拓展盈利空间 争取未来话语权

　　龙飞

　　估计全国人大常委会副秘书长李连宁最近有点郁闷，5天前他才明确表示：人大要管一管大型央企拿钱去竞标地王的事。两会刚闭幕，央企就在北京制造了3个地王。

　　3月15日两会结束后的北京首场拍卖让人见识到央企的疯狂，远洋、中国烟草、保利、中国兵器、中信，简直就是“中”字头企业的大聚会。以至于参与其中的准民营房企华远地产被潘石屹嘲笑为“不是花钱买地，是花钱买丢人”。

　　地王疯狂还是央企疯狂

　　当天的拍卖，六宗地块共成交了143.5亿。其中远洋地产、中国兵器、中信地产分别成就了3块“地王”。

　　其实业内人也早已估计到此次拍卖的疯狂，只是没料到疯狂的程度而已。特别是一天前的两会闭幕记者会上，温总理还信誓旦旦要控制高飙的房价。24小时后，政府的宠儿就一口气制造了3块地王。据记者电话查询得知，3月16日地王附近海淀东升乡的部分二手房源，单价马上涨4000元，涨价近两成。

　　其实央企的大洒金钱从去年就已经开始。在2009年各地产生的90多个地王中，央企占了60个左右。本来按照国资委2005年的考虑，100多家央企中只有16家以地产为主业，其他央企则将其房地产业务逐步剥离。但事实上，2009年已经有七成央企涉足地产业，而且愈演愈烈。

　　这种情况让国资委也有些看不过去。去年年底，国资委明令禁止央企拿地王。然而这一纸禁令仿佛变成了阿Q口中白衣白甲的天兵，貌似强大，实质小强。进入2010年，央企拿地势头不减。1月份全国土地成交总价前10的地块中，有7宗是被央企或具有国资背景的企业拿下。数据显示，央企中仅母公司和二级企业设立房地产公司的房地产资产总量，目前已高达1800亿元。

　　为何央企如此热衷于房地产业？北京大学房地产研究所所长陈国强认为这非常简单，这说明他们对土地有需要，并且手里的资金充足程度要高于民企。北方地产副总经理杨青半年前曾对记者表示，这是因为在前两年的购地大潮中，民企十分积极。2007年，民企扮演了拿地王的主角。上一轮大多数有实力的民企已经赚得盆满钵满了。但此前国企并未积极参与争夺土地资源，因此其土地储备整体比较匮乏。

　　他同时表示，央企的介入土地市场同样是市场化的行为。“土地如果无法盈利，同样面临市场的惩罚。”他表示，国企不可能不考虑成本，它必须考虑到回报，而且国企内部有一套十分严格的制度，包括问责制度，如果国企盲目举动导致亏损，相关负责人肯定会受到严格处罚。

　　都是金钱惹的祸

　　在华远失意拍卖“3·15”的拍卖会后，潘石屹安慰老朋友任志强“任总，不是你无能，是央企太有钱了”。去年年底，民生银行曾发布了一份《地产金融蓝皮书》。其认为国有资本涌入房地产市场有三大因素。最重要一条就是国企融资能力强，融资成本低。

　　这几乎是不需要证明的公理，从2008年年底开始，银行对于大型国有企业的资金就变得源源不断。有银行人士向记者表示，去年他们为了贷款给央企，还要请“上级领导打招呼”，请吃饭更是不在话下。杨青认为这并不难以理解，他认为这是因为国企本身代表一种责任，银行相信国企的偿还能力，国企有国家资金做担保。

　　另一方面，在金融危机的冲击，这些国企必须找到“短、平、快”的投资渠道。民生银行的研究报告也认为：“国企的主业正因消费不足而导致产能过剩，房地产行业去库存化进度远比其他行业理想，国企急于扩大地产比重。”

　　但这不能解释为何央企“这等肆无忌惮地买地王”一位参与了当天北京拍卖会的开发商表示，“按我们公司这么多年的开发经验，远洋拿下的大望京地块单价1.8万元左右已经到顶了。”他认为除非市场出现非常疯狂的上涨，否则两年内这一地块很难赚钱。而潘石屹在事后也表示，经他们公司测算，按远洋2.75万/平方米的楼面地价算，销价需要达到4.5万元/平方米，才可以有10%的利润。而如今望京房价在2.5万~3万/平方米左右。

　　这样一算，似乎远洋此次拿下的项目很难有获利的空间。但有了解国企内部情况的知情人士告诉记者，只要远洋能将项目卖到3.5万/平方米就已经能够盈利。“央企的资金成本平均会比普通民营企业低20%~25%，另一方面央企比民企在‘关系’成本上更有优势。”他表示。

　　此外，“即使央企在某一项目中出现亏损也会继续抢占市场，”上述知情人士表示，因为央企现在把房地产的蛋糕做大，以后与国资委商谈房地产剥离时，才会有更多的话语权。民生银行的研究报告也表示，央企多为垄断性行业，可以用垄断行业的暴利弥补房地产行业短期的微利甚至亏损，以快速扩大在房地产行业的份额。

　　可以预见，在宏观经济环境未起变化的背景下，“地王”央企造的标签还会继续发挥魔力。

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