康怡

　　3月4日，大连万达董事长王健林在今年两会政协分组讨论上向央企地王再次“开炮”，他表示，房价高，非常重要的原因就是地价高推动的，只要地王一出现，就会对周边的二手房、新房预期产生重大改变。就在几天前，全国政协委员张泓铭也提交了一份名为 “关于中央企业退出房地产市场的建议”的提案，再次将央企推到了舆论的风口浪尖。

　　2009年中国的房地产市场与央企一起缔造了“地王之年”，进入2010年，不少市场人士认为，去年的光景将在今年止步，而且房地产市场的格局并不会因为央企的疯狂进入而被改写，更多的央企或将只是成为这个行业里的一个过客。

　　利润，利润

　　在去年一年的土地交易中，央企已经近乎成了地王的代名词。有数据称，在2009年各地产生的90多个地王中，央企占了60个左右。

　　在目前国资委管辖的128家央企中，除了保利、远洋、华润等16家以地产为主业的央企在名正言顺的拿地外，更有多达80多家来自钢铁、冶金、医药、农业、粮油、化工等行业，都在2009年以不同的方式加入到拿地大军的行列，并越演越烈。

　　进入2010年，央企拿地势头依然不减，春节刚过上海又出现了全国单价地王。占地3.56万平方米的上海“苏河湾”地块，由央企华侨城集团旗下深圳华侨城控股股份有限公司以70.2亿元竞得，该地块楼面单价达52783元/平方米，刷新了之前上海黄浦区163地块51821元/平方米的单价纪录，一举成为国内最昂贵的地王。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强表示，除了宽松的信贷环境成为央企拿地的后盾外，与去年不少央企主业利润表现不佳也有很大的关系。“进入房地产，企业不想获得利润都十分困难。”一位央企老总曾经如此描述去年房地产市场的火爆。

　　财政部公布的国有企业利润表现中也显示，去年年中当其他行业利润表现还在谷底运行时，施工房地产行业就早已走出低谷，并有了上好的表现。

　　2008年上半年，房地产业中的央企代表——保利集团在房地产业中还是一个销售额仅52.55亿元的二梯队企业，与万科170多亿的销售额相比，仅为后者三分之一强。到2009年上半年，数据显示，保利地产仅商品住宅销售金额就达到195.49亿元，彼时，万科的销售额为260亿元左右。

　　或许就是这种示范效应，让更多的央企开始涉足房地产业。诸如主业中没有地产项目的中国电子集团，其旗下的成都中泽置业去年6月以19.6亿元拿下北京朝阳区奥运村乡地块，楼面地价达15217元/平方米；随后的9月，中石化又以高过起拍价86%的8600万元摘得济南槐荫区东航三角地，当地媒体称“济西地王”诞生。

　　情形似乎回到了六年前，当时169家央企中有80%的企业都涉足房地产。“当时国资委做整合，就是在和美国的GE学，要做主业，而央企地产的面又铺的太广，几乎家家有地产，所以就要剥离。”薛迥文说。

　　2004年6月，国资委发出了《关于中央企业房地产业重组有关事项的通报》，决定由中国建筑工程总公司(旗下有中海地产)、招商局集团有限公司(旗下有招商地产)、中房集团、中国保利(集团)公司、华侨城集团公司等5家企业整合中央企业的房地产资源。这个在当时看来理想的布局却并非如国资委期望般顺利，除了中房集团无偿受让华能14.2亿元的房地产资产之外，其余四家企业并没有表现太多积极态度。

　　个中原因，有人认为是因为央企下面的房地产资产良莠不齐，优质资产不愿意出手，不良资产对方又不愿意接受，而国资委又主张没有强制效力的自愿协商政策，以至于最后都是无果而终。

　　僵局一直持续到2008年奥运之后，国资委再次表态：“我们核准房地产业作为主业的，总数不超过15家，相当一部分企业的房地产业务只是作为一个过渡。”在当时的新闻发布会上，李荣融做出上述表述。重组，依然是此次表态的核心词汇。

