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　　田下步庙北区的920余户业主眼下正在进行一项艰难的抉择，因为他们同时收到了两家房地产开发商发出的旧城改造委托书。按照规定，他们只能选择其中一家，且要经过占总人数2/3以上的业主同意后，才能申报列入城市更新规划计划。

　　新增土地供应逐年递减，深圳城市更新引发开发商拿地模式面临深刻变革。而根据深圳住房建设规划2010年度实施计划，2010年后深圳逐步以城市更新为主要方式增加普通商品住房和保障性住房用地供应。两家乃至更多开发商争抢同一个旧城改造项目，这或许将在深圳成为常态。

　　开发商争夺旧改项目“明争暗斗”

　　下步庙北区毗邻国内著名的华强北电子市场，是上世纪80年代末房改政策出台后深圳第一批商品房。旧改项目涉及占地面积约4.9万平方米，现有建筑8.4万平方米。在这里，绿景地产和通天地房地产开发公司分别成立了各自的“更新改造办公室”。

　　根据去年12月1日开始实施的《深圳市城市更新办法》规定，权利人可作为更新改造实施主体自行融资、自行改造，且自行改造项目中的土地可选择协议出让，而不需要进行统一的“招拍挂”。在这一政策支持下，深圳许多城中村的街道办或村委、业主委员会纷纷开始寻找开发商进行旧改合作。

　　有业主向《第一财经日报》透露，绿景地产开出的初步拆迁补偿条件为置换面积按照1：1.2比例实施，回迁户将免费获得固定车位使用权，拆迁期间还将获得价格不菲的租金补偿。而通天地房地产开发公司向业主承诺的条件也大致相同。

　　下步庙北区旧改尚未列入更新规划计划。但按照文件规定，如有申报单位申报该片区更新单元计划，街道办或村委统筹考虑业主反映的情况后，有75%的业主同意就可以立项申报。

　　两家开发商为取得下步庙北区改造资格展开“明争暗斗”，全力争取2/3的业主签字。对于两个旧改办公室的同时存在，两家开发商向媒体表示“并不反对，有竞争才有进步”。深圳市绿景集团董事长黄康景甚至专门到下步庙北区和业主见面，以增加业主对绿景地产进入该区旧改项目的信任。

　　尽管权利人可作为更新改造实施主体自行融资改造，但现实由于条件限制，大多数业主是委托有实力的公司进行项目改造，而深圳对非房地产开发企业参与城市更新项目并无限制，旧城改造带来的巨大利润诱惑引发其他行业企业纷纷进场抢食。正是在这一背景下，此前主要经营电子通讯产品的深圳市通天地通讯市场有限公司于今年1月注册成立了通天地房地产开发公司。

　　而对于实力强大的开发商而言，旧城改造或许是未来深圳房地产市场的“主战场”。3月29日，长江实业(集团)有限公司旗下全资附属公司长江(中国投资)企业有限公司与佳兆业集团签订合作协议，共同发展深圳龙岗区田片区占地约7.7平方公里的旧城更新项目，合作双方将各占五成利润。而此前，金地集团、卓越地产、招商地产、华润集团早已进入了深圳的旧城改造项目开发。

　　凭借旧城改造起家的佳兆业在深圳城市更新上可谓斩获颇多，从2005年开始参与深圳旧改项目至今该公司已与深圳市政府签署多项旧改合作协议。佳兆业执行董事兼总裁叶剑生在接受本报采访时表示，目前集团已取得的旧城改造项目占地已超过420万平方米，主要集中于深圳。

　　旧城改造或成深圳地产开发常态

　　综合开发研究院(深圳)旅游与地产研究中心主任宋丁在接受本报采访时表示，深圳的土地利用已接近极限，必须释放盘活大量存量土地资源。相对于国内其他城市，深圳已经率先进入大规模的“怀旧时代”，开发商要参与角逐深圳房地产市场就必须在旧城改造方面有所作为。

　　根据官方统计资料，目前深圳未利用地仅4360公顷，仅占全市陆地总面积2.23%。未来深圳全市需要进行城市更新的总用地面积约为240平方公里，其中城中村100平方公里、旧工业区126平方公里、旧工商住混合区6平方公里、旧住宅区8平方公里。这意味着深圳对现有存量土地的释放盘活，将超过新增土地供应量。

　　房地产营销专家谢逸枫向本报表示，开发商通过招拍挂方式拿地比通过旧改方式拿地的成本更大。一方面是考虑到旧城改造的成功和城市化进程及政府形象，政府在推旧改土地时一般是定向性给符合条件的开发商，另一方面政府会给开发商一定优惠政策。而招拍挂方式拿地主要是价高者得地，不仅容易被开发商抢成地王，同时也把地价炒高。

　　叶剑生也表示，旧城改造可以让佳兆业无需经过招拍挂方式取得优质土地，过程中也不需要向村民支付地价，大大降低了土地成本。“而对村民原区安置，让他们有与发展商一致的利益，与同业主进行谈判的效率更高，大大提升了集团在深圳取得优质项目的效率。”

　　在谢逸枫看来，开发商“抢食旧改”土地开发不仅是土地成本较低和获得参与政府工程项目开发及提高房企的知名度，主要是因为“旧改土地”开发比普通土地开发更暴利。尤其是旧改土地的地块大部分是在城市中心和老城区，周围的生活居住和投资气氛浓厚及商业等市政配套成熟，可以打造成高端的产品。同时，市中心土地供应越来越稀少的情况下，房价上涨空间巨大。

　　但谢逸枫认为，开发商参加旧社区或城中村改造，除了要支付拆迁补偿和安置成本外，还需要负责建设相关市政或商业配套，“开发商不会认亏，政府也不会补窟窿，最后所有成本全部转到房价上，由购房者埋单。”

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