭遇困境？
刘永泽：一方面，目前我国市场还不够活跃，缺乏公平价格的形成机制，因此以成本模式为主导的规定就成为了现阶段新会计准则对相关性和可靠性一种不得已的权衡。这是投资性房地产后续计量以成本模式为主导的根本原因。
另一方面，我国投资性房地产准则限制条件比较严格，如CAS3第10条对于采用公允价值计量模式提出了两个必须同时满足的前提条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。同时，CAS3第12条强调，“已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式”。此外，还有“不允许同一个企业同时采用两种不同的计量模式计量所持有的投资性房地产”的相关规定。企业容易将公允价值模式理解为会计准则不鼓励的计量模式。
由此可见，我国上市公司采用公允价值模式计量投资性房地产的门槛很高，且给予上市公司的选择空间较大。
集团旗下子公司可选择不同计量模式？
《中国会计报》：我国上市公司自身是否有采用公允价值模式计量投资性房地产的意愿？
刘永泽：这与企业的政策选择动机有关。如企业为了近期筹资，希望自己的业绩好一些，或者企业本身属于风险偏好型的企业，就会倾向于使用积极的会计政策。
目前在房地产价格持续上涨的情况下，采用公允价值计量模式后，企业的财务状况会变好、资产负债率会变低、净资产和利润都会增加，但这种企业所占比例很低。大部分企业图省事，不愿意投入更多的精力和成本去确认投资性房地产的公允价值，他们考虑到我国房地产市场还不太完善，房价下跌不是没有可能，且企业一旦采用公允价值模式，在会计核算方法上不可逆转，并被监管机构充分关注，因此不愿意贸然采用公允价值计量模式。会计准则中的“谨慎使用”基本上演变成了“不使用”。
《中国会计报》：您认为同一家企业在不同地区实行不同的计量模式是否可行？
刘永泽：在我国，投资性房地产的计价本身就是一种混合的计量模式，其可比性是相对的。我认为，同一集团公司下的不同子公司也可以考虑使用不同的计量模式，分布在不同城市的子公司可以根据市场的活跃程度采用不同的计量模式，编制自己的个别报表，最后根据个别报表编制合并报表。这样比全部采用一个计量模式的会计信息要更具有相关性，更能反映企业投资性房地产的真实价值。
出台更具操作性的指南迫在眉睫
《中国会计报》：金融危机中，公允价值也遭受了巨大的信任危机。在这种背景下 ，要推广投资性房地产公允价值模式，提高其可靠性至关重要，您认为可以从哪些方面入手？
刘永泽：我国首先要完善相应的投资性房地产准则的操作指南。由于指南不够详细，实务中就会更多地依赖于会计职业判断，但是在当前我国会计人员整体素质仍不是很高的情况下，可能会诱发利润操纵问题。出台更具操作性的投资性房地产操作指南迫在眉睫。
在操作指南中可以进一步明确：由谁确定投资性房地产的公允价值？通过哪些途径取得投资性房地产的公允价值？我认为可以鼓励企业聘请专业的房地产评估机构确定，但必须同时披露公允价值的确定依据，如同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。这可以借鉴国际会计准则的一些有效做法，将公允价值的确定顺序以层级的方式明确提出，以使相关人员更加清楚公允价值的具体操作方法。
同时，政府相关部门要加强对公允价值确定过程的监管。
《中国会计报》：在投资性房地产公允价值计量模式应用的困境中，是否有会计人员自身的因素？公允价值计量模式对企业会计人员又有哪些要求？
刘永泽：一直以来，在会计计量中都是历史成本占据主导地位，加之其具有含义简明、易于操作、可核算性和可靠性等特点，历史成本成为了我国现代会计中最基本的计量属性。改为公允价值计量模式后，企业会计人员的计量理念一时间很难转变。此外，企业的使用成本也比较高，比如聘请评估机构。且采用公允价值计量模式后，企业每年都需要评估一次，这也成为会计人员需要应付的一项动态工作，将给他们增加很多额外的工作量。
一旦企业决定采用公允价值计量模式，对会计人员的职业判断能力就提出了更高的要求。比如每年对现有的投资性房地产进行估价的这项工作，会计人员怎样取得真实的会计信息？如何科学地进行计量？这都是财务人员需要面对的专业问题。尽管企业会聘请评估机构，但在工作中会计人员还是要经常参与其中，并做出职业判断。
此外，对会计人员的职业道德也会提出更高的要求，以避免企业利用公允价值操纵利润。
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