　　新思路？

　　不过，一场金融危机使一切都开始逆转。在2008年还在低谷的房地产行业开始成了金融危机中真正的 “支柱”，而此时在寒冬中有厚厚棉衣“护身”的央企开始频频出现在2009年的土地市场上，并都以地王相称。

　　此时，尽管间或也有诸如通过业绩考核来调控央企房地产非主业的消息传来，不过市场认为这些对于央企来说只能说是“不痛不痒”的。

　　同时，也有接近决策层的人士指出，国资委态度的温柔更多的是因为高层对房地产行业调控思路的转变，希望未来能有更多的国有经济注入到房地产行业，这样政策的调控才能更加有效。

　　对于上述说法，市场人士认为这种说法可能更像政府的一种说辞。因为通过房地产行业中的国有成分来实现调控之力显然不现实。

　　“房地产行业是一个相对分散的行业，就像现在龙头企业万科在整个行业中占的比例也只有4%左右，即使所有的央企地产加起来，比例也不会太高，以通过控制他们来实现调控的目的显然不现实。因为这个行业太分散了。”正略钧策管理咨询合伙人薛迥文表示。

　　陈国强也认为通过提高行业里国企比例来实现调控的目的更像是一种一厢情愿、理想化的预期。“因为央企本身也是企业，央企不赚钱也是不可能的，它也需要利润。即使拿到了比较低的地价，项目的定价也肯定是随行就市，不可能因为国企，定价就会比民营企业的项目低。”他表示。

　　“央企去年疯狂地进入房地产行业是否有托市的成分，现在也值得考虑。”薛提出。

　　走多远？

　　2009年央企疯狂拿地举动使得国进民退的硝烟也开始弥漫在房地产市场。2010年这场硝烟是否还将延续？

　　诸多市场人士都愿意将2009年看成一个特例，4万亿的财政支出计划和超过10万亿的天量信贷造就了房地产市场上一个又一个央企地王，2010年这种疯狂将不会得到持续。

　　外部信贷环境的变化是原因之一，更多的原因还是来自企业本身。

　　陈国强表示，企业进入这个领域，首先需要面对的就是市场竞争的问题，进入土地市场仅仅是第一步。“拿到地以后，企业的专业开发能力怎么样，对这个行业周期的把握怎么样，对风险的把握控制能力怎么样，这些都需要接受市场的检验。”

　　对于中海、保利、华润等这些已经有了多年的积累，而且已经有了很大的市场地位的央企未来，陈国强表示不必担心。他更担心的是诸多此前涉猎地产不深或者根本就没有经验的央企，“能不能做好，也要看它的具体表现了。”他说。

　　面对这批新进入的央企，民营地产商们对未来央企的扩张趋势并未有太大的担忧。“央企拿地的优势是因为资金雄厚，但是我认为不会是一个常态。”北京金科兴源置业有限公司总经理谢滨阳表示。

　　此外，他还指出，“房地产是一个成本控制比较难的事情，从工程建设到采购再到销售，都涉及到成本的控制，包括附加值的挖掘、效益的提升等等，民营企业在这点上应该更有优势。”

　　薛迥文更愿意从央企此次大举进入地产行业的目的来看，除了几大主业是地产的央企将继续在这个行业精耕细作外，更多的央企其实是抱着抄底、投资的心态来做的。“在当初调控之初，国资委就不应当将房地产定位成一个产业，它更像是一个投资项目。”薛迥文说。

　　“如果央企手里有资金，主业暂时看不到投资的前景，总不可能再将从银行贷出来的钱存进银行，资金总要找到一个去处，这个时候选择投到房地产也无可厚非。”他表示。

　　对于未来这批央企能走多远，薛迥文认为大概留下的只有20%的比例。

　　中国指数研究院最新调查的数据也显示出，今年2月份成交的总价排名前十的地块中有8宗是被民营企业所拍得，而就在上一个月，这一数字仅为2宗。

　　不过，陈国强说，如果今年央企实体经济的利润没有得到很好的复苏，央企也有可能在房地产市场上待得更久些。

　　来源：经济观察网

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