房贷“外紧内松”，楼价上涨压力仍很大

　　信息时报记者 罗莎琳

　　日前记者了解到，目前广州房贷的环境仍然比较宽松，主要表现在相当部分银行对于首套房仍然执行两成的标准，并没有跟风之前的中国银行。此外，二套房贷利用公积金贷款，也是维持首付最低两成的政策，并没有跟风北京做出调整。有专家认为，决定楼市走向的重要因素房贷“外紧内松”将给未来楼价上涨留下空间。

　　调查　 广州房贷未仍然宽松

　　日前，有调查报道，广州13家银行中超过半数的银行仍执行首套房首付二成的政策，这其中包括国有的工行、建行、农行以及一些股份制商业银行如深发展、浦发行、广州银行和光大银行等。在房贷利率优惠方面，工行、建行、农行及广州银行等银行仍在执行房贷利率七折的优惠。

　　据悉，北京住房公积金管理中心3月1日宣布提高二套房公积金贷款首付比例至不低于四成，日前又发布细则，对二套房进行了严格限定。一时间二套房贷收紧的风声迅速刮向公积金。不过，广州住房公积金管理中心表示暂未有跟进计划，首付成数和利率仍执行原来的标准，市民用公积金贷款买二套房仍有最低两成首付。

　　业内人士认为,这说明目前中央对于银行贷款政策并未实质性的收紧，或者采取“一刀切”方式，而体现中央在银行贷款政策上的“有保有压”，也表示地方政府上的“执行不到位”。

　　原因　业绩压力致“外紧内松”

　　满堂红研究部经理周峰认为，银行的信贷决定市场成交量的走势,之前1月和2月由于信贷的收紧及春节的传统淡季,导致成交惨淡,而今年的年度信贷预算是按照季度划分,第一季度剩余的信贷量基本会在3月份用完,故3月份银行的态度可能会比之前1月和2月要稍微积极一些,且对于优质客户采取相对宽松的贷款条件,故在某种程度上看,广州有别于北京.

　　著名房地产营销策划专家谢逸枫也分析，银行贷款按月放贷可能影响到银行业务，又或者是因为银行资本金上调到11%；另外银行贷款监督管理方面存在缺陷，使得收紧银行贷款提高首套二套的首付和利率的政策规定成为一句口号，地方政府和银行等金融机构采取“自调或者不调或微调”的态度，导致银行贷款出现“外紧内松”的现象。

　　影响　楼价或将继续上涨

　　　地产人士认为，银行贷款政策“外紧内松”，对楼市无疑是一大利好，减少了楼价下跌的可能性；有可能导致广州房价继续上涨和投资投机炒房的人出手；甚至让开发商以“市场需求旺盛和供小于求及政策利好”为由，继续捂房销售和哄抬房价上涨，制造市场混乱。

　　住房和城乡建设部部长姜伟新3月8日在十一届全国人大三次会议记者会上说，未来20年是中国城镇化、工业化的快速发展时期，住房需求较大，而土地供应有限，房价上涨压力仍然很大。谢逸枫认为，如果两会后中央再无新政策出来，地方政府基本上不会再出新的政策调控楼市．在经济刺激政策今年不退出和部分楼市政策优惠及供应相对紧张，另外是开发商资金链宽松和融资比较容易的情况下，房价在3月之后，继续上涨的可能性非常的大。

　　近日合富置业发布价格指数显示，2月二手房价微跌0.5%，业界普遍预测

　　广州二手楼市进入高位盘整期

　　据合富置业近日发布二手住宅价格指数显示，广州2月份二手住宅价格指数为1248点，环比1月份微跌0.5%，同比去年2月份上涨28%。业界人士认为，去年3月份以来，广州二手楼市就进入“高涨期”，但由于受政策调控及一手楼市的影响，目前广州二手楼市已经进入高位盘整阶段，并有可能会持续4个月以上。

