陈哲

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　　2010-04-05

　　陈哲

　　喧嚣一时的经济适用房改革，沉寂了几年之后，在上海重新破土。

　　4月初，上海市，首批获得摇号购买经适房资格的家庭名单将确定。此前，2666户徐汇、闵行的家庭正式进入经济适用房购买的经济状况核准流程。

　　由于涉及供需平衡、土地划拨、资金配套、产权管理、退出机制等多个环节，一向精细的上海在经适房制度设计上用了近两年的时间，并希望在传统框架内做成全国范本。

　　此间，各地在实际推进中暴露出的问题，让围绕经适房的废存争议不绝于耳。虽然上海的传统经适房借鉴了诸如淮安“共有产权房”等新模式，但其实际推进工作仍存在诸多挑战。

　　最严准入 规划后手

　　“经济适用房的制度设计，我们差不多准备了近两年，制定管理办法就花了一年多。18个配套性文件，从建设到监管，覆盖整个过程。”上海市经济适用住房行政主管部门、市住房保障和房屋管理局局长刘海生告诉本报。

　　1994年，我国首启经济适用房计划。2004年和2007年，中央先后出台两版《经济适用住房管理办法》，地方亦纷纷跟进。但从实际的操作情况看，各地在准入或是售后管理等环节始终存在弊端，因而饱受争议。

　　其中，准入门槛的设定，在各地经适房推行过程中受到诟病最多。武汉曾出现过 “六连号”丑闻；而在北京，经适房住户不乏开宝马奔驰者，经适房出租也屡禁不止。

　　知情人士介绍，始于1998年的北京经适房之所以被视作该政策的负面案例，很大程度上是因为近10年间卖出的经适房，对象并不明确，“既面对社会中低收入群体，也面对拆迁安置户，操作空间太大”。

　　以政令精细著称的上海，希望能成为传统经适房政策框架下的典范。上海市委书记俞正声在今年两会上说，“我从建设部到现在搞住房改革，上海的住房办法最细致，可能是执行最好的。”

　　在准入方面，上海的特色在于有一个独立部门——上海市居民经济状况核查中心。经济适用房申请者的户籍、人均住房面积等信息，通过社区、公安、住房部门审核过后，其经济状况的材料，随后被送至该中心核查。

　　核查系统将申购家庭上报的经济状况，同民政、人保、税务、公积金、房管、人行、证监、银监等14个部门之间建立“电子比对专线”，对申请者的工资性收入和财产性收入进行审查。

　　到今年1月中旬首批经济适用房申请阶段结束时，徐汇、闵行两个试点城区共有2666户家庭正式进入审批流程。如按此推算，上海全市12个中心城区，不超过2万户能够买到经济适用房。

　　对这个老百姓看来似乎不太尽如人意的结果，上海住房局局长刘海生近日在公开场合称，上海经适房政策是“先紧后松”，先把门槛放高，再逐渐扩大经济适用房适用面。

　　降低门槛的动因，在于上海经适房试点过程中供需关系出现了某种程度的错位。上海市政协委员陆培明批评说，当前的经济适用住房有“不适用的硬伤”，能买的买不起，买得起的不能买。

　　上海经适房管理办法开宗明义，改善中低收入住房困难家庭的居住条件。然而，这个需要覆盖的群体到底有多大，包括上海在内的多数城市都未能拿出一个明确范围。

　　由于国内没有实行过统一的城镇房地产和住房状况统计调查，从中央到地方，都没有城镇住房真实状况的基本数据。上海住房局住房保障处处长李东介绍，2008年，该局根据内部住房产权信息系统，对上海市人均住房面积低于15平方米者做了统计，这一群体的总数约在60万左右。

　　其中，再去掉人均收入超过2300元/月的家庭、廉租房家庭和旧城改造安置家庭，经适房的需求量大约在35万~36万人。

　　由于上海市的人户分离现象较为普遍，上述需要刨除的群体又是一个变量。李东说，“住房局对最后数据的准确度有所顾虑，最终没有公布。”

　　此间，舆情被作为重要的参考标准，大力推动着当地经适房的迅速上马。一位知情人士透露，上海市政府就重启经济适用房向市民征求意见，网上反馈了1800万次的点击，这一规模相当于上海市人口总量。而在政府向社会征求的3500份有效书面意见中，仅20来张反对票。

　　2008年元旦前夕，上海市住房保障和房屋管理局公布了《上海市解决城市低收入家庭住房困难发展五年规划》，提出到2012年全市享受经济适用住房政策的家庭达到30万户的目标。

　　但根据上海浦东改革与发展研究院房地产经济研究中心主任李战军的测算，符合上海经济适用房配售标准（目前的标准）的人口和家庭户，在上海城镇总人口和家庭户中的比重也就是3%-5%。“建成30万套经济适用房，谁来住？”李战军问。

