张延龙

　　463

　　2010-04-05

　　张延龙

　　一项类似于基建项目BOT模式（建设—经营—移交）的合作正在西安下属两个区级政府间进行，只不过，合约的内容并非修建单个基建项目，而是开发20余平方公里的土地。

　　本报获悉，这项合作的标的内容为名曰 “临潼国家旅游休闲度假区”的共24.6平方公里的土地开发，其位置位于临潼区西南，规划包括了若干景点、温泉酒店、星级酒店、商业地产以及住宅项目。合作期间，曲江新区将掌管土地管理和开发，13年后，曲江新区管委会退出，并将临潼度假区的所有管理职权全面交付临潼区人民政府。

　　而度假区所实现的“政绩”——GDP、招商引资、社会消费品零售总额等各项统计，也将被临潼区政府和曲江新区管委会“五五分成”。

　　在此前，曲江新区的土地运作和城市运营一直被当地视为成功案例，数年运营，曲江已经从地价不足30万元一亩，成为如今西安地价和房价最贵的区域。因此，这一合作也被当地称作“让有经验的来干”。

　　合作

　　临潼位于西安以东，历经周、秦、汉、唐，一直为京畿之地，因城东有临河，西有潼河，故名临潼。这里有举世闻名的兵马俑和华清池，但在过去，这些景点却只能给当地带来一定的名声和景点门票收入。

　　西安市政府去年9月的一份文件显示，“为了加快临潼旅游业发展，使之成为我国和陕西、西安旅游产业的龙头”，决定由西安曲江新区管委会、临潼区人民政府共同建设“西安临潼国家旅游休闲度假区”（以下简称“临潼度假区”）。

　　“共同建设”的实质是曲江新区获得了绝大部分管理权限和经济职能，临潼区政府仅仅负责其中极小部分集体土地的征收、拆迁、安置、补偿、上访工作，及部分社会行政和事务工作。本报获悉，西安曲江临潼国家旅游休闲度假区管理委员会（以下简称 “曲江临潼度假区管委会”）为曲江新区管委会派出机构，将承担度假区内政府经济职能，管委会主任由曲江新区管委会副主任李元兼任。

　　3月31日，李元在电话中对本报表示，由于临潼和曲江的合作协议还没有签署，因此目前不便接受采访。

　　但是，合作内容已经得到了西安市委、市政府层面的认可。其规划建设实施方案的报呈西安市委送审稿称，“曲江新区管委会对临潼度假区的管理年限自双方签订协议日起计为13年，13年后，曲江新区管委会从临潼度假区退出，并将临潼度假区的所有管理职权全面交付临潼区人民政府，临潼区政府不承担曲江管委会在对临潼度假区实施13年管理权限期间内的建设经营所产生的债权和债务。”

　　这期间，所有征地、拆迁、安置、补偿费用，由曲江新区管委会全部承担，“土地出让金收入全部留归曲江新区管委会，用于临潼度假区的征地拆迁、基础设施建设。具体土地管理和土地开发业务，由市国土局曲江新区分局负责。”

　　接近曲江新区人士对本报说，曲江已经开始了前期的规划和准备工作，“包括一些容易启动的项目，比如度假区内的温泉酒店改造，都已经在寻求合适的合作方开始商谈”。

　　一份曲江新区的工作计划称，2010年临潼度假区将“全面展开区内道路、温泉采供中心、生态水系等城市基础设施建设，确保完成6平方公里的征地拆迁，完成华清池—烽火台景区、温泉疗养教育区建设，全年计划完成投资60亿元”。

　　分成

　　一份投资平衡分析显示，临潼度假区开发总成本约182亿元，预期土地开发收入约180亿元，基本可以实现投资平衡。

　　其中，基础设施投资约67亿元，包括道路、共建设施，观光缆车、轻轨建设，城市广场、温泉集中供给等工程；征地拆迁安置费用约66亿元。其他的费用还包括生态水系、湖面工程、生态涵养带建设、文化、教育、体育、卫生设施投资和财务费用等。

　　而预计可供开发土地面积共约1.5万亩，可实现土地开发收入150亿元；市政配套设施收入9亿元；税收收入8亿元。

　　按照曲江新区与临潼的财税征收与投资分成，9亿元的市政配套设施收入和150亿元的土地开发收入将由曲江新区管委会收取，但必须用于临潼度假区征地、拆迁费用、区域基础设施、公共设施的建设。

　　也就是说，在180亿元的土地开发收入中，只有部分工商税收是作为对曲江新区管委会的回报。双方约定，开发的前3年，这部分收入必须全额返还临潼区政府，自第4年起至第13年，曲江新区管委会和临潼区政府双方按5∶5的比例，而按照预计的8亿元税收计算，这也意味着，13年里曲江新区从临潼度假区获得的回报将不足4亿元。

