在海南创业时期的潘石屹。(图片来源：新浪财经)

　　海南！海南！

　　——记录那些90年代成功逃顶海南房地产泡沫的人们 

　　《红周刊》记者 侯斐

　　“天涯、海角”是海南两处最著名的景观。

　　然而，那只是在当年海南房地产泡沫破裂之前，当泡沫破裂之后，海南的著名景观也就升级为“天涯、海角、烂尾楼”了。

　　人人都在玩的“击鼓传花”

　　上世纪90年代的海南，是个疯狂激情下的疯狂地方。

　　那时，几乎每个在海南的人都在疯狂地玩一个叫做“击鼓传花”的炒作房地产的游戏，说句不好听点，应该称之为“博傻”游戏。每个人都在热浪传递中地避免自己成为最后那个接棒的“傻子”，于是，每个人都在尽快地把手中的房子、地皮转给下一个接棒者。

　　在这种心理下，“花”越传越快，房价越炒越高。根据《中国房地产市场年鉴(1996)》统计：1988年，海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。短短3年，增长超过4倍。房价高涨的背后，海口市地价由1991年的几十万元每亩，一路狂飙至680万元每亩。

　　与房价、地价同时高涨的还有房地产开发公司的数量。前来工商管理部门登记注册的公司可谓络绎不绝，最多时每天竟然高达300家。高峰时期，总人数不过160万的海岛上，竟然出现5000多家房地产公司，平均下来，每320个人就有一家。

　　紧锣密鼓，夜以继日。

　　终于，有一天，鼓声停止。1993年6月24日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条整顿措施招招针对房地产，海南房地产热浪应声而落。那些刚刚在高位接盘的开发商们无法找到下家，只好“花落我家”，然而，细看手中“花”，却发现“很多项目其实才挖了一个大坑”。

　　而这场泡沫最后的遗产，就是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，甚至出现建国以后第一家因支付危机而被央行宣布关闭的银行。

　　而那些在政策出台之前就意识到泡沫的危险性，从而可以全身而退的人们，是如何做到“身在此山”却“云深知处”呢？

　　逃顶者的故事

　　潘石屹：五斤桔子的海南逃生记

　　“1989年我去了海南。海南特好！整个气氛都特别自由，周围大部分也都是北方人，大家都是闯天下的，什么都能谈得来。那时候挺穷的，可我穷，还有比我更穷的！”这是现任SOHO中国董事长的潘石屹初到海南的感受。

　　1989年，只有26岁的潘石屹无家无业，刚刚从河北廊坊石油部管道局经济改革研究室辞职两年。没有光头，没有黑框眼镜，更没有SOHO中国。

　　当年的他，只是个砖厂的厂长。潘石屹是跟着一位老板来到海南的，他的老板承包了一个砖厂，让他当厂长，负责300个民工的生产生活问题。他乐在其中，觉得“至少自己可以做主，按照自己的意愿管理一支队伍”。1990年春节前后，海南岛刮了一次特大的台风，经济一片萧条。砖没人要，大家的生活也都相当困顿，甚至长时间挨饿。不过，这一切都没把潘石屹从海南吓走。

　　1990年，潘石屹认识了冯仑和王功权等人，并和易小迪、张民耕等人在海南成立了万通的前身——海南农业高科技联合开发总公司(简称“农高投”)，他们瞅准机会，也加入了当时热火朝天的炒房大军中。

　　“一开始都不敢相信，不敢签。在1楼签了房产买卖合同，到6楼加价就卖了。现在想想都害怕。”潘石屹这样回忆他刚加入炒房大军时的情景。不过，虽然战战兢兢，潘石屹也很快赚到他人生的第一个100万。

　　而且，更值得庆幸的是，他并没有因为赚钱容易而变得失去理智。当很多人都在将一个大坑炒成一座大厦，甚至一个大坑被当作大厦转手十几次也无人知晓它只是一个大坑时，他竟然锲而不舍地要求去海口市规划局查看房地产项目资料。

　　这，正是他逃生的关键所在。

　　1992年底的一天，潘石屹去海口市规划局了解一个项目的产权问题，可是在规划局却吃了闭门羹。规划局的一位小伙子说“这是保密文件，你不能查。”潘石屹不想空手而回，只能在规划局门口徘徊。这时，一位也来规划局办事的熟人给他支了一招，说，“你啊，得买一斤桔子！”

　　潘石屹办事心切，就买了五斤

　　桔子送到规划局，小伙子见了，就把一摞资料给了他：“查吧。”这一查，让潘石屹吓了一大跳。他发现，海口市整个报建面积除以该市常住人口和暂住人口，人均面积达到50多平方米，而当时北京的人均面积才不过7平方米。在潘石屹看来，这个数字只能说明一个问题，那就是海南房地产行业要出事了。

