黄树辉

　　一辆辆泥头车呼啸而过，飞扬的沙土一次次荡漾在三亚海棠湾。不远处的东环铁路、东线高速以及支线公路正在紧急施工。在这片面积相当于整个三亚城区的海滩上，按照当地政府的规划，这里不久将崛起媲美亚龙湾的国际一流旅游度假区。

　　但与亚龙湾的开发模式完全不同，海棠湾成为三亚探索政府主导土地成片一级开发的试点。三亚市委书记江泽林在2月26日海南各市县委书记座谈会上结合海棠湾模式指出，三亚今后原则上不再允许企业参与土地一级开发。

　　政府主导土地一级开发试点

　　海棠湾的整体规划用地面积98.7平方公里，面积是亚龙湾国家旅游区的5倍，其中城市建设用地51.61平方公里，总体定位是“国家海岸”，将被建成国际性的休闲度假区。2006年，海南即将开发海棠湾的消息一经披露，立即引起国内外众多企业的极大关注。

　　上海家化集团和李嘉诚旗下公司对海棠湾开发权的争夺，更是让海棠湾名声大噪。当时，以上海家化集团为首的上海企业联合体希望能参与该区域的土地一级开发整理。随后李嘉诚旗下的和记黄埔、保利集团等都表露出类似意图。

　　海棠湾工作委员会副书记赵雷武向《第一财经日报》表示，让企业参与土地一级开发模式当时在海南多个地方都在采用，海棠湾启动初期也考虑沿用企业开发模式。“但最终还是没有选择企业开发模式，因为看到了这种模式的问题所在，把土地交到企业手上，它爱开发就开发，不爱开发就借口拖延，很可能会出现土地闲置的情况。”

　　三亚市国土资源局前局长文和在接受媒体采访时曾表示，这种选择最根本目的是加快海棠湾开发，但却客观上延缓了开发。上述欲参与土地一级开发的企业两年多却迟迟没有启动实质性的开发建设。

　　而按照三亚市给海棠湾的政策设定，除市政府自用地外，包括按政府可采取协议出让方式在内的其他所有土地都按招拍挂程序供给。对于政府支持的重点项目，在扣除土地成本费用后，给予一定比例的政府投资支持。

　　在海棠湾，除该市行政事业单位自用地之外，教育、医疗等公益设施用地，由非该市行政事业单位或由企业投资实施的；水电、电信、燃气等市政基础设施用地，由企业投资实施的；大型会展等公共服务设施，由企业实施投资的，都将试行由划拨及协议出让供给国有土地，改为招拍挂方式出让。海棠湾划拨及协议出让供给改招拍挂出让用地，将按不低于土地成本费用的原则，确定土地出让的底价。

　　土地出让助力地方财政

　　和亚龙湾等高档旅游度假区开发模式相比，海棠湾最大的特别之处在于土地的一级开发由政府独立完成，然后政府以项目带土地招商，而不是政府和企业合作进行一级土地开发并分享土地出让收益。

　　政府直接进行土地一级开发，带来的政府利益最大化可谓显而易见。其间，海棠湾曾数次放地，每次均引起国内外开发商的热捧，地价更是节节攀升。

　　此前的2007年，公开招标出让海棠湾首期7宗土地共2130亩，获得土地出让金21亿元，创下海南省一次性出让土地收益的最高纪录。当时，每块土地出让底价为每亩97万元，中标价格从97万元至100万元不等。

　　同年底，海棠湾再拍卖出让一个酒店用地，香港嘉里控股有限公司以每亩232万元的价格夺标，土地总收益达到6.23亿元。2008年1月，再次出让四块地的使用权，总面积1044亩多，出让起始价为每亩232万元。而到了2009年，海棠湾第三期最高供地价格达到每亩460万元，比去年海南省有偿供地均价高出约400万元。

　　藤桥镇东溪村村民吴运昌做摩托车拉客生意，他说来这里的外地人越来越多。村里的集体土地被征用了不少，政府对每亩地的补偿款约9万多元。一些村民用这些补偿款盖起的两层小楼格外显眼。

　　赵雷武说，在企业开发模式下，利益的天平更多是倾向于开发商，当地政府和老百姓很难从土地一级开发过程中得到大的利益分成。“而政府开发则可以把土地和旅游资源掌握在自己手上，规划和整体拆迁、建设、管理方面政府的发言权更大，基础设施的投入和建设质量、速度也更有保障。”

　　“现在政府资金投入方面不存在问题，开发资金就是从土地出让资金中获得，非常充足，而我们的底气更来自于这边土地巨大的升值空间。土地增值速度很快，特别是基础设施的日趋完善，都是推动这边土地价值上涨的重要支撑。”赵雷武说。