刘伟勋 张晓晖 周亚玲

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　　2010-03-15

　　刘伟勋 张晓晖 周亚玲

　　高房价以及可能对高房价产生平抑作用的物业税和土地招拍挂制度改革，成为“两会”期间政协委员和人大代表们热议的话题。近日，政协常委、万达集团董事长王健林接受本报专访，对高房价问题，表达了他作为专业人士的研判。

　　经济观察报：你怎么看待目前中国的房价？

　　王健林：说实话，中国的房价高是一个不争的事实，尤其是2009年出现了非理性的增长，这是一个非常明显的事实。房价高，有多方面的原因，绝不是一个简单的事情。否则的话，从2004年就开始调控房价，到现在7年过去了，房价不但没有调控住，而且还呈现出加快增长的态势。所以一定要思考怎么样才能控制住房价。现在有很多建议，有的人提出征收物业税。

　　经济观察报：你觉得物业税可以平抑房价吗？

　　王健林：不现实，不现实，有的学者提出来，好像一实行物业税高房价就会立刻下来，完全理想化，甚至比理想还差，完全是空想。

　　物业税的实施是一个复杂的过程，绝不是一实行物业税房价会立即降下来，这个不现实。假设土地出让金在北京的房价中占20%，平均房价两万块，如果（征税）4000块，你说一实行物业税，房价马上就降4000？价格需要看市场的行为，市场如果是买的多，它还是按照原来的房价卖。如果没人买房，就是不征税，房价也会逐渐降下来。

　　首先，要治理高地价问题，就要改变土地获取方式。很多人尤其是官方不承认房价高和地价高的关系，其实房价和地价绝对有因果关系。我举一个例子，实行招拍挂制度以前的15年，中国的房价平均年增长率为5.1%，低于我们的收入增长和GDP增长。那个时候是有腐败在里面的，获取土地的渠道容易，有资源、有关系就能够批到地。所以这个结果，虽然有腐败在里面，房价还是比较低的。从2004年开始实行土地招拍挂，一个渠道供给，而且还是谁出价高，谁拿得到。从2004年到2010年的6年间，平均房价每年上涨10%多，这6年是前十多年的3倍左右。遏制腐败的效果是达到了，规范市场的目的也达到了，但是产生了副作用，就是土地价格一再推高，结果造成一方面房价提高，另一方面，地方财政过度依赖土地，很多地方政府官员，不太去想治理之道，怎么发展产业，卖地就行了。

　　2009年北京卖地收入占到财政收入的40%，北京作为一个文化、政治中心尚且如此，何况其他地区呢。要转变经济发展方式，首先要治理现在土地获取方式，我倾向于更多地采用招标的方式。招标里面肯定有人为操纵因素，会滋生一定的腐败，但任何事物都有两重性，两害相权取其轻，房价高是件很痛苦的事情，要解决民生问题，宁可里面有一点人为操纵。但是毕竟招标是一个专家组在评议，不是一个人在批条，所以，可以在招标方式上再研究研究。

　　土地获取的方式不改革，所有的一切都是白扯，所有的建议都没有任何价值。现在这种方式，北京楼面地价已经达到了三万五，如果不改，明年就是四万五，后年就是五万五，这样下去，房价能下得来吗？

　　地价是风向标，具有指导性，本来旁边房子卖一万，你楼面地价一拉一万五，周围的一手二手都是看地价，马上会做出反应。所以我认为要改变土地获取方式，降低土地价格在房价中的比重。

　　第二，加大政府保障性住房建设。我不主张多建经济适用房，应该更多地建廉租房和货币补偿，因为经济适用房在目前中国这种官僚体制和腐败不能完全遏制的情况下，很难说适用。比如说，北京网上有炒号的，一个号能卖到10万到15万元。

　　资源分配在某些人手上的时候，你要完全把它制止住是很难的，而且，即使经济适用房比如北京的6000块，买一套80平方米，得用50万来买，你很难说买房的人很穷了。所以在政府住房保障方面，首先要重新探讨保障房的方式，尽量少建经济适用房，多建廉租房。或者廉租房可以一部分租一部分售。售给你，如果要卖，必须回卖给政府，相当于新加坡和香港的公屋。其次要加大货币补偿方式，少搞实物补偿。货币补偿谁都可以，标准可以根据市场调整，实行起来也简单易行。在政府保障这一块，要往“人头”上想办法，不要在“砖头”上想办法。所以说，货币补偿可以加大保障量，并且现金补偿来得快。

　　第三，减少税收。现在一说控制房价，就说要加税、加息等等，这是一种非常愚蠢的想法，因为在市场环境下，所有增加的成本都要转嫁到消费者身上。我不主张增加而是主张减少税收。

　　最后，增加供应量。价格按经济学的观点来看最终是由供求决定的。在目前情况下，要使房价降下来就要加大供应。加大供应也不是临时性的，目前，消费失去理性了，很多人觉得这一年房价会一直涨下去，再加上保障又不到位等多种原因，觉得应该尽快去买，于是货币需求被过度地激发出来。

　　至于我这四条建议好不好使，还要看看。

　　经济观察报：现在这种情况下，你觉得房价未来会怎样？

　　王健林：政协5300多件提案，50%是关于房价和房地产。其实我觉得这个问题，反映整个政协委员参政议政的水平不高，这说明应该多关注一些东西，但也说明房地产是热点。

　　我已经说过，现行的土地出让制度不改革，现在地方政府对土地财政的依赖程度这么大，这两点不做彻底改革，我觉得，长期看，看不到房价下降或放缓上涨的理由，或者说是缓步上涨就达到目的了。要想真正降下来，绝不是想象中的缓慢降下来。假如是真降下来了，可能是一个陡降，比方说突然一个危机来了，那可能就是一个崩溃的局面。

　　经济观察报：那今年呢？

　　王健林：2010年会好一点，2009年过度消费，把一些需求提前释放出来，加上今年的银根相对于去年有所收缩，又加上一些调控政策出台，今年问题不大，是个平稳的过程，但是调控就像拍皮球。如果不是从根源来解决问题，通过行政手段来调控，就会像一个拍皮球的过程，压得过多，将来报复性上涨的可能性更大。

　　（本报实习记者闫起磊对本文亦有贡献）

　　来源：经济观察网

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