虽然仍处在在建状态，但凤凰岛创造的销售天价已经名声在外。(图片来源：新浪财经 丁蕊 摄)

　　三亚凤凰岛，经历了最奢华的设计理念，占据最核心的土地资源以及囊括8万吨油轮码头，站在三亚湾的任何一处超过10层高的楼房阳台，都能看到6座璀璨的建筑疏离在隔湾的小岛上。不过，几年以前，这里还被三亚人称为“美女脸上的伤疤”。

　　凤凰岛开发商自称房价不贵

　　凤凰岛最近的声名鹊起，是因为今年春节期间，“温州炒房客净赚上千万 三亚上演凤凰岛传奇”的新闻流传在各个媒体的重要版面。

　　新浪财经与新浪乐居组成的联合报道团队，近日专访了传说中的凤凰岛董事总经理陈璐。

　　凤凰岛总经理陈璐提供了一组数据，2月14日项目二期开盘，均价保持在8.5万/平米，个别好位置的售价超过了10万元。之前一期开盘的两栋楼均价为5.3万/平米。对于如此定价，陈璐自称不贵。

　　在陈璐看来，其定价是按照项目的投入、成本来定价。不过谈到国际旅游岛战略提出的前后期房地产市场的反应，陈璐说开发商要控制过热的程度。　

　　前传

　　将来，凤凰岛还将会有国际邮轮码头、超星级酒店、会议中心和商业街……不过，在凤凰岛房价繁荣之前，其也经历过沉寂。

　　凤凰岛曾是一个荒芜了十几年的人工岛，被三亚人称为“美女脸上的伤疤”。

　　2006年以前，这里由三亚众城国际客运旅业有限公司负责投资建设，当年10月浙江国都公司以并购形式闪电参股，将前者的注册资本金变更至5亿元，并成为控股股东。

　　随后，凤凰岛项目整体规划开始重新论证和设计。20亿元的凤凰岛投资金额也被扩大到100亿元。

　　2006年12月30日，凤凰岛整体开发工程奠基典礼在三亚如期举行。08年，作为凤凰岛最成功的一次形象展示，光荣的成为了北京奥运会境内传递的第一站。至今，奥运火炬的模型还摆在距离售楼处不远的地方。(丁蕊 发自三亚)

　　访谈

　　新浪财经：作为三亚最具有新闻性的地产项目的老总，想听听你对现在楼市的看法？ 

　　陈璐：现在提出一个叫恢复性的增长，因为93年海南楼市泡沫破裂后，对整个海南房地产打击还是比较大，实际上，整整十几年里面，一直力求在恢复。尤其是在03年以前，一直跌入低谷，03年开始稍微有点复苏，也就是最近几年，慢慢有些增长。

　　到了去年，国际旅游岛提升到国家的战略层面上，开发商也有信心，客户也有信心，政府也给了大力的支持，所以说它应该是恢复性的发展。

　　既然是这么一个定调，应该说整个海南的房地产，基本还是处于一个有序的、健康的发展轨道上面。

　　从这一点来看，随着整个海南国际旅游岛整体规划的审批，包括省里面会出台一些相关的政策，中央政府也会给一些具体的措施。整个国际旅游岛在今年，后面还会出台政策，尤其是对旅游方面的政策。这样的话对旅游房产，应该也是一种比较大的促进。

