荆宝洁

　　 2010年2月27日，中国传统节日元宵节的前一天，国务院总理温家宝和网民互动交流。

　　 “我也知道所谓‘蜗居’的滋味！”在回答网民有关楼价的提问时，温家宝说。“因为我从小学到离开家的时候，全家五口人只有9平方米的住房。当然，时代不同了，我们应当按现在的条件来改善群众的住房。”

　　 然而，房价近年暴涨引发了各种矛盾。从2005年开始，国务院每年都要出台宏观调控措施。面对“且调且涨”的房价，民众普遍存在担心。网友“凤海”提出：今年楼市频出重拳，能否拉住这匹脱缰野马？

　　 温家宝认为这位网民担心不无道理，他说，“从供需平衡的角度，从市场来满足群众多样化的角度，从运用法律和经济的手段管理市场的角度，都需要花费一定的精力和一定的时间。但是我有决心，本届政府任期内能把这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位。”

　　 “暴涨”轨迹

　　 国家统计局2月25日公布的《2009年国民经济和社会发展统计公报》显示，去年我国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.5%，其中新建住宅价格上涨1.3%，二手住宅价格上涨2.4%；房屋租赁价格则下降0.6%。

　　 然而民间也存在多种口径的统计。北京市虎杰投资公司首席分析员张寅表示，实际情况比数据严重。“根据一些公开数据推算，平均房价至少上涨了20%。”

　　 顾问机构戴德梁行对北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、成都、武汉、厦门及长沙十大城市房价进行统计，相比2008年，除武汉、厦门同比呈下跌外，其余城市均为上升趋势，一线城市除广州外全年均房价同比上涨均较明显，二线城市除天津外其余涨幅则较缓。相比楼市高峰期2007年，各城市房价上涨幅度更大，尤其是上海，涨幅高达87.4％，大部分城市房价从2009年初低谷迅速反弹，部分幅度更达一倍。

　　 2009年，北京也是房价上涨较快的城市之一。根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队2009年12月15日公布的调查数据显示，2009年11月，北京四环路以内的商品住宅期房平均售价每平方米达到20515元（今年1-2月，北京四环内期房均价只有14226元/平方米）、五环路至六环路商品住宅期房均价每平方米10665元、六环路以外的商品住宅期房均价8213元/平方米。换言之，目前只有在六环外才能买到均价1万元/平方米以下的新房。

　　 调控之手

　　 房价在2008年初已呈现出下降趋势，但受金融危机影响，保“八”目标下，房价一路掉头向上。

　　 温家宝也注意到，一部分城市房价上涨过快，造成群众的不满。他解释说，为此，中央曾两度采取了四条和十一条措施。概括起来是四个方面： 第一，增加保障性用房。2009年到2011年，用三年的时间把保障性用房建成750万套，现在看来，能够超额完成这个任务。与此同时，加快建设廉租房和普通租赁房。第二，鼓励和支持人们购买自住房和改善性用房。重点放在低价位和小套型。第三，要抑制投机性和投资性的住房，主要是采取经济和法律手段。第四，要管好市场。就是依法对那些圈地不用、捂盘惜售、哄抬房价的违法违规行为进行惩处。

　　 而从2005年以来，历年宏观调控措施中，都提到了抑制房价过快增长，为此，政策分别从供给端和需求端加以控制和引导，来实现平抑房价目的。

　　 中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌梳理了调控思路：一方面，从供给端增加有效供给，增加保障性住房的供给。另一方面，通过信贷、税收等手段控制需求，严格控制投机需求，以及一部分投资需求。与此同时，加强监管，加大违规现象的处罚力度，来保证市场交易秩序。

　　 然而，历年来的调控主要目标从来就不是让房价大幅下降。

　　 “房价下跌将会比股灾还要惨。”全国工商联房地产商会会长聂梅生多次公开表示，中国只有8%的股民，但却有80%的人拥有房产。聂梅生认为，现在是流动性过剩，加上投资热，在这种情况下，房价不断地上涨。无论是政府的文件和法令还是市场都不能完全解决这个问题。房地产的问题，需要放在宏观经济大背景下解决，中国的房地产问题决不是“一帖药”就可以解决的，应该慢慢地调控。

