日前，国土资源部印发《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，提出19条调控措施，被称“国11条”。

　　紧跟其后，广州市国土房管局近期也结合本地实际，研究制定了七大措施。其中包括建立“勾地”制度、根据市场需要来确定土地出让的时序和价格，同时，今年重新推出限价房用地，计划至少供应用地40万平方米，建筑面积72万平方米，建成后可供应限价房约1万套等多项措施。

　　历史有惊人的相似，2007年同一时间，广州也出台了2007版的“穗七条”（《广州市关于加快住房和土地供应，加强住房管理，稳定住房价格若干问题的意见》）。两个“穗七条”刚好都在“两会”刚刚落幕的3月出台。那么，“新穗七条”能否给广州楼市带来震变？今年广州会否重演2008年楼市下滑的历史局面？信息时报记者 罗莎琳

　　看点1 拍地制度

　　明年实行“勾地” 防止地块被贱卖

　　3月25日，广州迅速出台落地政策“新穗七条”，其中最引人注目的是，广州土地拍卖制度将有重大改变。广州市国土房管局新闻发言人指出，今后将结合统计分析广州未来人口增长、土地资源后备潜力、楼市供求关系、城市规划等情况，编制土地出让计划。在编制时序上，广州从明年起将争取在每年1月中下旬公布计划；在供地节奏上，力争在今年内建立用地预申请制度（俗称勾地制度），明年起实行。

　　仍无法改变囤地现象

　　所谓勾地制，是指单位和个人对具体宗地有使用意向的，可提出“勾地”申请，并承诺愿意支付的土地价格。对于出价未达到政府评估价的土地，政府可选择“不出让”。相反，申请方一旦“勾地”成功，随之将进入招拍挂阶段，如有人竞价，则价高者得；而一旦无人竞价，申请方应参加报价，且不得低于其承诺的价格。

　　广东工业大学房地产高级经济师申格联表示，该制度发源于香港，当年香港楼市泡沫破灭，香港政府担心土地被“贱卖”，便转而采用勾地制。他认为，勾地制度虽然有利于政府控制土地供应节奏，但无法遏制开发商囤地的本性。

　　政府若“捂地”更易产生地王

　　值得探究的是，香港的勾地制是在土地流拍严重的局面下出炉的，而沪穗两地土地交易却是皇帝的女儿——“不愁嫁”。不合背景的土地拍卖制度会否为土地市场降温？

　　对此，著名房地产营销策划专家谢逸枫认为，广州“引进”香港勾地制度很难遏制开发商抢夺土地资源的现象。政府部门一般是按照供应计划、市场需求及政策调控而确定，不是按照用地预申请制度确定推地计划，“如果是政府推的地块都是好地块，根本不需勾地制度来防止土地流拍。”

　　一位不愿透露姓名的地产商也表示，勾地制可能会导致更多地王出现。同时，由于政府的土地财政依赖性过强，可能会产生政府“捂地”或暗箱操作现象，甚至政府有可能会提高拍卖起价，地王就更容易产生。

　　点评：此前“价高者得”更合理

　　业内人士认为，除了房子流拍，新的土地拍卖制度还希望改变价高者得的游戏规则。但申格联则认为，在不完全的市场条件下，价高者得应该是比较公平合理的游戏规则。政府完全可通过不动产交易和持有环节税收制度的导向性等手段遏制土地和住房的投机行为，一个勾地制度不可能解决高地价问题。

　　谢逸枫表示，开发商会根据房价预期来选择拿地，只要有好地块或在土地供应不足的情况下，勾地制也会抬高房价。只有加大保障房建设开发力度，才能保证供需平衡。信息时报记者 罗莎琳

　　看点2 清查晒地

　　推进“阳光用地”

　　作为“新穗七条”的内容之一，今年广州将参照阳光家缘网的做法，积极推进“阳光用地”工程，全面公开用地的开发利用动态信息，以及违法用地、闲置土地的查处信息。

　　去年，广州市国土房管局收回闲置土地12宗，面积共41.3017公顷，注销用地批准文件4宗，面积共2.0976公顷。尽管如此，目前广州全市还有约200宗闲置土地，主要位于花都和番禺，总面积近3平方公里，相当于广州一年的住宅用地供应量。此外，去年底，广州国土房管局公布了对22幅地的催促动工函，这22幅地总计用地面积83万平方米，大部分是2007年出让。谢逸枫表示，正因如此，广州市政府应继续加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为；“新穗七条”中关于“地毯式”排查的规定，关键在于地方政府是否认真贯彻和执行。

