陈文雅

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　　2010-04-05

　　陈文雅

　　“我们都已经盼望了二十多年了。”住建部住宅部品标准化技术委员会顾问委员开彦说，“住宅产业化真正的机会到来了。”

　　这一次，是来自民间和地方的声浪。

　　3月30日，32家房地产公司、设计院、承包企业、装修企业、科研、媒体等机构联合成立了“北京住宅产业化产业联盟”。这32家企业包括北京万科、北京金隅嘉业、中粮地产、北京建研院、北京建工、北京恒通创新木塑科技发展有限公司、中国建筑标准设计研究院、清华大学等。

　　同天，北京市住建委主任隋振江发布了《关于推进住宅产业化的指导意见》。根据意见，2009年至2011年，为北京市住宅产业化试点期，推广产业化住宅结构体系和应用预制部品，以及住宅一次性装修到位，推进先进部品、技术、工艺等的整合。这3年内住宅产业化试点项目建筑面积分别不得少于10万、50万和100万平方米。试点期的目标任务是从成熟和适用的预制部品入手，综合运用外墙、楼梯、叠合楼板、阳台板、空调板等预制部品，并且要求装修一次到位，即所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。

　　地方政府打响第一枪

　　会上尤引人关注的是，隋振江表示：对于通过招拍挂出让方式取得土地的政策房和商品房，如果要建成产业化住宅，政府相关部门在确定土地出让价格，以及开发单位在投标和竞购土地过程中，将综合考虑产业化的技术应用和成本因素。他说，这一点将在土地出让交易文件中予以明确。

　　此外，如果开发单位自愿申请采用产业化建造方式，在原规划的建筑面积基础上，奖励一定数量的建筑面积，奖励面积总和不超过实施产业化的各单体规划建筑面积之和的3%。

　　北京万科总经理毛大庆表示，万科在长阳拿到的100万平方米项目，如果配套条件和产业链能跟上，计划建50万平方米左右产业化住宅。

　　毛大庆表示：“万科最早做产业化尝试的时候，每平方米产业化住宅的成本要比传统施工方式多出三五百，现在经过优化可以控制在二三百，下一步如果万科在北京、上海、深圳等地区的项目大规模去做，也许一两百就够了。如果都普及开来，开发商大家一起来做，那每平方米还能比传统施工节省四五百块。”

　　按照万科北京长阳项目50万平方米的产业化体量，万科有可能可以从北京市住建委拿到1.5万平方米建筑面积的奖励。以万科长阳项目约6000元/平方米的楼面地价来计算，1.5万平方米建筑面积的奖励相当于9000万元。如果按照万科目前产业化住宅比传统施工成本高出300元/平方米来计算，万科为了建设50万平方米产业化住宅增加的成本为1.5亿元。这相当于北京市住建委帮助万科补贴60%左右成本，万科需要自己承担40%左右。

　　对此，开彦建议说“这个奖励其实还可以更高一点”，开彦认为“开发商做得很辛苦”。

　　除北京以外，上海、深圳、安徽省等地也开始了自己的实践，深圳被确定为住宅产业化试点城市。

　　开彦说：“北京优先支持建设50万—100万平方米的产业化住宅，或者开发商通过申报、认证，如果是产业化达到一定比例，可以给予相应的奖励措施。”

　　他说，为此，北京打算成立专门的评审专家委员会，包括部品，房地产、建筑设计等领域的专家，以便审批开发商建造的项目是否符合产业化标准。

　　“不过现在专家委员会还没有正式成立，只是北京市住建委先提出了指导性意见，现在对于产业化的目标和思路，北京市也还不甚清晰。一个好的思路必须要有规划计划才行。”开彦说，具体如何衡量开发商的项目是否达到产业化标准，能不能给予奖励，目前尚未有量化的标准。

　　产业链的缺失

　　住宅产业化，不是一个新名词，十多年前就常常有学者挂在嘴边。万科已经在十年前开始了住宅产业化的尝试，然而直到现在，中国的房地产业仍然习惯于在施工现场完成所有的施工工序：筛沙子、兑水搅拌混凝土、砌砖、刷墙、贴外立面等等。

