作者:原文登载于《财新网》，本文系编辑摘登

　　

谢国忠：不动真格的地产调控

　　中央政府已经出台了新一轮房地产市场调控措施，这一次，它明显地调高了按揭贷款的门槛：首次购房者的按揭贷款利率优惠减少；对于购买第二套房的人，首付比例提高到40％，利率的优惠取消；对于购买第三套房的人，首付比例提高到60％，银行可以自行调高利率。

　　果然，房地产一级和二级市场的成交量明显下降。但是，没有人惊慌，甚至那些靠房地产泡沫吃饭的人。这是为什么？难道他们不应该害怕中央政府的打压措施吗？

　　这一幕似曾相识。过去，中央政府多次推出过房地产市场调控措施，但每次市场稍受影响，政策就松了。根本的原因是地方政府，还有他们上头的中央政府，都靠着房地产获得财政收入。如今，市场已不相信政府会切断它们的财源。

　　地方政府和房地产开发商都坐拥大量现金，这是他们去年卖地、卖楼及贷款得来的，当时在刺激经济的名义下，有一个什么项目都能上的时间窗口，可以轻易获得贷款。他们似乎认为，中央政府会在它们的资金耗尽之前改变主意，所以他们并不降价，而只是静静地等待。

　　按揭门槛提高后，购买第二和第三套房的人被排在门槛之外。因此，如果房地产开发商现在要卖房给收入低、财富少的首次购房者，只能降价到他们负担的起。但这样的降价没有任何意义，因为中央政府可能很快会再次放松政策。

　　在中央政府能对它的政策建立起威信之前，此样的游戏不会结束。中央政府建立威信只有一种途径，就是维持紧缩的政策，一直到地方政府和开发商把钱用完。如果真是这样，以后大家就会按新的游戏规则来做了。

　　与中央政府的政策意图相反，地方政府正在为新一轮房地产价格大涨做准备。地方政府一直借银行贷款来安置拆迁户，由于拆迁户需要有足够的补偿，才能按现在的价格买的起房，安置费用在飞涨。除非房地产价格大涨，否则地方政府可能会赔钱，这是他们无法接受的。

　　拆迁安置补偿有积极因素，但也有两个主要负面因素。

　　首先，它使用了杠杆的形式支持需求。地方政府用土地作抵押，借钱支付拆迁补偿。拆迁居民使用补偿款作为首付，取得按揭贷款。第二，尽管高额的拆迁补偿款让拆迁户受益，但这让地方政府成为房地产价格进一步膨胀的推手。而最终，成本将由中国新生的中产阶层承担。

　　过去数年，中央政府的经济政策有利于低收入阶层，具体做法是对农村的补贴，农地改革和生活必需品的价格管制。移民安置政策的初衷是另一项帮助他们的措施。

　　但中产阶级需要为此支付成本，因为他们最重要的开支――房地产、汽车和教育都在飞涨。

　　中国的房地产市场是一个巨大的泡沫。住宅物业，房地产商的库存、地方政府抵押给银行的土地，加起来的价值是中国GDP的三倍以上。在大多数城市，租金收入连折旧费用都覆盖不了。衡量购房负担的价格与收入的比率，在主要城市都超过20倍，这意味着中国人将不得不用20年的收入来购买一套平均价格的房子。

　　泡沫将继续，因为中国的银行体系流动资金充裕，部分原因是由于热钱，因为政府有许多杠杆让银行资金进入市场。但是，泡沫持续时间越长，就越会损害经济。

　　现代社会的稳定，取决于有一个健康并主导的中产阶级。支持高地价的政策相当于是对中产阶级课税，从而延缓中产阶级的发展。中国有可能出现这样的社会结构，有少数超级富豪，大部分人没有房产，而中产阶级很小。这种结构不利于社会长期稳定。

　　出台合理的房地产政策，前提是进行财政收入结构的改革。首先，以固定资产投资为主的政府开支应该受到限制。

　　（原文登载于《财新网》，本文系编辑摘登）

　　吴敬琏：结构调整仍需“维稳”

　　面对如何进行经济结构调整，著名经济学家吴敬琏日前表示表示，今年的宏观经济政策就一个字：“稳”。

　　我国提出改变经济增长方式至少有28年了还未实现，吴敬琏认为一是转变经济增长方式缺乏压力，企业不愁需求就不会改进技术、提高竞争能力；第二是因为技术进步和效率提高碰到了严重的制度性障碍，因此他再次呼唤打破体制性障碍。

