本报记者 陈小瑛 深圳报道

　　楼市交投活跃的2009年，让金地尝到了有史以来最快的利润增长。3月10日，金地年报出炉后，针对未来的发展以及2010年对于房地产市场的预判，《华夏时报》记者对金地集团董事长凌克进行了专访。

　　2009年毛利率仍较高

　　《华夏时报》：金地把融资和投资作为首要任务，未来要取得高速增长，资金是不是比较紧缺？计划2010年融资和投资各多少？

　　凌克：金地=金融+地产，我们认为融资和投资是最重要的工作，金地目前把资产负债率保持在70%以下，较为稳健。房地产是资金密集型产业，没有钱别想做大，金地一直在探索更多融资渠道，除了之前的信托和美元基金外，还计划发起成立由金地募集和管理的人民币基金，预计三年规模达到80亿-100亿元。按照目前的现金流，金地计划今年投资100亿元，如果还进行公开融资的话，最多投资150亿，其中股权融资约占20%，战略合作占20%。

　　《华夏时报》：金地2009年获得523万平米土地，投资额207亿元，均价达到3509元/平米，土地成本过高，在政府加强调控市场风险加大的情况下，利润下降风险是不是也加大了？

　　凌克：别看土地单价高，但我们认为贵的有道理，金地是有意识地在寻找高端土地，提高高档产品的比重，维持较好的毛利率，而且(金地)目前的地价还不到房价的30%，风险不大。2009年我们的土地成本也达到3300元/平米，但是销售均价达到11000元/平米，毛利率还是比较高的。国家现在在大力发展保障性住房，把商品房交给市场来做是对的，但当总的供应量增大时，商品房就要拉开和保障房的定价距离，这也是金地的产品布局。

　　《华夏时报》：很多公司开始将目光转向二、三线城市，金地未来的战略方向是否仍将坚守一线区域？

　　凌克：金地目前的重点仍是三个经济带，我们认为未来城市带的竞争力仍然集中在长三角，2009年上海的销售额有103亿，占总的一半。不过我们也会在二、三线城市寻找有价值的土地，有便宜的地就拿。

　　今年大势比较冷

　　《华夏时报》：金地住宅在行业排名靠前，为什么想走商业地产的路？

　　凌克：公司的盈利模式一般有三个阶段，一是住宅地产发展，二是商业地产发展，三是房地产服务业，我们认为中国现在已经进入了第二阶段，中国的前20家住宅地产公司都很有竞争力，但是商业没有几家，所以金地也想尝试往商业地产发展，这样也能提升我们利润来源的稳定度，预计金地今年拿地比例中，商业地块要占到20%，具体数字要按市场做出调整。

　　《华夏时报》：金地对2009年市场变化跟进较快，有什么经验可以分享？

　　凌克：从2008年6月开始，金地就一直在按周跟踪市场，10月，公司监测到广州的存货去化速度回升，11月，监测到深圳市场有反弹的迹象，珠三角是全国房地产的风向标，半年之后北京市场会变，8-10个月类似沈阳、西安这样的二、三线城市也会变。进入2009年，当时市场还是很低迷，但我们感觉到市场转机来了，我个人的投资就是在2009年1月完成的。在房地产大起大落中，弄得开发商也无所适从。

　　《华夏时报》：政策在不断调控，金地对今年市场是怎么预判的？

　　凌克：通俗的比喻，今年的大势，好比今天的天气，比较冷，但还是有太阳的，比较冷是因为房价已经过高，透支了未来的一些购买力，市场也需要缓冲一下，成交量肯定会有所萎缩；另外信贷会缩紧，融资环境也会比去年恶劣，企业资金比去年相对会紧缺些。而太阳就是中国经济在回暖，过了冬天，房地产又会迎来春天，我们认为至少在10年内，城市化进程没结束前，中国的房价都是向上的。

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