中证证券研究中心 张泰欣

　　　上周京沪深穗一线城市商品房成交量继续回升，环比上涨15%，达到84.42万平方米，而其他可比的重点城市成交面积也继续回升，我们认为，目前地产投资及新开工面积增速继续高涨将在一定程度上消化前期紧缩调控的预期，3月份的整体销售将更快地向1月均值回归，对于未来的房价走势和销售增速，我们仍保持乐观态度。

　　　一线城市增速超越二线

　　　从可比的13个重点城市成交面积看，上周共计成交面积151.4万平方米，比上周略有回落，但仍处在上升的通道中，而之前增速一直落后的一线城市在上周继续保持增势，环比增加15%，从库存去化速度看，广州、深圳、上海去化速度环比有所加速，而北京库存去化仍在放缓，总体而言，一线大城市的库存水平在低位徘徊，销售量的提升是目前加速库存消化的主要因素，这也表明在经历了大幅度的成交低迷后，市场的信心正在恢复，我们认为，3月份重点城市的周成交水平能够突破平均200万平方米，进而达到或超过1月份的周成交量，未来商品房的销售增速有望超过30%。

　　　从目前公布的2月份房地产经营情况来看，新开工面积是一个非常重要的指标。今年1—2月份，新开工面积达到1.49亿平方米，超过以往5年的同期水平，同比增速达到37.5%，连续8个月保持正增长水平，虽然地产受调控影响，在销售、价格方面出现了一定的回落，但新开工面积继续保持增长显示了开发商对未来市场信心仍然相对乐观，今年一季度的新开工面积有一部分将在年底会转为可售面积，供给的加大也会在一定程度上平抑市场的非理性上涨。

　　　不过未来新开工面积是否能长久持续增长还要看经济环境的变化。如果目前负利率的情况有所延续，新开工面积可能会持续萎缩。从1990年以来出现的三次负利率与新开工面积的变化看，负利率与新开工面积走势基本呈同步变化。负利率的持续扩大将导致新开工面积的大幅放缓，未来可售面积的缩小也导致了现期房价的走高。从以上分析看，我们认为，今年如果负利率或低利率的情况一直持续，则未来房价继续攀升的概率可能很大。

　　　销售增速向平稳回归

　　　从房地产资金情况看，1-2月国内贷款、自筹资金环比和同比仍保持较快增长，这说明地产企业的资金来源没有预想的那么紧张。对于地产市场的走势，实际利率对于价格和销量的影响更显著相关。我们从07年2月-08年10月负利率周期与住房销售价格指数看，二者呈明显的负相关，负利率的出现还会催生房价的走高，这更多的与CPI的加速上行有关，物价的上涨使更多的人选择不动产作为资产保值的手段，同时，这段期间人民币的升值也吸引了大量的海外资金炒作，致使楼价走高。

　　　从销售增速看，持续的负利率将拉低销售增速的涨幅，我们认为这与负利率引发的高房价有着直接联系，不断攀升的房价削弱了居民的购买能力，因而增速在不断回落。从1-2月商品房的销售增速看，同比为38.2%，而去年同期为42.1%，1-2月环比下降61.3%，去年40%以上的月销售增速在当前经济环境下恐难持续，预计未来销售增速将向30%左右的中值增速回归。