　　对于如何给转变经济增长方式增加压力，吴敬琏说，“我没有想把企业压垮，去年国家给了那么多钱，创造了那么多地王，还不够吗？”。他认为，去年采取扩张性的宏观经济政策是必要的，但从长期看那种以海量的贷款把需求撑起来就能实现稳定复苏的想法是危险的。

　　调整经济结构，吴敬琏也指出要选择正确的宏观经济政策，对于今年宏观经济政策，他表示就是一个字：稳，要悠着点。

　　对于当前房地产市场国企地王频现的现象，吴敬琏表示无法指责国企：“问题关键在于谁给了国企那么多钱？去年9.5万亿的贷款国企得到了大量的资金。国企有了那么多钱，势必要寻找合适的投资渠道。大家需要考虑的是，如果我是一个国有企业的负责人，我怎么办？因此他们的做法是合理的。”

　　邵宁：央企地王为招拍挂必然产物

　　国务院国有资产管理委员会副主任邵宁对媒体首次回应央企地王，他表示，调控房价必须从供给和需求两个角度去采取措施，尤其是抑制投资性的需求，现在的招拍挂制度必然产生地王，不管是谁最后拿到，都会成为地王。

　　“我谈一下地王的问题。现在的招拍挂制度必然产生地王。因为是竞争，不管是谁最后拿到，都会成为地王。招拍挂的制度是个好制度，因为它是透明的，是阳光的，是竞争性的。它可以防止暗箱操作，可以防止腐败。”邵宁说。

　　他也指出，地王现象的直接受益者是地方政府，因为增加了地方政府的土地收益，但是这不是坏事情，关键是这笔收入用到哪儿去。中国两极分化的社会决定了中国的房产应该针对两块需求，第一块是给有钱人，第二块是给没钱人。“给有钱人买的住房，你不必控制它的价格，你让供求决定。实际在地王基础上的这些房子，就应该是提供给有钱人，没钱人他不会买，他也买不起。而没钱人的住房，低收入者的住房必须控制价格，比如廉租房、公租房。这些政府是要给补贴的。”

　　所以他认为，要坚持招拍挂制度，让政府取得土地收入。同时，要求政府把这个收入中的大部分转到为低收入者建房上去。这样就形成了一个利益的转移和再分配。关键是政府的一部分收入要转移到为低收入者建房。

　　他最后说，如果中国能够把总量调控好，就从供给和需求的角度调控好，供给不要太少，需求不要过旺，尤其是投资性需求不能太大。我们再把结构调好，实现了这种利益的转移，我们觉得中国目前的房价问题能够得到比较好的解决。“如果不解决供给和需求问题，房价不会有太大的变化。”

　　张平：积极扩大民间投资

　　国家发展与改革委员会主任张平在中国发展高层论坛2010年会上表示，今年政府将搞好宏观调控，为加快发展方式转变营造良好的环境。增强城乡居民的消费能力，积极扩大民间投资，稳定粮、油等重要商品的市场供应和价格。

　　张平表示，要进一步增强宏观调控的前瞻性、针对性和灵活性，综合运用规划、计划、财税、金融、投资和产业政策等经济的和法律的手段来实施间接调控，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用，保持经济平稳较快地发展。进一步扩大内需，特别是消费需求，这既是中国经济社会发展的长期战略方针，也是中国发展的优势所在。

　　政府将不断地增强城乡居民的消费能力，加快调整国民收入分配的格局，增加城乡居民，特别是中低收入者的收入。张平认为应加强就业和社会保障的体系建设，强化劳动力的收入预期与消费信心。进一步完善促进消费的政策措施，巩固扩大传统消费，积极培育热点消费，推动消费结构的优化升级。继续改善消费环境，加强商贸流通体系等基础设施建设，扩大消费信贷、整顿和规范市场价格秩序。

　　中国是发展中大国，正处在实现工业化、城镇化的过程中，扩大投资需求仍然具有比较大的发展空间，也需要保持一定的投资规模。张平表示，今年，要继续实施4万亿元的投资计划，保持投资规模的合理增长，为了加强经济社会发展的薄弱环节，提高投资的质量和效益，政府的投资将继续向农业、农村、农民倾斜，向保障性安居工程、卫生、教育等民生工程倾斜，继续向欠发达地区倾斜，继续支持节能、环保、自主创新和技术改造，严格控制高消耗、高排放、产能过剩行业的新上项目。在管好、用好政府投资的同时，积极扩大民间投资，进一步消除限制民间投资进入的障碍。

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