有迹象表明，长期以住宅地产为主的顺德市场，将可能向商业地产转型。洪俊武摄

　　刚在今年1月27日以楼面地价6846.27元/平方米创造了顺德单价新地王的万科，在3月26日以溢出底价一倍的高价———10.04亿元，斩获位于东莞市长安镇长青路地块。根据当地政府规划，改造后的长青路地块，将建起一座约60层的超高商业建筑，有望打造成长安镇第一地标。这也是迄今为止万科要建的最高建筑。因为此前万科、金地等地产大鳄已经纷纷吹风说可能介入商业地产，所以万科在东莞的“惊人一斩”，被业界认为“众多地产龙头将进军商业地产”的传闻，现在基本得到了证实。

　　彼处吹风此处起浪。有地产研究人士认为，顺德城市人均GDP已经远超过8000美元，按照国际经验，足以支撑商业地产的壮大发展。而号称顺德“曼哈顿”的规划项目———德胜商务区日前全面启动，与地产业界众多“大鳄”的转向也不谋而合。种种迹象表明，长期以住宅地产为主要特征的顺德市场，将可能开始向商业地产转型，顺德地产也将从“小学生”长成“大学生”。

　　主力资方“转向”顺德或受推动

　　作为中国地产界的龙头企业，万科的一举一动分外引人关注。此次在东莞的“惊人一斩”，就引起了业界的激烈反响。著名房地产营销策划专家谢逸枫表示，长期以来，万科专注住宅项目开发，其项目所涉及的一些商业项目也大多为配套建设，此次60层高的超高建筑，商业部分或将占相当一部分比例。结合近期商业地产的趋势来看，这或许宣告着万科吹响了进军商业地产的号角。

　　拍卖会上的激烈景况，也说明了万科的志在必得。面对深圳正中、东莞博业、东莞鼎峰、黄河实业等多家房企的竞拍。起拍价为4.51亿元的该地块，终被万科以10.04亿元拿下，折合楼面单价4022元/平方米，整个拍卖过程经历了136次激烈争夺。

　　该地块的成交，使此前万科总裁郁亮透露的一个重大信息得到证实:万科未来将加大持有型物业的储备，并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。其中，住宅产品仍将占据80%比重，其余20%则将开发持有型物业。此后，万科珠海宾馆项目启动，而深圳大梅沙万科新总部大楼中，则规划了高星级酒店，并引入了喜达屋管理集团的高端品牌。

　　进军商业地产的绝不只万科一家。金地集团董事长凌克和总裁张华纲就在日前的一场投资者见面会中表示，集团将不再单纯从事住宅开发，商业地产的开发和运作将成为未来的一个重要战略规划。据悉，该集团今年在土地投入的计划中，就有20%的资金会投向商业项目。凌克说:“什么东西都是变的，绝不会一成不变，所以今后中国的地产和前面10年作比较，也一定会变。如果说过去10年中国的住宅产业发展催生了众多住宅开发的超级巨头，那么今后10年，将成长起非常大的商业地产。”

　　无独有偶。根据资料显示，在住宅开发领域发展迅速的保利地产，也在去年开始将商业视作一个非常重要的利润增长点，并加大了在商业地产领域的投入。而富力地产、雅居乐、华侨城等一大批开发商，都已经在商业和旅游地产方面投入了大量的资金。华润置地日前就表示，未来商业地产比例将提至四成。

　　“顺德楼市经过数年的洗牌，俨然已经成为‘大鳄江湖’。”一研究人士向记者表示，这些“大鳄”作为顺德地产的主要资方，其经营角度的改变，无疑会对当地市场形成巨大影响与推动。而从市场层面来看，顺德“住宅地产”的发展和城市化进程均已经达到了一定的程度。

　　住宅地产遇“瓶颈”商业地产有潜力

　　猛烈的“旋风”再一次激起了顺德业界的商业地产幻想。有开发商明确告诉记者:“实际上，顺德住宅地产发展已经出现了瓶颈，但同时顺德早就具备了向更高层次———商业地产发展的基础与潜力。”

　　住宅地产“瓶颈”何在?

　　顺德区统计数据表明，2008年顺德城镇居民人均住宅建筑面积已增至45.78平方米。按照联合国统计，顺德城镇居民普遍超过中等收入国家住房水平，与部分西方发达国家20世纪90年代初的居住水平相差无几。29%顺德城镇居民家庭拥有两套或以上的住房。而截至目前，顺德10个镇(街)无住房的顺德户籍人数只有600人。同时，顺德购房需求中，自住型需求(刚性需求)已经微乎其微，投资性、投机性需求已经占领了主要市场。

　　商业地产潜力如何?