　　针对30万户经适房建设计划可能存在的过剩风险，上海正在考虑将其中一部分作为经济租赁房，提供给满足条件、但暂时无力购买经适房的群体，是为“租售并举”。

　　土地瓶颈 资金隐忧

　　加上廉租房、公共租赁房和拆迁安置房，上海市今后三年的保障房建设目标达到70万套。“这么大的供应量土地资源难以落实。如果最终落实了，将大大挤压商品住宅的土地资源，又会导致上海商品住宅的价格飞涨。”一位上海资深地产人士担忧。

　　今年，上海市高层对十二五期间保障房和普通商品房土地供应，明确了两条原则：保障房用地优先保证，普通商品房用地增加供应。“说实话，听起来容易，做起来很难。”一位住房部门人士坦陈。

　　“对于上海而言，这是一个非常大的压力。”上海社科院房地产业研究中心副主任陈则明说，尤其是2009年，上海世博会、虹桥枢纽等大型项目造成巨大用地压力，全市单建设用地缺口，就有200平方公里左右。

　　此后，迪士尼、沪宁城际、沪杭磁悬浮等大型项目又将接踵而至，上海保障房土地划拨无疑将面临巨大考验。

　　这只是经适房建设政府投入上的一个问题。资金来源的不可持续性，也给上海经适房机制的后续循环养护，带来诸多未知因素。

　　来自上海政府部门的统计显示，2009年全市保障性住房建设总投资高达600亿元，这相当于上海当年前三个季度土地出让金的总和。

　　刘海生告诉本报，由于过去2年时间内上海经济适用房仅开工了约600万平方米，要完成2000万平方米的目标，“未来三年的任务很重。”

　　上海相关的5年规划中曾承诺每年均完成400万平方米的任务，在世博建设高峰的2009年只完成了200万平方米。官方随即在此间将口径改为，“在2008年的基础上，2009年开工建设共600万平方米。”

　　“其实经适房的投入压力不是最大的，租赁房（压力）更大，它沉淀了大量资金。”李东说。目前上海经济适用房建设资金来源主要是银行贷款，而相关的市政配套建设投入则来自于财政支出，后者包括市政管线、通讯、交通、绿化建设，投入不亚于建房本身。

　　这并非是上海一地面临的难题。2009年中央下达保障性住房建设计划，要求全国共投入1676亿元，其中中央与地方三七开，但实际落实效果不佳。据全国人大披露的一份报告，中央预算安排的重大公共投资项目中，保障性住房建设进度缓慢，截至当年8月底，仅完成投资的394.9亿元。“地方上，谁也舍不得投进去真金白银。”

　　有限产权 风险犹存

　　在经适房产权售后管理和退出方面，上海参照了以江苏淮安为首的“共有产权”模式。经适房住户转让时，参照相同地段、质量的普通商品住房市场价，按照其拥有的有限产权份额获得总价款的相应部分，其余部分上缴政府。

　　按照目前上海的经适房产权分配设计，家庭和政府比例一般控制在7：3。刘海生透露，在下一步推开过程中，经适房价格可能因土地成本、区位等因素有所浮动，有限产权比例也会有所调整。这一机制，在很大程度上实现了经适房与市场的对接，且兼顾了利益合理分配。

　　而包括北京、武汉、广州等城市的的大部分地区经济适用房政策，在退出端的规定则十分模糊。

　　在北京第二版《经适房办法》推行半年后，该市才对经适房上市时产权人需要向政府补缴的金额做了更改：由上市售价与经适房原价价差的10%变为价差的70%。变动之大，可见其政策的科学性不足。

　　“共有产权”模式的设计者和推动者、江苏省淮安市房管局局长邵明说，传统经适房的问题在于，产权管理的难度。因为在购入经适房时没有明确权益分配，购房家庭退出时，往往会因为到底该向政府补缴多少包括土地收益、市政配套补贴等优惠资金，而产生纠纷。

　　各地已实施经济适用房的地区，存在两种模式，一是按照退出时新建经适房的价格退出，二是增值部分，政府与住户分成，其中一些城市是对半分。“前一种情况，经适房住户失去了房价正常上涨收益的机会成本；而后一种做法，政府显然有与民争利的嫌疑。”邵明说。

　　上海有限产权的不足在于公积金、商业贷款背后的风险。李战军称，“如果中低收入家庭都去贷款买房，很有可能造成类似‘次贷危机’的后果。”

　　丛诚认为，尽管国家鼓励公积金贷款保障房建设规定，试点城市的政府对试点风险负总责，但如果全部寄望于地方政府收购保障性住房项目是不太现实的。“消除建房贷款资金安全隐忧，最根本还在于进一步完善住房保障体制。”

　　而淮安的共有产权，适用家庭可在5年内以原价收购政府产权部分作为激励，以住房保障基金回购家庭产权的方式来实现风险托底，很大程度上杜绝了欠债不还的问题。

　　来源：经济观察网

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