田新杰

　　 2009年楼市盛市，但不少老牌上市房企交出的成绩单却业绩大跌，意料之外，情理之中。

　　 上海新梅（600732.SH）成为两市首只发布2009年业绩的上市房企，意外的是，“经公司财务部门初步测算，预计2009年度归属于上市公司股东的净利润与去年同期相比将减少50%—100%”；另一家率先发布年报的上海老牌国资房企上实发展(600748.SH)同样出现“2009年公司实现净利润同比减少32.70%”。

　　 “去年房企的业绩，主流肯定是大幅增长的。但具体公司而言，由于公司资金、土地状况、战略选择以及发展模式的差异，盛市之中的黯然者，也必然存在。”中房指数研究院副院长陈晟指出。

　　 上海新梅控股股东上海兴盛集团一位高层则向本报记者表示，在楼市盛况的另一面，是不断上升的土地等开发成本，加上土地监管不断严厉，上市公司的土储也因此难以跟上，影响业绩。

　　 盛市中的黯然者

　　 万科（000002.SZ）刚刚公布的2009年年报如约报喜：实现营业收入４８８．８亿元，归属上市公司股东的净利润５３．３亿元，较２００８年分别增长１９．２％和３２．１％。

　　 但值得注意的是，万科2008年中期的净利润同比增长率为23.6％，前三季度则为18.76％，就增长速度而言，2009年32.1％提升并不明显。“与楼市销量的增长幅度相比，作为地产龙头去年业绩似乎落后于市场。”一位万科股票的长期投资者坦言。

　　 上海新梅报告披露，2009年归属于上市公司股东的净利润为81924858.15元。对于业绩预减，上海新梅董事会认为，2009年度，上海新梅公司可售房源同比大量减少，营业收入同比相应减少，同时公司所开发项目的部分成本在2009年度完成决算，成本增加。

　　 相比上海新梅，上实发展业绩出现较大幅度下跌，则出乎更多人的意料。在不少投资者看来，完成资产注入和重组后的上实发展，应该逐渐进入业绩快速稳定增长期，而不是在盛市下出现业绩大跌。

　　 上实发展最新公布的年报显示,2009年公司实现净利润2.44亿元,同比减少32.70%，实现营业收入22.73亿元，同比仅增长13.02%，每股收益0.23元，同比下降32.35%。

　　 上实发展方面把净利润下降的原因归结为“2008年转让子公司股权实现收益较多”，不过记者注意到，2009年，上实发展转让子公司同样获得不小收益。

　　 高地价“挤出效应”

　　 记者注意到，上海新梅已连续多年没有明显的新增土储动作，一直在“吃老本”，对于这种状况，市场对兴盛集团有意将该上市公司卖壳的消息一直不断，不过公司方面均否认。

　　 “目前来说，老板并不考虑卖壳，对兴盛来说，做好这个上市公司依然是最主要的。”这位兴盛集团高层表示，资金实力是相对而言的，去年楼市虽然销售顺畅，但地价快速上涨，令一些公司的购地能力大幅下降，上海新梅已多年没有在上海有新增土储。

　　 类似的资金瓶颈也出现在上实发展身上。银河证券报告指出，上实发展目前的财务压力仍然很大，期末负债率高达79.2%，净负债率高达114%。

　　 上实发展在去年9月宣布，拟定向发行不超过3亿股股票，募集资金42亿元，但到目前为止该方案尚未获得证监会批准。

　　 对于上实发展业绩下滑的原因，长江证券分析师指出,去年的销售项目毛利减少可能是上实发展利润大幅降低的主要原因。该公司去年其收入的一半以上来源于成都、重庆、大理等地的低毛利率项目，对整体利润影响明显。

　　 模式决定论

　　 环境、财务状况等客观因素外，控股者的意志也让“上市公司业绩在盛市大涨”难以成为必然。

　　 陈晟指出，对公司发展模式的选择，成为影响业绩的一个关键因素。

　　 “某种程度上，一个上市房企所选择的发展模式，决定了证监会对该公司融资等申请的态度。”陈晟坦言。

　　 去年开始，证监会进一步加强了与国土资源部等房地产相关部门的联系和协作，针对房企囤地等行为采取针对性措施，以往依靠类似捂地、囤地等模式赢得利润的开发商，必然面临巨大挑战。“保利、万科等企业选择的快进快出模式，目前来看，是被各方面认可并能获得各方面支持的模式。”陈晟指出。

　　 相反，上海新梅、上实发展以及与之类似房企，依然没有作出对传统模式进行根本性改革的举动，甚至依然局限于“时间换空间、换增值”的传统模式，难以跟上市场的步伐，在去年盛市之中业绩逆市下滑，就是最直接的警示。

　　 2009年，沪深两市涉及房地产的定向增发预案多达75份，其中36份直接与地产公司借壳上市有关。统计显示,去年完成房地产资产注入的17家ST股中，仍有10家前三季均亏损，甚至不如注入重组之前。