记者 李岚

　　一些商业银行将房地产行业、地方政府融资平台、产能过剩行业作为今年加强监控检查的重点

　　尽管高杠杆运作始终是房地产开发企业的惯例，但银行信贷的大举进入显然为2009年房地产投资规模的迅速扩大加足了马力。实际上，房地产业繁华的背后，风险隐患也正在这种超预期的上涨中积累放大。

　　正值当下针对房地产问题热议不断之时，记者亦从各大国有商业银行了解到，2010年对于土地储备、房地产开发贷款、个人住房抵押贷款，银行仍会给予支持，但也更加谨慎，强调贷款的审慎性、针对性和灵活性。

　　楼市在伴随房地产政策的调整而出现一些变化之后，今年的“两会”被很多业内人士认为很可能成为楼市走向的关键，或者房价涨与跌的分水岭。

　　显然，价格的调整将成为2010年房地产业发展的关键。业内专家分析，由于住宅销售额呈趋势性萎缩，普遍的房价下跌或将出现在2010年下半年。其中，二手房市场将先于新房市场回落。

　　实际上，2009年的高房价导致的住宅成交量大幅下降，已经为房地产市场的调整敲响了警钟。根据中国指数研究院统计的数据，2010年1月，全国住宅成交量平均环比下降46.4%，其中北京、上海下降45%左右，价格上升3%至9%，杭州、南京住宅成交量下降75%，价格下降均超过10%，苏州、成都成交量下降幅度也超过70%。

　　与此同时，去年年末，居民被迫提高了首付款比例，这无疑相当于信贷环境趋紧。由于房地产开发商对银行信贷和预售款的依赖程度很高，因此，银行信贷紧缩和住宅销售量下降，对房地产商现金流将产生重大影响。

　　而由于2009年投机性买房者成本远低于目前市值，且租金难以覆盖持有住宅的按揭还款成本，这将给住宅投资者构成现金流压力，因此，一旦市场转向，房价升值预期无法弥补持有成本，二手房市场将先于新房市场陷入回落的境地，且房价下跌幅度可能较大。

　　不过，考虑到目前房地产开发商资金仍较为宽松，业内专家判断，资金面恶化导致的房地产投资和土地购置下滑在2010年下半年才会出现。而且目前，地方政府普遍制订了加大土地供应的计划，如果土地需求下滑，则土地市场将由供不应求转为供过于求，土地价格面临下跌。

　　为了促进普通商品住房消费和供给，温总理在政府工作报告中要求加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。记者在采访中了解到，目前各商业银行均在加强风险管理的前提下做出了积极响应。

　　作为2010年信贷工作的重点，工行提出重点支持居民合理消费需求，开发适合居民家庭特点的消费信贷产品，着力支持居民首套自住型住房消费；建行则将“巩固一手房市场，拓展二手房市场，加快建立二手房贷款电子交易平台。”作为未来一年的发展目标。

　　据交行金融研究中心预计，2010年，以房地产按揭贷款为主体的个人中长期贷款将有20%的增长，超过1万亿元。

　　不过，值得注意的是，2010年，作为重要抵押品的土地与住宅的价格一旦显著下跌，将进一步引发商业银行主动的信用紧缩。而今年，房价走势仍然是左右房贷投放的关键因素之一。

　　而此前，由于目前普遍公认的原因，商业银行在去年发展房贷业务上的激进态势已明显变得谨慎。尤其在最近沪上银行进行的一次按揭贷款压力测试后，不容乐观的结果引起了监管层的警觉，严厉要求银行业金融机构高度重视并采取切实措施严控房地产信贷风险。

　　这一号召，得到商业银行的广泛响应。日前，正在参加“两会”的全国政协委员、工行行长杨凯生就表示，工行的二套房贷首付比例已经提高至四成以上，而对于是否提高首套房贷首付比例的问题也正在研究之中。

　　记者从几家国有商业银行了解到，房地产行业与地方政府融资平台、产能过剩行业一起，被列入2010年加强监控和检查的三大重点。强调加强潜在风险防控，确保信贷资产质量稳定，普遍成为发展房贷业务的主旋律。

　　根据工行2010年信贷工作部署，该行将严格执行房地产开发企业准入名单制管理和贷款发放条件，严禁对项目资本金不足、“四证”不齐的房地产企业或项目发放贷款，对存在“囤地”、“捂盘”行为的房地产企业不再发放新增贷款并收回已发放贷款。

　　对于房地产行业，中国银行也一直持谨慎态度。今年伊始，中行率先取消二套房7折利率优惠政策。“以行业信贷组合管理为重点，加强主动风险管理；以贷后管理为核心，切实解决‘重贷轻管’问题；以并表管理为切入点，稳步推进风险管理架构整合；以实施新资本协议为契机，完善风险管理技术和流程”——其防控信贷风险的攻略一目了然。

　　而以房地产“起家”的建行则明确表示，既要坚持把住房金融业务作为战略性业务，又要警惕房地产市场出现较大波动的风险。未来一年，将重点支持首套住房消费，提高多套住房贷款首付比例和贷款利率，抑制投机性购房。进一步推行差别化定价，综合考虑首付比例、客户信用、贷后表现等多种要素进行定价。