　　“我的第一感觉就是天要塌下来了！”潘石屹说，“没有任何需求支持的供给，这不就是泡沫吗？”由此，五斤桔子给了潘石屹一个逃生的证据。之后，他带着在海南赚得的第一个100万及时撤离，来到北京寻求发展，成功躲过了半年后海南房地产的泡沫破裂。

　　也正是因此，才有了现在SOHO中国的版图，有了现在的潘石屹。

　　冯仑：野蛮生长的“原罪”反省

　　说完潘石屹五斤桔子的逃生经历，我们接下来要提到的是“万通六君子”的另一人——冯仑。按说当时从海南逃生的计划，应该是六君子一起做出的决定，但是基于冯仑超强的个性，这里有必要把他的经历也拿来分享，也许他的总结与思考会带来不一样的角度。

　　与潘石屹一样，冯仑初到海南，也不是直接就做房地产生意的。但和潘石屹一样，回忆起最初的那段海南岁月，也是充满着快意的，用冯仑的话来说就是“天天过年，夜夜结婚”。

　　1988年，冯仑作为海南改革发展研究所的副所长来到海南岛，主要“负责招人、组织研究队伍并管理《新世纪》杂志”，看来，冯仑是作为一个官员、文化人和海南进行“第一次亲密接触”的。之后，他离开了海南，与当时的中国首富牟其中分分合合，直到1991年他才回到海南，和“万通六君子”一起用大家凑的3万多块钱注册了“类似皮包公司一样的公司”，开始运作第一单房地产业务。

　　在当时的海南，炒卖地皮应该是最快的暴富手段了，“很多楼盘一拿到报建批文就登广告，连地基还没有开始打，价格就已经翻了几倍”。这样，很快，冯仑也赚到人生的第一桶金，“像是大姑娘初婚，很幸福。幸福又糊涂。”冯仑这样描述自己赚到第一桶金的感觉。

　　然而好景不长，就在潘石屹发现“天要塌了”的时候，冯仑也从另一个角度嗅到了海南楼市的危险气息：“当时海南省有18000家房地产公司，可是海口当时本土人口不到30万！”

　　就这样，冯仑与潘石屹达成共识，万通成功躲过了海南房地产泡沫的破裂。然而，冯仑并没有停止对此事的思考，在那种“数钱数到手抽筋”的背景(用一些亲历者的话来说，“那时候人人眼睛都是绿的，看到天上掉钱，谁的腿拔得掉？”)下，如何说服自己的内心，如何平衡内心放与不放的纠结，乃至于在90年代末期，万通高速扩张后如何及时收缩，“把所有和北京没关系的、跟房地产没关系的项目都砍掉”，冯仑有自己的想法。

　　为什么很多人收不住？“其实是男人张狂、征服的本性和想要成为一世英雄的虚荣心把事业的方向给误导了。”虚荣之心往往无止境，赚了第一桶金就想赚第二桶，成功一次就想成功第二次，以至于看不清自己，看不到事物的基本和实质。所以在冯仑办公室的墙上，挂着四个大字“守正出奇”，并不断提醒自己，不要老想着弄热闹事，要控制住基本面。“古法说奇正之术交相为用，一个人老是出奇，奇多了就成了邪，要以正合以奇胜。”

　　他们的反思

　　“从海南活下来以后，知道了公司的发展有三样东西绝对不能靠——不能靠爹，不能靠天，不能靠买地。”冯仑这样总结道。事实上，在离开海南的这些岁月里，冯仑依然在关注海南，“我经常思考1993年泡沫破灭以前的海南和这五六年以来的海南有何不同。”

　　在冯仑看来，当年的房地产完全是炒起来的，没有任何真实的需求。而现在海南有真实的需求，但他对短期内海南房价过快增长的势头很担心，“有些楼盘爆炒到一天涨1000元／平方米，这不正常，会破坏这个市场，而且会使市场走形。”

　　而潘石屹从海南全身而退之后，在发展上一向是小心翼翼。SOHO中国目前只在北京、上海的繁华地段做项目。他说“房地产业不应该是一棵参天大树，它应该是爬山虎：只有工业、农业、旅游等各行业发展起来，房地产才能发展起来。”潘石屹直言，10多年前，海南房地产就是因为没有实体经济支撑，所以成为泡沫。现在海南被定为国际旅游岛，如果先发展旅游业，再发展房地产业；或者旅游业与房地产业同步，海南的房地产业就不会是泡沫。如果没有别的行业支撑，而只发展房地产行业，那它还是泡沫。

　　后记：其实，从海南泡沫中逃生的还有很多人、还有很多故事，他们或许就是身边某个您熟知的地产大佬，或许拿着当年在海南炒房的第一桶金转行做起别的生意，也一样风声水起。当然，还有很多没有及时抽身，在海南房地产泡沫中败北的人们的故事。但，不管成功还是失败，相信海南岛蓝色无际的海洋，白色刺眼的太阳一定会留在他们心中。

　　谨以此文献给正在炒作海南房地产和海南概念股的朋友们，希望这些当年的经历能对你们今后的操作有所借鉴！

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