　　中国指数研究院在3月30日发布的报告———《中国城市化对商业地产影响分析》中指出，根据历史经验，在GDP增长和城市化发展的不同阶段，不同物业的发展速度存在一定差异。城市人均GDP在8000美元以下时，住宅地产是房地产市场的核心，主流产品都将围绕住宅展开；在城市人均GDP达到8000美元以上时，商业地产逐渐成为地产业的主角，甚至可能逐步代替住宅地产的龙头地位。

　　根据顺德区《改革开放30年顺德区经济社会发展成就综述》中显示，顺德区人均地区生产总值(GDP)，已经由1978年的612元上升到2007年的107991元，增长了176倍。根据换算，人均地区生产总值(GDP)107991元，已经远远超过8000美元的节点。

　　先住宅地产、后商业地产是城市化和房地产市场发展的基本规律。商业地产在城市化发展中要滞后于住宅地产的发展，有人流的聚集才会逐渐形成商务活动，才会引起商务需求进而拉动商业地产的发展。在一定程度上，商业地产的发展取决于住宅地产的发展规模及发展速度，具有很强的依赖性。这位开发商认为，就目前的情况而言，住宅地产在顺德城市化发展进程中已经基本完成了它的使命，并且将可能在政策影响下出现深度调整。顺德地产未来的发展方向，主要将会是商业地产，因为这是行业可持续发展的需要，更是一个城市可持续发展的需求。

　　顺德“曼哈顿”启动恰逢其时

　　今年3月2日顺德德胜商务区启动推介会上，吸引了万科、碧桂园、嘉信、龙光、保利等80余地产巨头入场。参加推介会的企业代表向本报记者表示，顺德启动新城商务区恰逢其时。

　　根据规划，德胜新区核心地段的商务区将规划建设成为顺德中心城区、城市中央商务区以及珠三角核心区南端的重要商务节点，位于兴顺河以南、德胜河以北，总面积约1.66平方公里，其中商务区总规划建筑容量为340万平方米，将分两期建设，规划中的顺德新城德胜商务区首期启动区占地面积41万平方米，其中可出让地块面积约20万平方米。商业办公、住宅功能建筑量比55:45，后期可出让地块面积为38万平方米。

　　顺德区政府有关负责人表示，德胜商务区将积极吸引金融、创意设计、中介服务等第三产业企业以及各类工业企业的总部及其运营、销售、财务、研发等高端环节进入，同时高标准建设酒店、零售、娱乐、餐饮、居住等配套设施。

　　德胜商务区将率先辐射顺德区10个镇街，定位为高端服务业，与各镇街日常生活服务中心形成“错位”发展。此外，顺德还将番禺区西南部和中山市北部片区作为服务范围，提高规划标准，促进集聚功能和扩大服务腹地的良性循环，成为中、番、顺的区域性商务中心。

　　为配合顺德“曼哈顿”，顺德区将加快区内外交通工程建设，一环南拓将保障各镇街到顺德新城半小时交通圈的完成，加快广珠西线高速公路、东新高速公路、黄榄干线的建设，把番禺西南部和中山市北部都纳入半小时交通圈的范围；加快广珠城际轨道等配套工程的建设，充分发挥轨道交通的优势。

　　顺德“曼哈顿”引起了众多企业代表的浓厚兴趣，并认为很可能成为顺德城市化新一轮发展的全新平台。有代表甚至建言，希望政府出台相关的优惠政策和举措扶持本地企业进驻商务区，这将能吸引更多优质的本地企业聚集商务区。

　　“之所以目前顺德商业地产未见兴盛，与此前顺德业界的相对保守有关。有一句话说，做住宅的开发商是小学生，做商业的开发商才是大学生。言下之意是，商业地产所能产生的持续效益与市场规模远非住宅地产可比，但其开发风险与难度也远远大于住宅开发。”有专家表示，假如这些活跃在顺德的房地产巨头，真能下定决心进军商业地产，从而打破目前顺德以住宅地产为主的市场格局，那么对顺德城市发展来说，将具有划时代意义，而德胜商务区的启动，也将成为顺德商业地产起飞的重要标志。

　　南方日报记者王伯乐

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