秦丽萍

　　监管层针对房地产市场的调控措施，由银行信贷延伸到信托公司，进而波及到房地产信托产品。

　　日前，银监会下发了《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》（下称《通知》），再次收紧房地产信托。

　　据本报记者采访了解，这个《通知》下发背后存有某些现实“导火索”，与某些信托公司触犯监管红线有关。但多家信托公司表示，《通知》并不会对今年的房地产信托产品产生大的影响，相反，房地产业会成为今年信托公司的一个展业重点。

　　从“三证”恢复到“四证”

　　《通知》大体从三个方面加强对信托公司房地产信托业务的监管：要求信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款；信托公司发放贷款的房地产开发项目由此前的“三证”恢复为“四证”；信托公司设计发行的结构化房地产集合资金信托产品，其优先和劣后收益权配比比例不得高于3：1。

　　可以说，《通知》的一个亮点就是关于“三证”恢复为“四证”的规定。多家信托公司内部人士对《第一财经日报》表示，去年年初，《中国银监会关于支持信托公司创新发展有关问题的通知》（银监发[2009]25号）出台，对房地产信托业适度放宽政策。

　　25号文规定，信托公司最近一年监管评级为2 级C 类以上、经营稳健、风险管理水平良好的可向已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（“三证”）的房地产开发项目发放贷款。

　　这意味着，只要这“三证”在手，此前即使没有获得施工许可证，也可申请信托贷款。

　　“实际上，2009年之前是要求‘四证’的（除上述三证外，第四证是建筑工程施工许可证）。25号文是为了配合4万亿经济刺激方案，是在经济特殊时期的一个特殊安排。”北京某信托内部人士对本报表示，这次《通知》出台则意味着监管回归到正常状态。

　　信托资金不得发放土地储备贷款

　　除“四证”齐全的规定之外，《通知》还要求，信托公司发放贷款的房地产开发项目，其开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。

　　东部某信托公司高层则对本报透露，这是《通知》出台的隐形“导火线”。

　　日前，因某省的国资信托公司太过放松对风险的把控，与某ST上市地产企业联手开发宁波某块地。这家信托公司通过设立信托计划募集资金，用于开发地块剩余土地款的支付。这种做法触犯了红线，即“不得以信托资金发放土地储备贷款”，但上述这笔资金的用途却恰恰是用来缴纳土地出让款的。

　　上述信托公司高层表示，由于各地的监管环境不一样，这种将信托资金用于发放土地储备贷款的做法，放在上海和北京根本做不了。“一旦开了先例，其他都来仿效，这就犯了大忌，特别是在当前监管这么严时。”而且该信托公司还是与一家ST地产企业合作，“这种ST公司我们连碰都不敢碰。虽然今年房地产业是信托公司的展业重点，但必须选择好交易对手的资质。”

　　《通知》还规定，信托公司设计发行的结构化房地产集合资金信托产品，其优先和劣后收益权配比比例不得高于3：1。上述北京某信托公司人士对本报表示，在去年宽松的监管环境下，这个比例并没有特别详细的规定，都是各家公司根据自身的风控水平来掌握，有3：1的，也有1：1和2：1的。

　　银行贷款紧信托产品发行欢

　　那么，《通知》的出台会否影响今年的房地产信托产品的发行？对爱好房地产信托产品的投资者来说，这是一个值得关心的问题。

　　“今年的政策肯定是从紧的，《通知》对房地产信托肯定有一些影响，但主要还是起警示作用。”上述两位信托业人士均表示，《通知》的实际影响并不会特别大。

　　相反，“今年的房地产信托产品会很好做，会发行很多。”东部某信托公司高层表示，这主要是因为今年银行信贷监管很严，房地产从银行获取贷款的通道收窄，“一向是这样，当银行贷款难时，就会找信托公司；当银行贷款松时，房地产企业就会多走银行的路。这就像一个轮回。”

　　这位人士还表示，今年信托业的展业重点就是房地产业与地方政府合作，因为这两个方向的贷款今年严格从紧。当前，监管层已多次要求银行减少和控制地方政府平台的融资，“现在银行都不愿意与地级市政府平台的融资合作，除非是省里的一些大项目。”因此，当一条路被堵死后，资金需求就会转向信托这样的融资平台。

　　不过，也有多位信托业内部人士预计，今年的房地产信托产品发行数量上并不会受《通知》多少影响。

　　房地产企业主要还是通过银行、资本市场等渠道融资，通过信托融资的比重非常小，“一直不超过10%，去年可能更低，因为银行信贷凶猛，增量非常大。”北京某信托公司内部人士说。

　　根据西南财大信托与理财研究所研究员赵杨的分析，2009年前11月房地产开发的投资总额为4.8万亿，而2009年全年房地产信托总量仅300多亿元。其中，用于发放土地储备贷款的产品更少，一方面是因为监管不允许，另一方面土地储备贷款主要来源于财政拨款和银行贷款，房地产信托参与量并不大，主要是通过股权融资方式，成立一个公司，用类似于上述触碰红线的做法来操作。