　　点评：地王不会消失但有望减少

　　满堂红研究部经理周峰表示，“阳光用地”工程将与新的“勾地”政策紧密相连，政府推出用地和开发企业竞投都会趋于谨慎，“不是说地王会从此消失，但地王出现的频率应该会比前几年有所下降。”

　　周峰进一步表示，该政策是政府监管市场的一大进步，广大群众既可通过公共系统了解相关用地的开发情况，同时又充当市场监督员的角色，对工程进度严重滞后的地块进行举报。不过，要完善这个公共系统并非一朝一夕的事，因为每块用地情况不同，其开发进度也可能受不定因素（譬如天气、拆迁等）影响而有所偏差，系统能否做到适时调整、分别对待显得尤为重要。信息时报记者 张金娜

　　看点3 土地供应

　　供应历年之最 限价房重出江湖

　　从“新穗七条”公布的数据来看，今年广州楼市的土地供应总量更多了，也更加明晰化了。

　　明确列出保障房计划

　　其中，与普通消费者关系最为密切的商品住宅用地的计划供应量达5平方公里，为近几年来之最。

　　与此同时，还将完成40万平方米的限价地供应，建成后可提供1万套限价房单位。另外，还明确列出今年保障性住房的投入和供应计划：今年将投入资金45亿元，供应土地1.05平方公里，开工建设300万平方米的保障性住房；储备3平方公里左右的保障性住房用地。

　　能否缓解供应仍难说

　　而在此前，有不少开发商及专家表示，过去2～3年时间里，广州市场频频出现地王现象，其中一个重要原因就是土地供应不足。那么，此次如此大批量的商品住宅用地供应，特别是限价房的“重出江湖”，是否有助于缓解今年市场供求紧张的局面？

　　在采访中，有开发商告诉记者，在商品住宅方面，其实以前每年都有公布供应计划，但最终都没有完成。“这一次的效果如何？我们还要拭目以待。”

　　点评：年内难抑房价

　　该人士认为，除非政府一次性把整年的用地都公示出来，并列明出让的时间，否则恐怕还会有新的地王出现。“特别是中心城区地块，必然成为抢手货。而限价房、保障性住房的买家，本来就没在开发商的目标客户范围中。这些产品的大量供应，对中低收入阶层来说是好事，也有助于从数字上平抑房价，但对商品房来说，效果相信不大。”

　　地产评论家邓浩志同样认为，虽然今年的土地供应增加了，但这方面所产生的结果，短时间内对楼市的影响不大。“特别是受今年亚运会停工的影响，市场的供应更加紧张。而新的土地供应出让后，起码要等1～2年才能推出市场，由此而带来的市场降价行为，恐怕很难在今年实现。”信息时报记者 李东元

　　看点4 用地结构

　　90/70政策翻版 增多小户型

　　“新穗七条”指出，将建立以中小户型、中低价位普通商品住房用地为主流的供地结构，支持缓解“外夹心层”的自住型购房压力。近日，记者就此采访了多名专家，他们皆表示，此举对目前高企的房价难以起到抑制的作用。

　　或成开发商涨价借口

　　据网易监管阳光家缘网成交数据显示，3月广州十区二市一手房成交量持续上涨，中心城区销售均价再次飙升。谢逸枫认为，加大中小户型供应用地、严控大户型住房供应用地，很难抑制房价和地价的上涨，反而会成为开发商涨价的借口。随着大套型住宅供应用地减少，部分开发商会以“稀缺大户型”为由提升房价。

　　但也有不同的观点。陈扬认为，控制大套型主要是控制房价的上涨。“市场上销售单价较高的住宅往往是大套型的高档住宅，加大中小型供应、控制大套型，在一定程度上可控制区域平均房价的上涨速度。”

　　此前“90/70”形同虚设

　　在“新穗七条”之前，国土资源部副部长贠小苏已表示，房价上涨过快过高和商品住房空置率高的城市，要严控向大套型住房建设供地。早在2006年5月24日，建设部等九部委就联合出台“90/70”政策，要求90平方米以下住房须达70%以上。但据中地行传播事业部副总监陈扬透露，实际操作上“90/70”政策并未真正发挥效用，中心城区供应的套型往往都是大套型。