　　规划显示，整个临潼度假区分为5个区域，其中华清池—烽火台景区占地约1.18平方公里，其余超过20平方公里的土地被规划为温泉疗养基地、商业地产、运动公园、星级酒店群、商务会所、商业配套以及居住社区。

　　据称，临潼度假区将借鉴蒙特卡洛等国际旅游城市先进的开发模式，对规划区域内的山地、坡地、半山地、沟壑、荒地等进行绿化美化，把山形水系作为重要的资源来运营开发。在区内西部区域建设高密度度假公寓和居住社区；在浅山区和丘陵地带，建设景观社区和度假产品；对现有温泉疗养院等，进行整体改造提升，将传统的温泉疗养改造为国际性的温泉疗养区。

　　回报

　　如此庞大的计划，曲江新区从中获得的回报可能不只4亿元的工商税收那么简单。

　　担当临潼度假区投融资平台和开发建设机构的公司实体——西安曲江临潼旅游投资（集团）公司（以下简称“临潼投资”）已经组建设立，按照初步计划，临潼投资注册资本20亿元，其中陕西文化产业投资控股有限公司（以下简称“陕文投”）出资10亿元，西安曲江文化产业投资（集团）公司（以下简称“曲江文投”）出资5亿元，西安曲江大明宫投资（集团）公司（以下简称“大明宫投资”）出资5亿元。

　　本报获悉，曲江文投是曲江新区管委会的下属公司，在过去担任了曲江新区投融资平台的角色，目前已经形成约170亿元的总资产规模；大明宫投资是曲江文投的独资子公司，而曲江文投同时亦持有陕文投51%的股份。

　　这也意味着，临潼投资实际上也是完全掌控在曲江新区手中的，一位当地政府官员对本报说：“临潼投资和临潼度假区管委会，实际上是两块牌子，一套人马。做开发区，一定要有商人的思维，实际上是个土地总开发商的角色。”

　　这也意味着，尽管在13年后，曲江新区所掌控的临潼度假区内政府管理权限需要向临潼区政府移交，但是，临潼投资在此间所获得的资产收益和积累，仍将牢牢掌握在曲江新区手中。

　　目前，尚无从得知临潼投资到底将从土地开发中获得多少收益，多大程度地直接参与开发经营具体项目，但参照此前曲江文投在曲江新区开发中扮演的角色，其核心地段的景点资产和部分地块，仍然是掌握在下属公司手中的。

　　公开资料显示，曲江文投从2002年至今，总资产已由600万元增加到现在的170亿元，成为“我国西部最大的文化产业集团”，下辖旅游、影视、会展、大唐不夜城、建设、演出、传媒、酒店等多个业务板块。

　　上述官员称，曲江文投的多个文化产业业务，都是由卖地的收入“反哺”建立的。不过，这也同时意味着，由于临潼度假区内的土地出让收入必须用于拆迁、安置和基础设施建设，曲江文投的成长模式可能无法被临潼投资复制。

　　今年2月，曲江模式的缔造者，曲江新区管委会主任段先念在接受当地媒体采访时曾表示，“在我们最初的发展过程中，同样也遇到过很多的诱惑。比如，有人认为做房地产挣钱快、风险低、利润高。而且对我个人来说，有做房地产的经验，再加上曲江本身就有着作为政府的开发职能，我们比其他房地产商更有优势。但是，我没有动心。”

　　但实际上，曲江文投仍然拥有一定程度上的自持景点资产和地产业务——其下属的曲江文化旅游集团拥有曲江新区的核心景点大唐芙蓉园，而位于曲江极佳位置的占地约400亩的高端定位永和坊项目，曲江文旅则是以土地出资合作的，享有大部分权益；其下属会展集团亦拥有大量自持性物业。

　　这也意味着，临潼投资仍然有可能利用管委会所享有的土地管理和开发权力，通过下属公司获得临潼度假区内的部分核心土地资源进行运作。

　　当地人士称，陕西省、西安市政府已经明确，“要以曲江模式为蓝本，以曲江文化产业板块为核心，整合省市优势资源，促进陕西文化产业实现跨越式发展”，这也意味着，“以文化之名炒热地产，开发商和地方政府共同获益”的曲江模式已经得到当地认可，而行政区划的概念已经开始逐渐淡化，谁能实现土地价值的最大化，就让谁来干。

　　来源：经济观察网

    新浪声明：此消息系转载自新浪合作媒体，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。