一个月之内广州出现两次土地流拍 穗七条重提“勾地”制度

　　李碧、龙飞

　　3月25日，广州市国土局率先出台“国19条”——全国首个地方性房地产调控政策，业界誉为新版“穗七条”。

　　在供地节奏上，建立用地预申请制度(俗称“勾地”制度)，根据市场需要来确定土地出让的时序和价格。同时，2010年重新推出限价房用地，计划至少供应用地40万平方米。而“单宗出让面积不得超过20公顷”更是遥遥呼应国土部2009年末对大型城市宗地出让面积的限制。

　　2007年广州曾出台调控房价过快增长的“穗七条”，其时房价疯涨戛然而止，如今政府慢火熬制的新版“穗七条”在直接指向土地出让“困局”。

　　2009年再现“地王”频出的疯狂局面，政府主导的保障性住房也在商品房价格压制下难有成效，如今抑制房价之声高涨，广州2009年地王又多次陷入“更改规划”的旋涡。

　　政府更深层的利益诉求是，3月初广州土地市场已出现2008年以来的首次流拍，重提“勾地”制度，实为防止流拍再度出现。

　　新版“穗七条”更像是一次自我救赎。

　　土地流拍再现市场

　　近日上市房企纷纷发布年报，开发商在2009年价量齐升的一波牛市中个个赚得钵满盆满。而作为主导土地出让的“土地爷”，广州市国土局2009年卖地收入也达到489亿元，在中国指数研究院“2009年卖地收入十大城市”中排名第五位。

　　“老五”如今有些烦。

　　3月2日，广州从化公开挂牌出让城郊街向阳村河滨花园地段地块，因挂牌期间未能成交宣告流拍，“新年第二拍”即遭遇住宅地块流拍的尴尬境地，这也是2010年全国出现的首次土地流拍。而在同一区域，雅居乐曾于四个月前以13.1亿元拿下一幅约44万平方米的土地，刷新当地“地王”纪录。

　　“祸不单行”，3月18日的拍卖现场同样异常冷清，南沙一幅商业地块遭遇流拍，一幅住宅用地底价成交，还有一幅地块举牌一次便草草落槌敲定。

　　2009年炙手可热的土地市场一下子冷淡下来，而一个月之内连续两次出现土地流拍，这也在广州土地拍卖前所未见。

　　“2010年以来，随着拿地首付的提高和空置土地清查力度的增加，开发商不敢大肆拿地。”广州业内专家谢逸枫认为，土地流拍重现市场，主要是受到近期国土部门和地方政府部门强烈的土地政策调控和市场处于不稳定状态的影响。

　　新版“穗七条”中第一条即是为此而来。“穗七条”称，抓紧完成土地供应编制计划，从2010年起，将会把计划编制时间提前，争取在每年1月中下旬公布计划。在供地节奏上，建立用地预申请制度(俗称“勾地”制度)，根据市场需要来确定土地出让的时序和价格。

　　对此，广州市国土房管局相关负责人在接受媒体采访时表示，通过政府主导用地储备，结合开发企业的需求，在“勾地”后再进行公开出让，避免造成流拍和闲置用地。

　　而实际上，上海、深圳等城市之前也提出过类似于相关模式的“勾地”制度，如今看来不过是浅尝辄止。记者了解到，此前在白云区某地块出让时，广州也声称是进行“勾地”制度的探索，最终只是遭受业内“内定”拿地的质疑。

　　地王规划之困

　　3月24日，广州市规划局的网站上出现了一则调整规划的公示，2009年高调出让的珠江新城最后一幅住宅用地D8-C3已出规划图，开发商提出申请，拟将住宅楼工程的建筑高度由100米调整为156米。

　　蹊跷的是，更改规划导致市场不公的说法在业内传开后，广州市规划局官网再也无法打开，而记者多次联系政府及开发商，相关负责人均三缄其口。

　　早在今年2月，广州开发区规划局网页也挂出过“科学城（KXC-F8-1-1地块）规划设计条件调整批前公示”，拟将住宅楼工程的建筑高度由55米调整为100米。对此，开发商回应称，更改规划完全是阳光操作，该项目容积率不变，建筑面积不变，并不存在更改规划以获取暴利之说。

　　“在容积率不变、建筑面积不变和不影响其他人的条件下，应该允许合理的规划修改。”北大公共经济研究中心研究员韩世同称，即使地王需要调整容积率和建筑面积，如果合理而且愿意按已经达成的楼面地价补交差价，也应当允许，但对那些借机降低土地成本的做法则应当严格禁止。

　　“地王”闲置、改规划、难形成有效供给等一系列“麻烦”，也让打压高地价成为新版“穗七条”的主要内容。其第四条“探索创新土地公开出让方式，预防和抑制地价的过快增长”和第五条“进一步严格土地出让合同管理，建立土地竞买风险预防机制，促进有效供应”，分别从出让环节和竞买环节为地王现象打下“预防针”。

　　尴尬的住房保障体系

　　限价房再现。

　　广州市国土房管局表示，2010年将重新推出限价房用地，计划至少供应用地40万平方米，建筑面积72万平方米，建成后可供应限价房约10000套，这一数据将超过2007年以来广州限价房供应的总和。

　　国土局官员透露，根据2009年的专项调查，广州约有12000多个家庭或个人提出了限价房申购需求，总需求约建筑面积100万平方米，“民众有诉求”。而以往限价房价格在土地推出时就已经定下，造成了房价与市场价格脱节。针对“房价高涨时早抢购，房价回落时遭遗弃”的现象，广州市住房保障办副主任黄信敬称，今年限价房的房价不会在土地推出时进行定价，而是到限价房建成时的市场价格而定。

　　“在保障性住房中，要逐步取消经济适用房和限价房，只在房价实在平抑不下来、老百姓反映十分强烈的时候，临时出台一些限价房，”广州社科院科研处处长彭澎更倾向于加大廉租房和公共租赁房的供应，在他看来，目前政府的住房保障体系有待完善。

　　实际上，重新推出限价房，只是广州市调整土地供应结构的一部分。新版“穗七条”提出，广州将加大商品住房用地供应，建立以包括限价房在内的中小户型、中低价位普通商品住房用地为主流的供地结构，支持缓解“外夹心层”的自住型购房压力，甚至鼓励企业用存量土地建限价房。

　　事情远没有想象的乐观，记者与多家开发商负责人沟通后发现，他们对于政府大力推广限价房并没太大兴趣，“从前两年的经验看，开发限价房风险虽不高，却远没有商品住房的利润高，”一家深交所上市房企负责人称，“这种应急措施只会让市场更混乱。”

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