聚焦2009年上市公司年报（四）

　　段铸

　　编者按/ 春节7天假期内，广州共计实现商品房成交35套，而包括深圳在内的众多城市更是出现零成交。有数据显示，国内2010年春节商品房成交总额较2009年同比下跌超过65%，这是否意味着房地产行业在2010年会出现变数还尚待观察，但高地价和回笼资金之间的矛盾却将成为2010年房地产行业的主题。在已公布2009年年报的A股地产公司财务报表中，现金流骤降、拿地成本高涨、库存增加成了一种普遍现象，“现金为王”的局面在所难免，寻求更多的资金支持是地产商们2010年第一要务，除了银行借贷、发行债券、增发募资之外，地产商也将目光瞄向了众多资金充裕的上市公司。

　　存款准备金率的再次提高意味着加息越来越近，而各地打击囤地现象的力度更是空前加强。

　　“习惯了仅仅依靠支付少量土地转让金拿地，然后捂地等待市场的地产商有些不习惯了，他们本来就是依靠杠杆作用，而现在从银行借钱变得困难了。2009年参与地产商资本市场融资的资金还在套中，地产商从资本市场融资的可能性也降低了，靠钱生钱的地产商似乎无钱可靠。”深圳一位地产行业研究员认为，2010年的房地产行业遭遇的现金困境比2008年更严重。

　　另一边，白酒、医药、证券、商业百货等行业上市公司却为手头的钱无处可去发愁，地产商自然不会放过这些“资金大佬”，通过房地产信托计划、委托贷款等方式，地产商将目光瞄准了这些资金充裕的上市公司。

　　“这种融资成本很高，年利息一般都在15%至20%，地产商是被迫‘高息借贷’，谁都不想成为第二个大龙地产，即便如此，这种民间借贷也只能解决一小部分资金需求，2010年的地产行业将出现大规模的兼并，规模小、资金通道不畅的小地产商难逃被收购的结局。”前述深圳研究员断言。

　　传统渠道受阻

　　银行贷款、公司债、增发融资一直是A股房地产上市公司的传统三大融资渠道，然而在2010年，地产商通过这三大渠道融资已经或多或少受到影响。

　　2010年2月12日，除夕前夜，也是A股2010年春节前最后一个交易日，中国人民银行发布公告，决定从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。“2009年为了应对金融危机，需要刺激经济。2010年政府则将会不断进行上调存款准备金率调控，以防范通胀。”著名经济学家、北京大学中国经济研究中心教授宋国青接受记者采访时表示，外储不断增长的情况下，央行提高存款准备金率是必然的事情。“央行还随时可能会上调利息。”

　　尽管加息尚未成行，但准备金率上调已经成为一个信号，这个消息对于国内地产商来说，绝对不是个好事，此时距离他们摆脱2008年资金链危机仅仅过去一年。

　　前述深圳研究员认为，房地产行业融资渠道的不通畅对于像保利地产这样的龙头企业而言，影响不大，但是对于中小型地产公司而言，则是致命的打击。

　　以大龙地产（600159.SH）为例：2009年大龙地产净利润3.39亿元，同比增长高达14256%，但是2009年共计实现的17亿元销售款、2亿元的存量现金对于其手头的50.5亿元天价北京地王项目来说，不过是杯水车薪。伴随年报推出的10送10高转增则被市场理解为“取悦投资者”以融资，然而融资尚未成功，大龙地产的天价地王就被无偿收回，原因则是大龙地产无力支付远远超过自身支付能力的土地转让款。

　　“即便像保利地产这样的企业，目前的行情想要通过增发融资也并不顺畅。”前述研究员认为，2009年7月保利地产以每股24.12元增发，截至目前，这部分增发股还在套中，“除了大股东保利集团外，保利地产想吸引其他投资者都不会很顺利，一是地产政策、地产市场不明朗，二是去年增发被套使得投资者会慎重考虑。”

　　 “是否再融资不清楚，今年的存货变现压力较大，我们的首要任务是销售存货。”保利地产证券部人士向《中国经营报》记者表示。

　　民间资本高息放贷

　　地产商融资难并不是在2010年首次出现，2008年地产寒冬，所有地产商都遭遇了“资金链”问题，就在那个时候，银根紧缩、增发无望，地产商频频开始进行民间借贷。

　　“常见的民间借贷有三种方式，即委托贷款、直接借款和信托投资，前两者的年息都超过20%。”浙江一位民间借贷中介人士告诉记者，2010年开年以来，浙江的民间借贷很活跃，大多都是地产商借钱，资金宽裕的百货类等公司放贷。

