每经记者 吴文坤 发自北京

　　“不能全款的麻烦出去吧。”昨日(4月12日)，在北京姚家园青年路115号国美第一城社区的某栋楼里，户主老王对着屋内的一群人挥手说道。

　　这并不是什么沙龙，只是一个二手房交易现场。老王的一套96平方米的房子，上午挂出出售信息，两个小时后，中介、看房者共20多人一窝蜂地涌进了家门。最终这套起价255万的二手房，被拍到280万并全款成交，突破了2.9万/平方米。

　　这种近乎疯狂的事例最近在北京城内比比皆是，来自中原地产的消息显示，3月份以来的北京二手房市场一片火热，房价“跳涨”，定金上涨3倍，更有来自7成的违约是因为房主跳价。

　　地铁带动二手房涨价

　　伴随着整个房地产市场的火热，北京的二手房市场在4月份迎来了历史价格最高点。

　　据北京房地产交易管理网统计数据显示，目前北京商品房的价格已经达到了23120元/平方米，相比2009年同期上涨了近96.6%。而二手房的价格也达到了历史最高点。

　　其中，4月上旬总成交量达到了8310套，总面积为740777平方米，单套平均面积达到了89.2平方米，总价达到了135万。

　　除了受地王拉动、北京CBD东扩等利好因素影响外，新的轨道交通规划也使得沿线的二手房市场呈火热态势。来自我爱我家社区专家胡美娜提供的数据显示，目前朝青板块以国美第一城为代表的中高档二手商品房，平均价位在26000元～30000元/平方米。而金融街附近的6号线站点如四道口站、甘家口商场站、展览路站等区域的二手房价格已达到38000元～45000元/平方米。

　　二手房价跳涨10%

　　“附近的华纺易城、润枫水尚属于高档楼盘，交易均价已经破三万。”周边的我爱我家置业顾问李江(匿名)告诉记者。

　　每经记者在我爱我家的资料库里发现，上述一套130平方米的三居在4月5日挂售价为300万，到现在仅仅才一个星期，房主的底价就调高了30万，而且在电话中，每经记者以全款支付为由要求房主适当降价，都遭到拒绝。

　　李江表示，现在已经完全由“房子找业主”变成了“业主找房子”，当前的交易价格普遍高出初始出售价格约1000元～2000元/平方米。

　　北京中原三级市场研究部研究总监张大伟将这种现象称为 “跳涨”，不仅是国美第一城有这种情况，来自该机构的数据显示，4月上旬北京二手房价格跳涨10%。张大伟曾遇到房主在一个星期内提价5次，从180万提到了200万，还有房主一次就提价20万。

　　小户型一周转手赚10万

　　“现在买房的都非常迫切，但因为房主惜售，成交量一直上不去。”张大伟认为上述跳涨局面的形成与当前二手房供需紧张局面有关，他将其形容成“恐慌性购房”。数据显示，目前在北京二手房市场累积未变现的需求已经达13.5万套，而目前在售的房源仅为2.6万套。

　　不过，据每经记者昨日的调查，上述需求中，很大一部分是投资性需求，而非住房的实际需求。

　　“我个人认为现在的二手房购买者中有70%以上带有明显的投资倾向。”李江的说法并非没有根据，在他的4个稳定客户中，有三个是就是专业炒房者，另外一个也已经购买了第二套房，带有一点投资倾向。

　　而记者从上述我爱我家和链接地产了解到，这两个公司的客户中，有投资客手中持有房产数高达8套。

　　“一居和二居的小户型最火，因为占用资金少且容易出手。”韩少表示，以60平方米小户型计算，一周后转手就能赚10万左右。

　　7成违约因房主跳价

　　“现在的二手房房屋与购买者的比例基本为1：6.5。”韩少表示，由于僧多粥少，“跳价”越来越频繁。

　　张大伟提供的统计显示，在当前实际二手房买卖纠纷中，最近7成违约的原因是因为房价上涨。“很多房主甚至以自己避税、房子原来的租赁客户没有放弃优先购买权等要求解除合约。”

　　记者昨日在国美第一城就亲身体验到了违约事件。在记者看完了一套130平方米的三居后，在两个小时内，先后约有5批购房者来看过该房，其中一家迅速确定了购买意向，并交付了2万的定金。

　　正是由于“跳价”的频频发生，让购房者支付定金额度节节攀升。张大伟表示，当前北京二手房市场的定金额度已经上涨了3倍。目前定金已经普遍在5万以上，而10万左右的定金更是占到了20%左右。

　　退出途径需要制约

　　李江认为，二手房市场目前已经失控，众人集中炒作部分热点、业主违约风险提高、政策不确定风险增多、未来市场的走向不确定等等，都要求有关部门对二手房市场进行有效管控。

　　“二手房市场是投资的退出途径，现在对投资进入途径进行管理，却没有对退出途径进行监控。”徐东华认为，所有政策都只是关注增量房，但对于存量房没有规范性法规出台，这导致了二手房市场的不理智。而二手房市场的交易已经占到北京房地产市场交易的60%以上。

　　张大伟则认为，鉴于楼市风险已经过高，对于二手房，需要就买，不需要现在也别再投资。

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