□晚报记者 杨冬

　　昨天，上海市规划和国土资源管理局 （下简称市规土局）《上海市国有建设用地使用权挂牌出让公告 （沪告字（2010）第17号）》这一最新公告显示，向来“地王”频出的新江湾城区域又推出一幅全新地块——C4地块。

　　根据资料，即将于今年5月6日公开竞买的新江湾城C4地块底价为11.0833亿。但根据出让文件，参加竞买的单位需支付5.5亿的保证金。业内人士认为，这一严苛的门槛要求让那些实力不足的开发商连进场观战的机会都没有。

　　缴保证金比例高达50%

　　根据出让文件，这块东至江湾城路，西至政和路，南至国秀路，北至国浩路的地块，总出让面积为108091.9平方米。其中P1地块规划为容积率不大于1.22的社区服务设施的地块，面积为12225.5平方米；P2地块为商业办公地块，面积27934.7平方米，容积率1.0；P3地块则为纯住宅地块，占地67931.7平方米，容积率也是1.0。地块出让底价为11.0833亿。

　　值得注意的是，就在不久前，国土部发出了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（下简称“土地19条”），其中明确规定，企业竞买保证金不得低于出让最低价的20%，而此前一般的保证金是挂牌地块底价的十分之一。

　　而此次最新推出的新江湾城C4地块的要求更是严格了许多，出让文件显示，参与竞拍该地块的单位需缴纳5.5亿的保证金。也就是说，保证金已达底价的50%。

　　对此，上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，提高了竞买保证金这一门槛，使得一些实力不足的开发商连进场观战的机会都没有。

　　需建设全装修人才公寓

　　该地块对开发商的苛刻要求不仅仅局限于竞买保证金的高比例。

　　记者从出让文件中还了解到，该出让地块连带的P1地块作为社区服务设施用地，竞得人需建设标准不低于6000元/平方米，面积不少于5500平方米的公共设施，并无偿移交给区政府。

　　另外，要求竞得人在地块内建造面积不少于27000平方米的全装修人才公寓，用以引进杨浦知识创新区的高端人才。

　　且该地块还引进了最新的环保低碳理念，要求全面建设成低碳生态社区，并要求竞得人出资负责区域内河道公共绿化的改造。

　　出让文件中还严格限制了开发商的开发时间。文件要求，自《出让合同》签订之日起四个月内开工，并在三年内竣工；自《出让合同》签订之日起一年内，地块内的商品住宅部分应达到预售条件。

　　不过，陆骑麟指出，地块中要求建设人才公寓，对该地块的最终成交价不会有什么影响。“人才公寓只是分摊掉了开发的利润，对其总体盈利影响相对较少，只要房价略调高点就可以弥补。”

　　竞拍前景业内持观望

　　新江湾城自05年对外出让地块以来，不断创造了一个又一个的地王纪录。去年年底，带有央企背景的中建地产以37.2亿拿下新江湾城C6地块时，楼板价已经高达32484元/平方米，荣膺当时的 “全国住宅用地单价地王”头衔。

　　而今年，受到宏观调控政策的影响，楼市整体情况已大不如去年，土地市场的情况也不容乐观，广州北京都相继出现流标地块，上海的土地市场也已经将近1个月没有住宅用地公开竞买。

　　上海中原研究咨询部经理龚敏指出，目前新江湾城板块在售房源确实比较短缺，今年，新江湾城新盘依然集中在3个大盘，其中合生江湾公寓后续还有4.91万完平方米可售，预计今年可能会全部上市；华润橡树湾城后续还有16.3万平方米可售，预计今年上市量在5万平方米左右，而汉斯国际公寓去年8月开盘便推出了484套，共8万平方米，预计下批推出在今年下半年。

　　将于5月6日公开竞买的新江湾城C4地块会否给渐趋低迷的土地市场打入一针“强心剂”？对此，业内人士普遍持观望态度。截至昨晚7时，已经有4家单位领取了新江湾城C4地块的竞买申请表。

　　上海市新江湾城成交地块一览

　　地块名称 交易时间 占地面积（万m ） 总地价（亿） 楼面地价（元/m ） 中标企业C1 2005.1 17.68 15.89 5617 广东珠江投资C5 2006.7 25.2 / 5212 美国汉斯C2 2006.11 14.42 15.41 6677 华润置地D1 2007.6 5.93 12.61 12509 绿城房地产D3 2007.11 5.42 13.01 20000 仁恒房地产D1 2009.4 5.93 12.3 12201 九龙仓C6 2009.12.23 11.45 37.2 32400 中建地产

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