日期：2010年3月25日

　　　　地点：黄金大酒店32层紫云轩

　　　　主题：海南楼市轮回

　　　　新浪财经丁蕊整理报道

　　　　嘉宾：

　　　　曹锡仁：教授，校学术委员会委员，国务院特殊津贴专家，海南省委决策咨询小组成员；

　　　　卢晞：海南省政协委员、海南民主促进会成员；

　　　　李英姿：美源地产副总经理；

　　　　张祥平：二十一世纪连锁总经理；

　　　　齐志辉：海南国瑞地产副总经理；

　　

　　曹锡仁

　　海南大学社会科学研究中心教授，国务院特殊津贴专家。

　　“闯海”经历

　　曹锡仁是不折不扣的购房鼓吹者。“信我的，现在有钱，赶紧在海南买房，房价还要涨。”作为中共海南省委决策咨询小组成员，曹锡仁的建议可不是耳旁风。然而在二十多年前，曹锡仁几乎把全部经历投入到社会主义和资本主义的比较研究。

　　如果不是1988年4月海南大学的一纸教授聘书，曹锡仁说不定现在还在西安。当时，这个对改革充满激情的中年人正陷入西安某高校的一场学术争论中。在那个打压资产阶级自由化思潮的特殊历史时期，曹锡仁思想活跃，敢于挑战传统。

　　政治嗅觉敏感的曹锡仁，也觉察到当时社会空气中不同寻常的味道。于是，曹锡仁来到了海南，希望在这片新土地上实践自己的学术研究。20多年后，这个梳着大背头、身穿中式对襟衬衣、烟不离手的退休学者，出口成章，字字铿锵，活跃在海南政学两届，也成为当地媒体热衷采访的楼市意见领袖，最有影响力的唱多派之一。

　　嘉宾观点

　　海南先于全国进入“度假地产时代”

　　过去一两年以来，整个中国都是城市地产，城市地产特点是城市化推动，它的空间形态就是两大行为，一个就是新区地产，类似这种东西，当一个城市开始突然的加快之后，空间要扩大，等这个城市成长一定级别的时候，他有财力了，而且土地利用很好，不能实现销售最大化，各个城市都是这样的，而且这个时期的特征之一就是，围绕中心城市和城市中心来联合。

　　海南和北京其实是之间的传递速度，因为在那个时代，在城市地产时代。但是海南在两年前率先进入新的地产时代，度假地产，它的动力除了城市化动力以外，外加两个动力，一个人们的消费动力，进入新消费时代，第二就是人的居住环境，幸福指数，都发生了重要的变化，所以在这种情况下，这种新的时代——度假地产时代，这个时候，地产不再围绕城市中心和中心城市，任何一个点上都构成了度假开发地产。

　　我对海南地产是这么评价的，而内地城市原则上总体是没有基础，只是在有些方面城市边缘存在度假地产的概念，但是海南从整体上已经进入了度假的层面。

　　因此我觉得我们国家在统计数据上，包括中国房地产中心，他们统计数据，空置率，如何去描述海南的房产，因为有相当比例的人数将这作为第二居住地，可能只住半年，或者住两个月，这个闲置不等于真正城市地产的空置，这种房产的特征就是这样子的。

　　其实这十几年来都发生了这种变化。因为它发生了变化。我觉得后天海南将召开一个新的评审会，国际旅游岛风貌规划政策，一个是城乡一体化。就是说他对一个海南的建设，从省委省政府到国家都有一个共同的共识，它会在新的地产时代带来新的速度。

　　

　　卢晞

　　海南省政协委员、海南民主促进会成员

　　“闯海”经历

　　并非每个人的闯海经历，都如潘石屹、冯仑那般大起大落，充满戏剧性。卢晞的海南岁月，虽平淡，但或许更接近真实。1988年，带着对个人职业前景的憧憬，卢晞离开烟雨朦胧的湘江，一天一夜火车之后，到了这个中国最年青的省份。当10万人才涌入时，热带炙热的空气中，充满着喧嚣、浮躁，人人都在忙着掘金，这个操着南方口音的姑娘，却，算重操旧业，选择了教书匠的平淡生活。回忆当时的情形，“我就是想安安静静地教书，做学问。”卢晞说，当时对海南的印象是，物质上虽然落后，但是闯海南的每个人都带着梦想，四处都生机勃勃。

