海南的房地产现在让人很担忧：海南国际旅游岛概念抛出之后，来自各地的购房者蜂拥而至，一些开发商让大家下定金就是不开盘，楼价一天一涨，谁也不知道会涨到多少钱。 7万元/平方米的天价房也不能让投资客望而却步。

　　近日，华泰联合证券分析师鱼晋华对海南房地产做了一次详尽的草根调研发现，基本每个楼盘的岛外客户成交量都占到80%以上，且基本上入住率都低于30%。

　　岛外人大举南下

　　距离国务院44号文件——《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》的出台仅仅过去一个月的时间，海南就开始拉响了警报。

　　2月2日，海南省国土环境资源厅出台实施土地供应的 “两个暂停”政策——从今年1月16日起到3月31日，暂停全省商业性开发土地出让，暂停审批新的房地产开发项目。3月31日之后，又不知是什么样的状况。

　　鱼晋华调研的第一站选择了黑。从黑市2008-2009年的月度成交数据来看，黑市场仍处于较为平稳上行发展阶段，2009年全年住宅成交面积260万平方米，成交金额132亿元，全年均价每平方米4964元，较上年同比增长43%、71%和17%。对比全国其他城市2009年的房地产成交情况来看，黑的情况并没有呈现出独特性，基本与全国房地产的走势一致。

　　而真正推动黑甚至整个海南房地产市场走出独立于全国房地产市场走势的触发因素，就在于海南省政府推动的“国际旅游岛规划”以及随之而来的暂停土地审批的决定。在这一场由政府主导的房地产市场操盘大戏中，各个楼盘价格应声暴涨，涨幅之大令人咋舌。

　　国际旅游岛规划刺激房价一月内翻倍。从在黑市调研的楼盘来看，政府推动的 “国际旅游岛规划”给房市带来的强烈刺激令人印象深刻。

　　入住率都低于30%

　　海南市场一向以外地客户成交为主，在“国际旅游岛规划”出台后，这一现象变得更为明显。根据调研，基本每个楼盘的岛外客户成交量都占到80%以上，而且基本上每个楼盘交楼后的入住率都低于30%。

　　从黑各区存量房情况来看结构性的不均衡十分明显，在非规划重点的老区龙华区，2009年11月份的存量住房面积仍然高达210万平方米，美兰、琼山区也各有近100万平方米的存量房未消化，只有规划新区秀英区的去化速度较快。泡沫时期遗留的烂尾项目目前仍然大量留存在黑交易不太旺盛的老城区，也说明在外地投资客极少参与的投资区域，目前存在的存量住宅供应仍远高于本地居民的总体需求。

　　一方面外地投资客狂热地追逐新规划，造成热点项目供应短缺，而另一方面属于本地居民的市场又存在极大的供应过剩，黑市场目前呈现出两极失衡的不健康状态，让我们有理由对这个并未完全解决上一次房产泡沫遗留问题的市场保持谨慎态度。

　　普遍上涨近100%

　　根据在文昌、博鳌、三亚等地的调研，三地均存在区域性的土地垄断开发企业，这些开发商均在早期通过参与当地土地一级开发与当地政府建立了良好的关系，经过几年的圈地运动，慢慢成为当地的“地主”，手中拥有的土地储备均在千万亩以上。由于开发量在区域内所占比重较大，此类企业往往在片区新房定价上拥有一定的领导权，直接影响区域房屋价格走向。

　　“国际旅游岛规划”的出台使整个海南市场的房价普遍上涨接近100%，从文昌、博鳌和三亚当地的楼盘调研情况来看，基本符合这一规律。鱼晋华认为，综合考虑海南目前的基础设施、商业配套、人员素质及政府办事效率状况，房市价格已经超前，目前的城市综合水平将未来预期一次性重估到位，未来的城市配套发展是一个漫长的、逐步匹配目前快步先行的房价的过程。

　　从北京、深圳等地的城市发展经验来看，基础设施的建造完成并不会给房产价格带来另一个爆发式增长的机会，大多数的楼盘价格在基础设施规划公布阶段就已经迅速消化未来预期。

　　短期市场高位维稳

　　此次调研的三地中，文昌、博鳌两地的主力客户以四川、重庆人为主。而三亚的主力客户群则与黑较为一致，主要由东北、江浙以及珠三角构成。从实地走访的楼盘来看，现场客户以操北方口音居多，东北客户对气候及海景资源的高需求度及在当地形成的攀比心理，一定程度上造成了对海南房产的奢侈品消费心态。

　　值得注意的是，在此三地调研的楼盘均表示购买客户的按揭比例不高，基本一次性付款，即使按揭，首付比例也在50%以上，部分楼盘如克拉码头和中南森海湾明确表示不接受按揭购房，要求客户一次性付款，用以区分客户真正的购买实力。

　　鱼晋华认为，目前在三地市场形成的对房产消费的奢侈品化心态以及银行的低参与度，在一定程度上形成了房产市场的稳定器，将维持房产价格在目前高位上的持续波动。

　　“市场高位维稳。”鱼晋华综合目前所有调研情况以及以上的分析认为，在市场供应基本保持稳定，政策不会出现明显扶植倾向，以及城市软硬件配套完善不能为价格再度急速上升打开通道的情况下，海南房产市场短期内将维持高位维稳的走势。

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