　　 人大法律委员会副主任洪虎3月1日谈及“房价过高”的局面，他认为抑制房价需体制革新，而不是“单纯的政策调整就能解决”。洪虎提到，政府低价收购土地，然后高价转让给开发商，“价差”拿来发展城市，这是一种经营城市的概念。但是现在机制是，由于政府对财政的支出和预想的发展目标不相称，地方政府找额外的生财之道。而在此过程中，农民又没有得到足够的补偿，这种状况需要调整。

　　 后市期盼

　　 渤海证券研究所吕玉忠认为，目前中国房价飞涨有五大根源：高地价助推高房价；供求失衡是房价上涨内因；充沛的流动性是房价上涨直接原因；阶段性财税政策催熟房价超前释放；投机炒作是幕后杀手。

　　 面对如此复杂的局面，调控政策是否会“失效”?

　　 国金证券首席经济学家金岩石表示，一系列的政策出台之后，房价不会重复暴涨的局面，但是依旧会稳定的上涨。支撑这一论点的主要论据是，未来“天量”货币的投放、中国城市化进程推进、中国经济增长的需要。

　　 而中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元端对本报记者表示，制定房地产调控政策的根本，在于如何使房地产业持续稳定发展和加快解决住房问题步伐中寻找平衡点。他认为，如果没有调控政策，市场会更加疯狂，更加无序。而房价下降并不是解决住房问题的唯一途径。

　　 顾云昌也表示，“应当看到，调控是一种双向调节，既控制房价过快增长，也要保持房地产行业的平稳健康发展。”顾提出，在增加房屋供应总量同时，调整结构。目前各地大力度加强了保障房建设。

　　 2009年房价上涨速度较快的一线城市，深圳、广州、上海、北京等城市纷纷公开表态支持保障性住房的建设。深圳“十一五”期间规划建设的14万套保障性住房已全部进入建设程序。深圳已在今年1月开始的该市第二次保障性住房申请受理中放宽了申请条件，以应对“夹心层”的需求。

　　 同时，广州计划2011年前建设5.6万套保障房，并将首次推出经济租赁房。广州市房管局表示，去年广州再次启动对限价房市场需求调查，近期将根据具体调查结果制定今年限价房用地供应，推出限价房。

　　 北京提出2010年各类政策性住房用地占全市住房供地50%以上。在2009年新开工政策性住房938万平方米，竣工229万平方米的基础上，2010年新开工建设和收购政策性住房13.4万套，将全部解决2009年底已通过审核正在轮候的住房困难家庭。

　　 上海保障房建设正加速，计划实现新增廉租对象应保尽保；加快实施经济适用房制度，下半年在中心城区全面推开，新开工建设经济适用住房约400万平方米；着力解决部分群众过渡性住房困难，积极推进公共租赁房、单位租赁房、人才公寓等租赁住房建设。

　　 市场人士担心，保障性住房的大量建设将改变楼市格局。例如，华远总裁任志强也曾经提出，因为保障性住房用地的供应而挤压了商品房用地的供应，从而引发商品房房价的上涨。

　　 顾云昌认为，在供地总量增加的情况下，类似矛盾不会凸显。

　　 此外，各地差别较大，有些城市供不应求矛盾突出房价上涨较快，而有些城市房价上涨较慢。顾云昌认为，下一步调控政策应该差别化，不仅是信贷政策的差别化、税收政策差别化，地区政策也应差别化。另外，他指出，更应该引起重视的是既不符合保障房保障条件又无力购买商品房的夹心层的居住问题。“他们是社会上最敏感的群体，也是舆论呼声最强烈的群体。”

　　 顾云昌预测，今年中国经济仍处于复苏阶段，有很大不确定性，依旧需要房地产业支持。2010年房地产销售量将保持在一个稳定的水平上。2007年，我国房屋销售面积约7亿平方米，2008年是5.4亿平方米，2009年是8亿平方米，2010年应尽量保持8亿平方米销售量。

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