　　从目前广州一手房的供应情况来看，小户型单位并没有因为“90/70”政策而出现供应量飙升，房价也没有因此而有所下降。

　　点评：或重蹈“90/70”命运

　　在采访过程中，不少业内专家表示，从宏观政策来看，加大中小户型供应用地、严控大套型住房供地，并没有打击到房地产市场的要害，基本上对楼市影响甚微，开发商根本不会因为这个政策而停止上涨房价和继续拿地王。

　　满堂红研究部主任肖文晓也表示，此次国土部再次提出严控大套型住房供地并不新鲜，这和“90/70”政策没什么区别，如果执行不到位的话，仍将形同摆设。信息时报记者 徐凤

　　2010版与2007版“穗七条”之异同

　　土地供应

　　●2007：增加供应抑楼价

　　2007版的“穗七条”要求：加大经营性商品住宅用地供应，多渠道增加住房供给，缓解住房供需矛盾、加大闲置土地收回力度，盘活再利用存量土地，增大老城区居住用地供应。

　　美联物业负责人徐枫表示，2007版本强调的是增加商品性住房的土地供应，从而抑制楼价的过快上涨。

　　●今年：尝试“勾地”制

　　而2010版本则着墨于“建立勾地制度”，这是继上海之后，又一省会城市明确表示要学习香港的土地供应制度。2009年深圳也曾表示有意借鉴，后无下文。

　　保障住房

　　●2007：未明显公示信息

　　根据2007年的供应计划，广州当年开工建设保障型住房2.3万套、194.1万平方米，2008～2009年陆续交付,但无明显公示信息。

　　●今年：量化指标非常明确

　　今年的版本强调，年内将建设300万平方米的保障房，储备约3平方公里保障性住房用地。不但保障房建设面积翻倍，而且这样的量化指标在2007年简略版中没有明确出现。

　　值得留意的是，今年的版本还有一条土地措施是“建立土地竞买风险预防机制”，很明显是为了防止房地产投资过热而出台的。

　　市场监管

　　●2007：继承“国八条”

　　2007版本有些条款是承接2005～2006年“国八条”的精神，例如“加快推进老城区改造，改善人居环境”、“开展房地产市场专项综合整治行动，创造公平竞争的市场环境和规范诚信的市场秩序”等。

　　●今年：强调阳光用地工程

　　与2007版本不同，今年版本更强调“实行阳光用地工程，全方位、全过程公开土地供应和监管信息”，而这正是国内房地产市场发展的主流方向。信息时报记者 罗莎琳

　　专家声音

　　地产评论人士邓浩志：未来楼市或现两极分化

　　“新穗七条”主要是从土地的角度去调整市场供应结构和方向，在短时间内难以对市场走势产生较大的冲击，可能在心理层面上的影响会更大。由于今年的市场供应已基本成定局，对于开发商来说，短期内相信还是会按照原计划去执行，但长远的战略或许会因为“新穗七条”的出台而做出调整；而在消费者的层面，则可能会出现新的观望。

　　另外，由于“新穗七条”对市场的供应结构做出调整限制，未来随着中小户型的增加，大户型、高端产品的供应必然会减少。因此，市场上可能会出现一种两极分化的现象：大户型产品由于供应减少而价格进一步上扬，而中小户型，特别是中低端的产品则会受到限价房、保障性住房的冲击，价格有所下调。以2007年左右的经验来看，普遍会有10%～15%的下降幅度。信息时报记者 李东元

　　著名房地产营销策划专家谢逸枫：上半年楼价还会继续涨

　　由于目前广州楼市供求矛盾未得到解决，加上亚运会停工影响，如无新措施，广州市仍难以稳定房价走势。事实上，4月初～5月份广州约有30个新盘上市，价格大部分涨幅在10%～30%左右，所以可以预见，广州楼价第一季度后还会涨。

　　政策效果的显现有一个滞后期。因此，2010年房地产市场的走向究竟如何，我们还需拭目以待。信息时报记者 张金娜

　　“新穗七条”内容

　　1 建立用地预申请制度（俗称“勾地”制度）。

　　2 年内投入45亿元，供应土地1.05平方公里，建设300万平方米的保障房，储备3平方公里左右的保障性住房用地。

　　3 加大商品住房用地供应，建立以包括限价房在内的中小户型、中低价位普通商品住房用地为主流的供地结构。

　　4 探索创新土地公开出让方式。

　　5 建立土地竞买风险预防机制。

　　6 “地毯式”清查闲置地。

　　7 实行“阳光用地”工程，全方位、全过程公开土地供应和监管信息。

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