　　嘉宾观点

　　真正要把国际旅游岛建设成为，硬件建设方面，怎么建设规划方面，我觉得特别作为国际旅游岛，国际旅游岛岛民的文化素质，这个旅游跟文化是紧密结合的。

　　李英姿

　　美源地产副总经理

　　“闯海”经历

　　1992年，李英姿跟随着大批同事，从北京来到了海南，成为中国人民银行海南分行的一员。按照李英姿的说法，当时的海南，软硬件各方面，比现在要差很多，缺水缺电司空见惯，但在这块开发的土地上，正在进行中国最为大胆的金融创新试验。这位中国人民大学金融系毕业的高材生曾参与这个海岛上的第一只企业债券的发行，并推动了海南第一支股票上市发行，也为当今最大航空公司之一的海航创立出谋划策。在海南金融界拥有广泛人脉的李英姿，多年后成为了当地较有影响力的房地产公司的副总经理，这一职业经历的变迁，也暗合了海南二十年改革路径的切换，这个中国唯一的热带岛屿，如今已经成为开发商的必争之地，而当年的金融梦却早已渐行渐远。

　　嘉宾观点

　　信心支撑海南房价

　　二十年前的海南的环境自然跟现在没法比，但经过政府近十年的信心重建之后，海南房价涨得过程都非常快。

　　但在之前，早期来的海南人，连我买的房子都在跌，我们买的房子都没有回报。因为房地产泡沫破灭之后，无论本土企业也好，包括本地人也好，实际上对海南楼市都非常冷静，市场需求很少。由于海南市场都是外向型的市场，仅靠本地人是支撑不了房地产市场。但是，现在生活水平提高了，观念改变了，人们追求会更好的度假地，于是就形成了休闲旅游的概念。

　　海南未来还有更大的机会。国际旅游岛1月4日公布，房价暴涨，有传闻说有几千亿资金进来炒房，但是其实没有那样危言耸听，人民银行的数据表妹，海南去年新增存款只有300个亿。因此，海南楼市的健康发展，也离不开媒体的客观报道。

　　张祥平

　　二十一世纪连锁总经理

　　“闯海”经历

　　张祥平也是被新一轮地产热冲上岸的。不同是，作为职业经理人，早在2003年，张祥平就被公司从南京总部派到海南，奉命创立海南分公司。国际旅游岛上升为国家战略之后，最先感知到商机的，仍然是房地产开发商。张祥平公司的超前决策，再一次诠释了江浙商人的先天商业基因。张祥平回忆说，2002年博鳌亚洲论坛的落地之后，当时公司判断国家可能决定再次给予海南新的政策空间，因此，2003年，就决定在海南开设新公司，果然，4年后，海南的存量房产消化完毕，海口、三亚房价飞速上涨。

　　嘉宾观点

　　如何提高岛民素质？

　　这次国际旅游论坛是海南省委省政府所做非常轰动的一件事，请到中共中央政治局委员刘云山参加，也请到了人大常委会委员，其中全国政协还到各个现场进行调研，这是国际旅游岛，国家战略的事情，它的意义非同小可。

　　怎么建设海南国际旅游岛？海南省的很多企业家也在思考这个问题。这里面，我想还有一个重要的问题，提高本岛岛民的生活水平，提升岛民的素质。只有岛民素质提升，生态环境才可能保护得比较好，国际旅游道推进的才会有序进行，思维差距一拉大，就更糟糕了。它有一个发展的过程，企业认知的过程，大家达成共识的过程，其实里面还有一个淘汰的过程。

　　21世纪第二个十年，我们应该认真反思自己的定位，反思自己的工作，让国际旅游岛国家战略的前提下面，都能有更健康，建设和谐社会。

　　齐志辉

　　海南国瑞地产副总经理

　　“闯海”经历

　　去年8月被公司派到海南工作之后，齐志辉也数不过来一共回过多少趟北京的家。“最多的时候，一个月北京、海南飞5个来回。”齐志辉半开玩笑地说，他可能是海航历史上在最短时间内升级到金牌会员的乘客。然而，作为游客和公司副总，对于海南的感知是截然不同的。齐志辉刚到海南岛工作的时候，心里还很不情愿，对于这里慢节奏的生活也不适应。但在海南的半年里，这个北方人逐渐爱上这个岛，并感受到了这个岛屿正在释放的地产热度。海南成为了齐志辉奋力攀爬的下一个事业高峰。

　　嘉宾观点

　　国际旅游岛战略需要更多细则落实

　　前段时间博鳌国际旅游论坛开得挺红火，但实际上现在目前，我们最担心这个论坛开完了，实际上它如何实施下去。前段时间我跟一个记者在聊，思想是有了，缺少真正落地的政策，还有一个中间的力量，高尔夫球、游艇怎么落实，如何产业化，这些都有待进一步制定细则。海南岛这几年以来，真的不缺少思想，就是缺少能够把这边全部都给实施了。

　　海南楼市没有泡沫

　　前段时间，海南楼市涨得很厉害，但买家很多，只要有人认可这个市场就是正常的，所以我觉得这种泡沫的东西，只要有市场就不存在泡沫。

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