叶雷

　　 房价过高是个老问题。住建部这次会议也是在老调重弹，没什么新意。其实，早在今年“两会”上，住建部副部长郭允冲就真情告白：“房价调控需要多个部门协同努力，而住建部在调控房价方面几乎没有什么手段。”现实确实如此。在市场经济条件下，除了加快保障性住房建设之外，更主要的是靠差别化信贷和税收政策来遏制房价过快上涨，而这些政策都不是住建部能够说了算的。

　　 其实，正如人们说的，加强房地产市场的调控，形成配置高效合理的市场机制，缺的不是办法，而是决心。办法有哪些呢？扩大土地供应、降低土地价格、加快保障性住房建设、打击捂盘抬价等，都是有效办法之一。但这些办法基本都属于行政手段，短期效果可能比较明显，但从长期来看，还是治标不治本，市场经济需要市场的手段，差别化的信贷和税收政策，可能才是遏制房价过快上涨的最好办法。

　　 前几天，“二套房首付须60%”的传闻四处传播，我很是高兴。可是，4月11日下午银监会对此进行了紧急辟谣。2009年5月25日，国务院公布的《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》中，提到了“研究开征物业税”，社会广泛议论一番之后，也没有下文。今年，以重庆拟开征“特别房产消费税”和上海可能开征“房产保有税”，成为热门话题。这些话题之所以争论较大而难有共识，除了既得利益者的“活动”之外，更重要的是没有体现出差别化。

　　 各国都一样，二手房的价格一般不会超过新房的80%。因此，利用“二手房市场”来调控新房价格，是比较通用的政策。当然，我国也注意了这一点，但我国的思路主要是以增加交易成本来降低二手房的流通率，从而来限制炒房。政策本意虽好，但由于降低二手房的流通率使市场上的房源更少，在刚性需求较高的我国，不但没有使房价降下来，反而进一步拉抬了房价，使得大部分人即使不吃不喝积攒几十年也买不起一套新房。

　　 同时，由于我国税收政策“差别化”没有体现出来，房产的持有成本较低，甚至是零。这样就使得少数富人囤积房源以出租，并利用房源的短缺性质不断地炒高房租，结果是大多数人不得不把收入的相当一部分甚至是大部分作为房租交给富人，少数富人便成了不劳而获的食利阶层，从而进一步加剧了社会的贫富悬殊，减少了依靠勤劳致富的成功几率。

　　 根据相关研究，在我国现有城市住房数量的基础上，市场上的“二手房”流通率每提高一个百分点，市场上的流通房源将增加30%左右。随着城市住房总量的进一步增长，这种效果就会更加明显。目前，国际成熟市场的二手房流通率约为8%，英美等国家更是超过了15%，而我国只有3%左右。因此，以差别化的信贷和税收政策激活二手房流通，应可作为遏制房价过快上涨的对策之一。

　　 这种差别化的信贷和税收政策如何设计？第一，要大幅降低二手房交易的成本，目前，交易成本基本上占了房价总额的10%以上，太高了。市场上，没有人愿意投资老住房，而且房龄越大房价也往往越低。因此，二手房的交易成本可以以房龄来设计成阶梯式的，房屋越旧，交易成本越低，甚至为零。第二，对一套房和二套房实行差别明显的信贷政策，对那些要购买二套房而又不准备售出第一套房的购房者，就应该如这个月初的传闻一样，二套房首付须60%，甚至是70%、80%，三套或以上付全款，而那些出售一套房再购买二套房的购房者，则应允许其享受一套房的信贷政策。第三，要利用高于市场房租的物业税，或者是特别房产消费税、房产保有税、房屋空置税等，来消除食利阶层，逼迫拥有多套房者将房屋上市销售。

　　 差别化的信贷和税收政策实施的难处有三：一是损害了既得利益者的利益，新政策面临很大阻力；二是涉及不同的部门，部门利益必然作祟，从而影响政策的坚定性和一贯性；三是政府财政对土地的依赖，GDP增长对房地产行业的依赖，必然会影响政府的决心和勇气。但从长远来看，管理好房价，对人民有利，对国家有利，坚决采取措施宜早不宜迟。