作者:王宇 姜锐 刘琳

　　继“二套房贷款首付款比例不低于40％”的规定出台之后，从4月份起，首套房贷优惠不同程度从紧的政策正在全国范围铺开。事实上，从房地产企业开发贷款到消费者个人按揭贷款，从银行到证券、保险，金融在前期过度渗透房地产领域后正开始理性回归。

　　通往房地产领域“资金管道”逐渐扎紧

　　先是各地开始严格执行“二套房贷款首付款比例不低于40％”的规定，继而在一些城商行出现了首套房贷款优惠政策减弱的迹象，如今，工行、建行等一些大行也加入到其中。

　　记者多方了解到，工行、建行以及一些中小银行目前已向全国各分行下发通知，要求进一步收紧首套房按揭贷款利率优惠。其中建行规定：首套房贷款首付达四成以上利率方可打7折，若首付两成利率只能打8折。

　　就在个贷优惠政策从紧的同时，房地产开发贷领域的银根也逐步紧缩。目前企业拿地首付款比例已从去年的30％提升到现在的50％。比例的提升对于许多主要靠银行资金拿地的房企来说，意味着他们可以依赖的金融资源将减少。

　　除了信贷市场，有迹象表明证券和保险市场也逐渐扎紧了通往房地产领域的“资金管道”。截至目前，沪深两市提出权益类再融资计划但尚未通过审批的房企已经达到38家，总计金额最高达730亿元，近半年来已上市房企再融资几乎无一成行；此外，险资进入房地产市场的规定日益严格。《保险法》曾原则上允许保险资金投资不动产。但日前保监会发布的《保险集团公司管理办法》则规定，保险集团公司及其子公司在投资与保险业务相关的非金融类企业时，投资总额不得超过集团净资产的10％。

　　“这是我国房地产市场金融去杠杆化的一个过程，是金融在前期过度渗透房地产领域后的理性回归。”中国社科院研究员、地产金融专家尹中立说。

　　被拉长的房地产市场金融杠杆

　　房地产是资产密集型行业，需要资金的大进大出。在自有资金不足的情况下，几年来，随着银行信贷等金融产品大量进入房地产领域，市场中的金融杠杆被逐步拉长，撬起了市场也推高了房价。

　　金融杠杆“变长”的现象在去年尽显无遗。去年5月份为应对国际金融危机，国家下调了部分行业固定资产投资项目资本金比例，其中，普通商品住房最低资本金比例由之前的35％下调至20％；同时，地方政府和银行为刺激经济，去年起普遍放松了个人按揭贷款条件，首付比率一降再降，利率优惠政策屡屡被突破。

　　这种金融向房地产领域的强力渗透，在一段时间内有利于我国房地产开发建设，并带动了上下游行业的复苏，但同时也带来房地产市场的投机风潮——开发商借助银行杠杆以较少资金实现“空手套白狼”的地产开发，投机客利用个贷低首付上演以房炒房的“空手道”，坊间甚至流传着用27张信用卡做首付贷款买房的例子。

　　“住房按揭和开发贷款就是商业银行的资金流向房地产行业的两个通道。过多的资金正是通过这两个渠道源源不断进入房地产市场，拉长了金融杠杆，撬高了房价。”尹中立说。

　　以下数据反映出过去一段时间以来我国房地产市场中金融杠杆化呈现加速度延展的过程：去年前3个月，我国房地产开发商利用银行贷款同比增长仅为8％，到了去年底，开发商的银行贷款增长幅度就达到48％；去年前3个月，个人按揭贷款同比增长仅为13％，到了去年底，同比增幅达到116％，而到今年2月份，个人按揭贷款的增幅更是达到惊人的168％。

　　在金融杠杆力量的撬动下，2009年房地产行业新增贷款超过2万亿元，占全年新增贷款的20％以上。就在这一年，北京、上海、广州等地房价创出房改以来最大幅度的飙升纪录。

　　事实上，除了银行信贷，在股市融资、房地产信托基金等领域，都可以看到金融进入房地产并加速杠杆化的过程。

　　按照全国工商联房地产商会会长聂梅生的估测，在去年前三季度，部分热点城市的房地产金融杠杆率从年初的2．86倍大幅提高到6．67倍，随着四季度房地产市场价量的继续走高，热点城市的房地产资金杠杆率已近逼近10倍。

　　调控金融杠杆维护经济安全

　　此次百年一遇的国际金融危机表明，正是过度的金融杠杆扮演了催生、放大房地产泡沫幕后推手的角色，而最终泡沫的破灭也源于金融杠杆的断裂。数据显示，在美国次贷危机爆发前，房地美、房利美的金融杠杆率均高达20倍。

　　经济学家认为，房地产市场中存在一定程度的金融杠杆有利于个人消费的提升和国民经济的增长，但是杠杆水平必须适度并符合国情。在金融杠杆放大投资与收益的同时，也会推高产品价格和风险。当房价出现大幅下跌或者涨幅不足以支撑高杠杆率时，投机资金将率先出逃，房地产企业负债激增，整个房地产资金链将面临断裂之忧，此前被吹大的风险也将被转嫁给银行。

　　值得注意的是，目前我国房地产企业负债正在增加。根据近期上市公司的年报披露，截至3月23日，已公布的67家房地产上市公司在同期净利润仅有280多亿元的同时，其负债却超过5100亿元。

　　“当前我国房地产行业与其他制造业相比，最大不同在于房企必须更多依靠贷款支撑发展，一旦资金出现问题，那么市场风险就会暴露。”中央党校经济学部副主任韩保江日前在接受媒体采访时说。

　　有迹象显示，相关部门已开始着手防控信贷风险，通过调控房地产市场的金融杠杆率，打击住房投机行为，增强实体经济的安全。专家指出，目前我国房地产信贷整体风险可控，近期我国金融机构一系列房贷优惠政策收紧的措施也会有利于风险的降低，并将对不断走高的高房价起到抑制作用。同时，这种“金融回潮”现象只是让金融对房地产的支撑回归到正常水平，并不会对市场造成大的冲击。 （王宇 姜锐 刘琳）

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