　　因为海南大部分还是以旅游发展为主，尤其是房价的支撑还是以旅游房产为主，普通住宅量跟内地来比，相对偏少一点。

　　整个形势来讲，目前还是利好为主。所以说，整个趋势判断，应该还是属于稳中有升。

　　新浪财经：但是春节过后，关于三亚成交量暴跌，陷入低谷的报道层出不穷？

　　陈璐：春节过后，有些传媒上面报道的，春节过后，海南楼市一下子跌入低谷，这有些偏颇，甚至说我们凤凰岛大跌，其实不是这样。

　　我们现在第三栋房子，2月11号开盘，当然整个销售的速度会降慢一点，因为本身价格太高，价格高了，客户相对就比较少一点。

　　再一个主要是购房的旺季正好过了，春节前后，会有很多人来看房，来购房，春节之后，本身就是一个淡季。

　　新浪财经：也就是说海南楼市的淡季开始了？

　　陈璐：一年的工作开始了，有钱的人就没闲了，来的比较少，关注也少了。这是每年的惯例，一般旺季都是在9、10月份以后。

　　但是平常时候还是基本上保持稳定。我们也去了解过整个海南，尤其是三亚，三亚的房地产价格，应该说现在没有大幅度下降。有些略涨。

　　新浪财经：开发商还是有信心，相信房价还会慢慢上涨？

　　陈璐：对。大家都比较乐观。观望这个也正常。政策也不明，整个形势包括有些政策还没有固定下来，具体出台哪一方面的政策，大家也都是在看，包括开发商本身也在看。

　　从省政府到市政府，应该在蓄意捂盘，减少投机投资，炒房这方面应该也有一定的措施、力度，开发商基本也在遵守这方面的政策。

　　新浪财经：我注意到凤凰岛这个项目的设计很独特？

　　陈璐：首先是凤凰岛所处的地理位置比较独特，三亚本身是全国唯一的热带城市，它也有资源的独好性。凤凰岛在三亚里面又是一种独好性，一个是离市区比较近，相对又有一些分隔，整个岛可以看到360度的海峡。

　　原先的定位有个阳光海岸，旧城改造，原来有个三亚湾，把凤凰岛作为一个核心，旧城改造的核心。以前，大家称之为美女脸上的一块伤疤，比较长时间一直是属于伤疤。

　　政府对于整个规划设计，和整个展示出来的建筑物有比较高的期望值。所以说，当时在规划设计阶段，政府也是非常关注

　　我们这个项目，应该说是政府要求我们通过国际竞标，并且进行了两轮，确定的这个项目。

　　新浪财经：现在卖价多少？

　　陈璐：均价8万5。

　　新浪财经：传说中不是有到15万？

　　陈璐：我们是均价8万5，个别好的有十几万的，当然也有几万的，因为是均价。包括我们一期开盘，第一栋均价5万3，第二栋均价6万1，我们起价是3万5。

　　本身企业来讲，也有一个期望的利润值，我们定价倒并不是认为国际旅游岛来了，有虚高的成分，我们按照实实在在的投入和成本来设定价格，同时还有整个销售的价格体系，这个是我们原来一开始就定好的。

　　新浪财经：开发资金来源呢？

　　陈璐：有两个，一部分是自筹，还有一部分是银行贷款。

　　新浪财经：现在有一个词特别流行，叫灵魂跟不上脚步，您觉得海南的开发有没有这种情况，嗖一下满地的楼，房地产是不是走的太快了？

　　陈璐：目前而言，因为海南其他没有大的支柱产业，除了旅游之外，就是房地产，应该是作为第二支柱产业，这个定位应该说没错，但是反过来讲也是有一定的争议，作为政府来讲，把房地产这块也是列入比较重要的一块，所以也不希望因为某种客观原因把这种形势打压下去，只要在健康有序的情况下，还是让它发展。

　　从这个角度来讲，首先一个政府总体规划，规划是一个城市的美容师。应该把这个城市重新做一些规划，因为以前的规划，相对比较落后一点，跟不上现在国际旅游岛的形势。

　　各级政府都需要提出更高的更新的要求，当然也得加大力度，增加一些基础设施的投入，这也是必须的。

　　目前整个东海岸，轰轰烈烈在发展和开发，主要还是打造一种国际湾区。其中政府应该扶持，引进大企业进来做，大部分应该以旅游地产为主。

　　卫书记也讲了，主要是各级政府，包括省里对土地供应的有序、有效的供应，不是说现在形势好就全部推广，要有序推广。

　　新浪财经：那你认为现在的市场是否过热？

　　陈璐：作为开发商和市场来讲，当然首先要控制过热的程度，每个开发商也有对整个形势自我的判断。应该说过不过热，还是属于市场调节。

　　所以我想过热这个问题，大家都提那么多了，企业也怕过热，作为政府也怕过热，老百姓也怕过热，这里毕竟是第二居所，不能排斥说里面没有一些投资、投机，但谁也不希望再出现第二波像90年代的泡沫破裂的情形。

　　现在主要需求还是自用型的，资金也是以自有资金为主的。大家都是真金白银拿出来，不希望跌价，都希望涨和保值。(丁蕊 发自三亚)

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