　　相比地产商而言，白酒、医药、百货、证券等行业的上市公司则有非常充裕的资金，高达20%的年息让这些手头宽裕又无项目可投的公司颇为心动。

　　2010年2月12日，新安股份（600596.SH）、维科精华（600152.SH）分别公布了向房地产企业“放贷”的计划。

　　其中新安股份以参与房地产信托资金的方式“放贷”。2010年2月10日，新安股份与杭州工商信托股份有限公司签署了“杭信*飞鹰房地产投资集合资金信托计划”的信托合同。根据资料，该信托计划规模为5亿份信托单位(首轮发行2亿份信托单位)，发行时每份信托单位面值为人民币1元；期限5年(自信托计划首轮成立之日起计算)；可在18个月、30个月、42个月时提前赎回；发行收益率7%以上，首轮发行2亿元预期年收益率为10%。新安股份公告，将以自有资金2000万元认购信托计划2000万份信托单位。

　　维科精华采取的则是比较普遍的委托贷款方式。维科精华与刚泰集团有限公司以及上海银行宁波分行达成协议，维科精华拟通过上海银行宁波分行，以自有资金向刚泰集团发放2亿元的委托贷款，用于与刚泰集团的战略合作，主要用于其在项目上的拓展，委托贷款期限为一年，贷款的年利率为20%。同时，刚泰集团全资子公司上海益流置业发展有限公司将其拥有的位于上海市南汇区三灶镇总面积为18.38万平方米的土地，作为本次委托贷款的质押担保。

　　值得注意的是，维科精华一直有心进军地产行业，但是2009年两度在宁波拍买土地均以失败告终，不得已“曲线”进军地产行业。除了进军地产行业，手头宽裕的维科精华更是屡屡涉足二级市场投资，2009年6月公告称用2亿元进行证券投资，2009年12月又将额度调高到了2.5亿元。根据维科精华2009年三季度报显示，截至2009年三季度末，维科精华的货币资金余额为6.67亿元，货币资金占总资产的比重高达18.75%，新安股份的这两项数据则更是高达19.15亿元、35.56%。

　　“公司资金宽裕，近期也没有什么项目投资需求，这些钱参与1至2年期的信托计划，年收益10%以上，比放银行安全，而且现在信托投资很成熟，没有什么风险。”新安股份证券部人士表示。

　　“随着信贷政策的进一步紧缩，民间资金高息放贷给地产商的现象有可能大规模出现。”前述浙江中介人士认为。

　　根据Wind资讯统计显示，在已经披露年报的公司中，截至2009年末货币资金余额超过4亿元，其货币资金占总资产比重超过18%的公司有42家；2009年三季末的货币资金余额超过4亿元，且占比超过18%的公司有380家，其中主要以医药、证券、商业百货等行业为主。

　　同时，中国信托业协会2010年1月份发布的数据也显示，2010年1月份投入房地产以及相关行业的信托数量达23个，涉及房地产项目、商业地产项目、不动产以及成熟物业，是投向最为集中的一个领域。其中，截至2010年1月27日，房地产信托共发行16款产品，总金额达29.65亿元。在同期的信托总量中，数量占比超过30%，规模占比接近50%。

　　地产股分化

　　2009年年底，地王频出与打压政策的共存形成强烈反差，春节期间众多城市出现零成交更是让投资者看不懂2010年的地产行情。

　　“现金为王的局面将再次出现，龙头企业一定意义上是地产行业融资受阻的受益者，投资者认可、抗风险能力强、大股东背景深厚等等优势和中小地产商形成强烈反差，房地产的2010年将出现大吃小的兼并潮，小地产难逃被洗牌的结局。”前述深圳地产研究员认为。

　　中原证券地产研究员吴剑雄则认为，近期地产股出现明显分化，一线地产股遭遇冷落，二三线地产股则明显走强。

　　记者统计发现：近3个月以来，保利地产涨幅仅为3.73%，万科A涨幅为11.13%，这在所有地产股中名列倒数第2、倒数第8位，备受机构推崇的行业明星在本轮反弹行情中表现远远落后于大盘，也落后于同行业的二三线地产股。数据显示，地产板块中有多达22只二线地产股涨幅超过了50%，世联地产（002285.SZ）、深天健（000090.SZ）涨幅更是超过了100%。北京、上海等一线城市目前由于土地资源紧张，供给面积、新建住宅成交面积已经连续出现下降，一线城市的租金与房价的收益比已全部大大低于2007年，上海、深圳、北京等地商品房空置率已经超过了40%。“这表明目前活跃的房市主要来自于投资的过度火爆，一旦出现加息，将对一线城市过度活跃的投资需求产生较大影响。”联合证券房地产研究员鱼晋华表示，“相比而言，这是由于二三线城市处于城市化进程加速发展阶段，产业转移带来更多的人口流入，从而使这些城市呈现多种购房需求释放的局面。”

　　“万科近期已经明显侧重二三线城市，而大多数大地产商则通过项目合作、收购的方式转移阵地，一线城市的小地产商已经丧失了发展空间，二三线城市的小地产商如果不能撑过资金危机，也难免被日益重视二三线市场的地产大佬们收购。”前述深圳研究员认为。

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