　　“十多年了一直没有看到住建部有所行动，当时可能确实是受制于国内条件不成熟，技术条件不成熟或者企业创新能力不够。但现在应该都成熟了，只是合不合适的问题，就目前的状况来说，还是很欠缺，我想住建部应该做基础性工作。”开彦表示。

　　开彦说，对于住宅产业化，行业中有一些标准，住建部也有部分标准，但是不够系统，也不够细致，很多地方都没有涉及到。很多产业化构件厂家的模板都是直接从欧美厂家拿过来的，有很多都不符合中国自己的规格标准，而且市场无序无规律，大家都有一套自己的东西，建筑设计很随意。“比如说整体橱柜生产厂家的成品，往往没法直接安装入户，因为家家户户厨房间的样子都不一样，设计很随意，所以橱柜厂家要派设计师现场测量，然后去找能装上的产品，就是这样也还有很多不能直接用，要组织工厂定制或把成品拿到现场去裁。工厂花很多时间来做非标准化的生产，很浪费，效率低，成本也提高了，还产生了很多建筑垃圾，造成了污染。”

　　毛大庆介绍说，产业化的好处是显而易见的。因为建造主要过程由现场施工改为工厂作业，首先是减少了大量传统过程的污染，而且比现场施工节省节约大量木材、水电、脚手架，减少建筑废物和垃圾。工厂生产的施工精确度也比现场手工操作高。

　　此外，产业化住宅做保温内置后，建筑物内外热交换减少12%，提高了保温性能。外墙保温变成保温内置后，建筑寿命也得以延长。此外，外墙防水、防渗体系也更为完善。

　　“日本、新加坡的保障性住房产业化很多年了。只是具体建筑标准不太一样，例如新加坡的产业化住宅不需要做保温体系。”毛大庆说，日本的产业化手法很多，万科目前正在做技术研发，如何做各种建筑产品的产业化，如何把产业化住宅的档次做高，做出各种造型；如何做混凝土体系之外的建筑的产业化，如钢结构建筑的产业化；如何做商业建筑、综合体建筑的产业化，等等。“日本和新加坡的技术很难直接引用，哪怕中国城市之间也很难互相直接拿来用，北京、深圳、上海三地，工业化标准就不一样，气候原因，对保温等性能也不一样。”

　　万科的目标是，2014年万科所有住宅都要做到产业化。目前，万科产业化住宅的装配化率（建筑中有多少比例是用构件组装的）为40%，假日风景是60%。

　　但要实现这一目标还面临很多挑战，最大的困难是“产业链跟不上，原来真正这么做的就万科一家，下游产能不够。因为产业化不是孤立的，不像传统施工方式那样只要在现场找几个农民工就帮你干了。产业化需要设计院，构件生产，物流配送，组装，精装修所有的链条都得跟上”。

　　万科的十年探索之路似乎走得很孤独。毛大庆说，目前混凝土预置构件厂很多，但都是做沟啊渠啊，“我们想盖20万平方米的产业化住宅，但是我们没有办法采购到那么多构件，这是个现实问题。构件、物流、熟练工人都不多，能量不够大。”

　　开彦说：“万科本身是一个集成系统，要组织几十个商家为他一家服务，这些厂家专门为他生产，是形成了一个小的生产链。但对于别的开发商，比如阳光100、万通、金地、绿地这些公司来说，万科的产品反而是非标性产品，每个开发商擅长的建筑产品都不一样，所要求的部品规格、材料也不一样，万科的东西没有办法直接用在自己的项目上。所以这些开发商所呼吁的是要有个拿来就能用的产业化链条，用在哪家都合适。”

　　这仿佛是一个两难问题：对于产业化所需的构件厂商来说，既然没有多少开发商愿意采购这方面的构件，也就没有大规模生产的必要；对于开发商来说，既然没有多少构件厂愿意生产产业化的构件，也就没有大规模建设产业化住宅的可能。

　　毛大庆建议，北京奥运期间“关停并厂”（一些高能耗、重污染、工艺落后企业，包括水泥、焦化、小钢铁等行业）可以转化为产业化住宅工厂，这样既解决了工厂设备闲置浪费等问题，也可以解决下岗职工再就业问题，而且还变革了发展模式，“把房地产业简单的低智能、劳动力密集型、民工型盖房模式转变为技术工人生产模式”，完成了产业升级。

　　来源：经济观察网

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