　　2月二手楼价微跌0.5%

　　　数据显示，2月合富标准二手住宅价格指数（广州）（以下简称合富标准指数）为1248点，环比2010年1月份微跌0.5%，同比2009年2月份上涨28%。

　　　合富置业首席分析师龙斌介绍，2月份是传统的交易淡季，买卖双方的交投热情不高，买家看楼、卖家放盘积极性都不高，盘源、客源明显减少影响到成交和楼价走势。政策在春节前后被广泛聚焦，政策带来的观望效应在部分投资者及购买力稍弱的首次置业者有所显现，这两类买家入市谨慎。从近几个月的广州二手楼价走势看，自2009年第四季度以来，广州二手楼价涨势逐渐趋缓，本月广州二手楼价振荡幅度较之前收窄不少。

　　但记者走访市场发现，2月部分板块下跌有季节特殊性，活跃的买家多寻找市场上的低价“笋盘”，成交卖家多急于出货，而新放盘价格绝大多数依然居高，形成了成交价略降、放盘价高企的独特现象。另外，2月份各个区域指数的波动幅度均不大，有两个区域二手价格上升，荔湾、海珠楼价分别微涨0.5%、0.1%，其余区域略微走低，但幅度都很小，下降幅度最大的花都区跌幅稍大，录得为-2.2%。目前区域楼价涨幅逐渐收窄，并轻微震荡。

　　盘整或将持续4个月

　　龙斌表示，从近两年广州二手楼价走势看，2008年下半年是广州二手楼价的低迷期，市场不断阴跌，成交减少。从2009年3月开始，广州二手楼价市进入高涨期，量增价涨，幅度均很大，一直持续到年底。进入2010年，随着楼市调控政策不断出台，一手房成交量持续下滑，广州二手楼市开始进入盘整阶段。

　　合富置业副总经理潘宇豪这样分析原因：一方面，目前核心区域的物业需求比较集中，买家购买力强，且投资理财需求多选择老城区质素比较好的物业持有，故目前政策等因素对核心区域楼价影响较小；另一方面目前一手楼价在老城区高企，一定程度对二手楼价产生正面影响。

　　据了解，2月份各个板块的指数变化幅度总体不大，绝大多数板块价格稳定，部分板块由于1月周边有新盘或新货推出，且成交价格较高，周边次新二手楼盘成交价受此拉动，板块成交价有所上升，例如工业大道板块、同和板块、天河公园板块、中山八等。

　　龙斌介绍，广州少部分板块成交价格出现小幅下跌，主要原因：一是个别板块的买家转而选择其它价格稍低区域物业，而成交多为明显低于市场价的少数盘源，拉低地段价格，如体育中心、天河北、滨江东板块等中心区域板块。二是外围板块成交价略有下调，如新华镇、番禺市桥、新广从等板块。 信息时报记者　徐凤

　　侧稿引题）银监会禁止信托资金发放土地储备贷款

　　标题）开发商拿地速度或放缓

　　近日，银监会再次下发《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》(以下简称《通知》)指出，信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。银监会主席刘明康在2010年非银行金融机构监管工作会议内容时强调：重点关注银信合作、信政合作、房地产等热点业务，防止非银机构成为商业银行规避政策的通道。有业内人士表示，信贷收紧剑指地产商违规融资的现象，切断了某些开发商融资的“灰色路径”，或将减慢其拿地速度。

　　据了解，《通知》不仅禁止信托资金发放土地储备贷款，还严格要求信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。据悉，今年3月前，国内有30多家中小型上市地产商公告此类融资计划，而有分析认为，大量的资金通过信托渠道进入房地产领域，导致开发商融资过度频繁,恐引起金融风险；现在开发商想要延续2009年大规模拿地的态势极大程度上需要靠自有资金来解决。

　　房地产营销策划专家谢逸枫分析，信贷收紧剑指地产商违规融资的现象，旨在防止开发商借“信托”融资-圈地-炒地-空置的现象,能遏制房价上涨及地王频现。一位开发商负责人告诉记者，“信托的重新控制对房地产的影响比很多政策都大，现在很难以信托的形式做项目的基本资金，以前是有灰色途径的。”

　　白云尚城总经理杨仲林向记者分析，一般会采取信托方式融资的开发商有两类：一是流动资金不足却到处扩张的，一是自有资金不足，却无法从银行按正规程序贷款的。业内资深专家韩世同则认为，该通知的出台主要针对政府行为，目前有不少地方政府都会大量进行土地储备会非常强，一般都是商业银行来对接，但银行总数受到控制，就会让一些信托钻了空子。　　　　信息时报记者 张金娜

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